Le duel du mois : SCPI contre assurance-vie

Comme le mois dernier, les spécialistes de La Centrale des SCPI vous proposent un duel un peu particulier, à savoir entre les SCPI dans leur globalité et l’assurance-vie, et plus précisément les contrats d’assurance-vie en euros.

Parlons tout de suite performance puisque les SCPI de rendement ont rapporté en 2017 (les résultats 2018 ne sont pas encore connus) à leurs associés 4,43 % tandis que les contrats d’assurance-vie en euros ont été à la traîne avec moins de 2 % et même moins de 1,5 % pour les moins intéressants. S’agissant des chiffres de l’année 2018, les contrats d’assurance-vie en euros ont fait perdre de l’argent à leurs titulaires puisque leur rendement a été inférieur à celui de l’inflation qui devrait approcher 2 %.

Aussi, du point de vue du rendement, l’avantage est clairement du côté des SCPI qui devraient facilement rapporter plus de 4 % pour 2018 et même autour de 6 % pour celles en tête du palmarès des rendements. En outre, la revalorisation du prix des parts permet de réaliser des plus-values tandis que les contrats d’assurance-vie en euros ne se revalorisent que des intérêts accumulés.

S’agissant de la somme minimale à investir, le jeu est équilibré puisque dans les deux cas, il suffit de quelques centaines d’euros pour acheter des parts de SCPI ou ouvrir un contrat d’assurance-vie en euros.

En revanche, du côté de la diversification, l’avantage revient une fois de plus aux SCPI. Ces dernières couvrent toute l’Europe (zone euro et hors zone euro) tandis que les contrats d’assurance-vie en euros sont majoritairement investis en obligations d’État françaises. La diversification offerte par les SCPI est donc sans commune mesure avec ce qui est proposé par les contrats d’assurance-vie en euros. N’oublions pas que si les SCPI de rendement investissent quasi-exclusivement en immobilier d’entreprise, certaines offrent la possibilité de réaliser un investissement immobilier en immobilier d’habitation.

Pour ce qui concerne les modalités d’investissement, l’avantage revient clairement aux SCPI dont les parts peuvent être achetées au comptant, à crédit, mais également en démembrement temporaire de propriété. Placer de l’argent sur un contrat d’assurance-vie en euros ne peut être réalisé qu’au comptant ce qui empêche d’utiliser un effet de levier.

Du point de vue de la fiscalité, les rendements des contrats d’assurance-vie en euros sont assujettis aux prélèvements sociaux au taux de 17,2 % depuis le 1er janvier 2018. Les dividendes des SCPI sont, comme tous les revenus immobiliers, imposés au taux marginal d’imposition (TMI) auquel s’ajoutent les prélèvements sociaux. Toutefois, en achetant ses parts en démembrement temporaire de propriété, l’investisseur annihile toute fiscalité. L’avantage fiscal entre les SCPI et les contrats d’assurance-vie en euros dépend par conséquent du mode d’acquisition des parts de SCPI et diffère en fonction des profils d’investisseurs.

Il ressort donc clairement que ce duel entre les SCPI et l’assurance-vie voit la victoire sans appel des SCPI qui offrent un rendement supérieur, de meilleures perspectives de valorisation et une diversification beaucoup plus importante.

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