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Le match immobilier : SCPI ou Crowdfunding ?

Publié le 13 mars 2023
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Les épargnants sont confrontés à un dilemme : investir en SCPI ou en crowdfunding. Ces deux placements immobiliers sont de plus en plus connus mais sont très différents. Afin de savoir qui des SCPI ou du crowdfunding est le meilleur placement, nous les avons comparés au sein d’un match amical.

Sécurité du placement : les SCPI l’emportent haut la main

La quasi-totalité du parc des SCPI de rendement est déjà bâti. Ce n’est pas le cas des immeubles érigés grâce au crowdfunding. Les promoteurs qui construisent des immeubles financés en crowdfunding peuvent faire faillite. Cela est déjà arrivé.

Avec la hausse de l’inflation et des taux d’intérêt, l’immobilier neuf trouve plus difficilement preneur et de nombreux promoteurs risquent de brader leurs immeubles ou pire, de ne pas pouvoir terminer leurs chantiers. Aussi, il faut garder à l’esprit le fait que le crowdfunding est un placement risqué et qu’une opération correspond généralement à un seul projet.

Cela n’est pas le cas des SCPI de rendement dont le parc immobilier est déjà construit et très diversifié. Pour les épargnants ne voulant pas prendre de risque, il faut donc investir en SCPI de rendement.

Rentabilité du placement : léger avantage au crowdfunding

Les meilleures SCPI de rendement rapportent plus de 7 % net par an à leurs associés porteurs de parts. De leur côté, les projets de crowdfunding rapportent autour de 9 %. Il existe donc un différentiel entre le crowdfunding et les SCPI mais le couple/risque rendement plaide pour les SCPI de rendement.

Fiscalité du placement : tout dépend du mode d’achat des SCPI de rendement

Les épargnants qui placent leur épargne dans la nue-propriété des SCPI de rendement ne paient pas d’impôt puisque ces derniers sont acquittés par les usufruitiers. Concernant la fiscalité du crowdfunding, les intérêts sont fiscalisés au taux de 30 %. Il est donc préférable d’investir dans la nue-propriété de SCPI de rendement qu’en crowdfunding.

Pour les épargnants souhaitant investir au comptant dans leurs SCPI de rendement, rappelons que les dividendes sont taxés au taux marginal d’imposition (TMI) et aux prélèvements sociaux au taux de 17,2 %. Aussi, la comparaison entre la fiscalité des SCPI de rendement et celle du crowdfunding dépendra du niveau de revenus des associés des SCPI.

Achat à crédit du placement : victoire des SCPI par KO

Il est impossible d’investir en crowdfunding à crédit. Aucune banque ne propose des crédits crowdfunding. En revanche, il est possible, et même conseillé, d’investir à crédit en SCPI de rendement afin de profiter d’un effet de levier.

Grâce à cet effet de levier, les épargnants augmenteront plus rapidement leur pouvoir d’achat et déduiront leurs intérêts d’emprunt et leurs mensualités d’assurance emprunteur de leurs revenus, et ce pour les SCPI dont les immeubles sont localisés en France. Comme les investissements immobiliers sont le plus souvent réalisés à crédit, il est préférable d’acheter des SCPI de rendement plutôt que de placer son épargne en crowdfunding.

Investissement en démembrement temporaire de propriété : victoire des SCPI par KO

Il est impossible d’investir en crowdfunding par le biais d’un démembrement temporaire de propriété. En revanche, afin de ne pas payer d’impôt sur toute la durée de son démembrement qui peut osciller entre trois et vingt ans, acheter des SCPI de rendement est une idée judicieuse pour les associés des SCPI.

À l’issue de la durée du démembrement, ces derniers percevront leurs dividendes et augmenteront leur pouvoir d’achat.

Localisation des investissements : les SCPI dament le pion au crowdfunding

Les SCPI de rendement achètent à la fois des immeubles en zone euro et dans le reste du continent. De leur côté, les sociétés qui proposent à leurs clients d’investir en crowdfunding le font quasi-exclusivement en France.

Une société de crowdfunding a commencé à offrir à ses clients des investissements crowdfunding en dehors de la France mais cela est encore au stade embryonnaire.

Typologie des actifs : ici encore, victoire des SCPI par KO

La spécialité du crowdfunding réside dans l’immobilier d’habitation. Certaines sociétés de crowdfunding ont proposé à leurs clients des opérations en immobilier commercial mais uniquement de manière résiduelle.

Du côté des sociétés de gestion des SCPI, les investisseurs n’ont que l’embarras du choix : bureaux, murs de commerces, immobilier de la santé, immobilier logistique, murs d’hôtels et, bien évidemment de l’immobilier résidentiel. Le choix des SCPI est donc très étoffé.

Bilan du match entre les SCPI et le crowdfunding : très nette victoire des SCPI de rendement

Les SCPI de rendement sont un placement solide et performant. Leur diversification, tant géographique que par typologie d’actifs, permet de ne pas mettre tous ses œufs dans le même panier. Elles peuvent aussi être achetées à crédit et en démembrement temporaire de propriété.

Le placement SCPI est conseillé à tous les types d’investisseurs ce qui n’est pas le cas du crowdfunding. Le crowdfunding est certes attrayant en termes de rendement mais est très risqué. Avec la hausse de l’inflation, les achats à crédit d’appartements neufs sont plus rares ce qui risque de mettre en péril des promoteurs immobiliers. Aussi, attention au crowdfunding.

Pour les épargnants voulant investir leur épargne en SCPI de rendement, il faut se faire conseiller par des spécialistes qui travaillent en toute indépendance. Ceux de La Centrale des SCPI (01.44.56.00.23) sont les plus à même de mixer les meilleures SCPI pour réaliser des portefeuilles sur mesure et résilients.

Si, malgré tout, vous voulez prendre le risque d’investir en crowdfunding, n’y consacrez pas plus de 5 % de votre patrimoine. Du côté des SCPI, il est possible d’y investir autour de 20 %. Quoi qu’il arrive, les épargnants dormiront toujours mieux s’ils possèdent des SCPI de rendement que s’ils ont placé leur épargne en crowdfunding. La recherche d’une forte rentabilité est à ce prix.

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