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Les SCPI vont-elles créer la surprise en 2023 ?

Publié le 27 avril 2023
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Il n'aura échappé à personne qu'obtenir un crédit en 2023 n'est pas aussi aisé qu'avant. Plusieurs facteurs sont en cause mais intéressons-nous aux conséquences. Les journaux titrent déjà l'explosion du marché immobilier dans un catastrophisme qui nous paraît largement exagéré. Que faut-il en penser et surtout que va-t-il se passer pour les SCPI ?

Introduction: pourquoi faut-il se méfier des raccourcis sur l'immobilier ?

Enfonçons une première porte ouverte: il n'existe pas un marché immobilier. Non, il en existe de multiples et qui ne se sont jamais comportés à l'identique. Alors effectivement, la nuance fait toujours moins vendre que le titre "l'immobilier va s'effondrer" mais c'est pourtant la vérité.

Faut-il englober dans un même sac l'immobilier résidentiel avec l'immobilier tertiaire ? Est-ce que la valorisation d'une clinique louée pour 25 ans à un acteur majeur du médical se fait de la même manière que celle d'un pavillon d'une ville de taille moyenne loué à un locataire fragile ? Doit-on comparer l'évolution des prix d'un studio passoire énergétique avec celle des data-centers et des centres logistiques ? Un immeuble de bureau dernier au coeur d'une métropole européenne loué à une entreprise internationale est-il logé à la même enseigne que des bureaux des années 70 en zone industrielle d'une ville de province française ?

Vous commencez peut-être déjà à saisir l'absurdité d'un raisonnement global qui manquerait de nuance et donc d'analyse.

L'époque covid où les journaux titraient encore que l'immobilier allait s'effondrer (Spoiler: cela ne s'est pas produit) n'est pourtant pas si loin mais déjà ils reviennent à la charge. Ah que les Cassandre aiment faire feu de tout bois pour vendre du papier !

Mais il faut croire que l'actualité est comme les saisons: cyclique !

Regardons de plus près certaines idées reçues pour voir s'il y a lieu de vraiment prendre au mot les papiers qui pullulent en ce moment.

L'immobilier baisse quand les taux montent, vraiment ?

Un constat implacable nous dira-t-on ? Si les taux d'emprunt montent, l'emprunteur peut moins emprunter et donc a moins de pouvoir d'achat et donc l'immobilier baisse. Oui, dans un monde simpliste et linéaire, ce serait totalement vrai. Pourtant l'affirmation a du mal à se confronter réellement à la réalité. Mais qu'est ce qui peut coincer dans ce raisonnement pourtant lancé comme une vérité absolue partout ?

En pratique les prix de l'immobilier vont dépendre de bien d'autres facteurs:

  • le prix des matières premières et de la main d'oeuvre (et oui, pour construire et faire des travaux, il en faut !): ceux qui ont voulu faire des rénovations récemment l'ont constaté, tout ceci a bien augmenté. Or mécaniquement, l'augmentation des prix de la construction va jouer aussi sur les prix de l'immobilier. Et à la hausse. Et s'il y a moins de constructions, cela finit par pénaliser l'offre disponible. Or un marché n'est fait que d'offre et de demande. Si l'offre est inférieure à la demande, la tension sur les prix à terme va dans un sens inflationniste.
  • l'augmentation de salaire: l'inflation va aussi jouer sur les salaires. Cela a été le cas en 2022 et cela continue en 2023. Du coup pour ceux qui ont acheté avant, cela fait baisser le poids des remboursements d'emprunt mais cela augmente aussi la capacité d'emprunt des ménages qui voient leur revenu progresser. Ou tout au moins cela tempère l'effet hausse de taux.
  • la durée de la hausse des taux et son amplitude: la hausse des taux a surpris par sa rapidité dans un monde qui n'en avait pas connu depuis 10 ans. Mais il semblerait que l'on soit arrivé sur un plafond et que les taux ne vont pas revenir sur des niveaux supérieurs à 5 ou 6% comme on avait pu en avoir par le passé. Dès lors, si les hausses de salaires se poursuivent l'effet de taux ne devrait pas être si impactant sur le moyen terme.
  • l'inertie naturelle à l'immobilier: en dehors des vendeurs qui vont se retrouver en obligation de vendre en raison d'un contexte particulier, beaucoup de vendeurs sont tentés de reporter leur projet. Pourquoi vendre de suite un bien quand on peut attendre ? Cette inertie limite d'autant la baisse éventuelle des prix... Et dans ce laps de temps, les taux peuvent rebaisser et la donne changer...

Mais si l'argument du crédit touche le résidentiel, l'immobilier tertiaire ne fonctionne pas tout à fait pareil. On constate un déplacement massif d'épargne de façon générale vers les fonds immobiliers (SCPI, OPCI etc...). Ce marché du tertiaire est aussi alimenté par les caisses de retraites qui sont d'énormes investisseurs. Bref, un marché qui ne dépend pas en réalité que du crédit pour fonctionner ! Dès lors, l'impact des taux paraît beaucoup moins évident et systématique.

Pourquoi les prix des parts des SCPI ne vont pas baisser ?

Le prix d'une part de SCPI est fixé en fonction de la valeur réelle de son patrimoine. Avec une marge de manoeuvre pour éviter d'ajuster le prix tous les matins...

Et c'est justement cette marge de manoeuvre qui nous intéresse. Elle est de 10%. C'est à dire que le prix de la SCPI ne peut s'écarter de plus de 10% de sa valeur réelle.

Cas concret: si la SCPI vaut 100 et que son immobilier vaut 109, elle n'est pas obligée de monter son prix. Si l'immobilier passe à 111, la SCPI doit alors monter son prix pour réduire l'écart.

Aujourd'hui plus de 80% du marché des SCPI est "sous côté", c'est à dire que la SCPI vaut moins cher que la valeur réelle de son patrimoine. On comprend donc qu'il faudrait que la totalité de l'immobilier détenu par une SCPI baisse de plus de 15% pour réellement marquer une baisse. Un scénario totalement irréaliste qui s'apparente à de la science fiction...

"Oui mais une SCPI a baissé son prix de part": oui, cela peut arriver, dans un marché de 215 SCPI, le contraire serait largement étonnant. Cependant il faut alors se livrer à un travail d'analyse, chose que nous faisons. Chaque SCPI n'est certainement pas représentative du marché. C'est pourquoi à La Centrale des SCPI nous les analysons et nous faisons nos recommandations en conséquence. Sur les SCPI qui ont fait partie de notre classement SCPI depuis 2011, aucune n'a baissé son prix de part sur les 12 dernières années !

De plus, sans faire un cours d'histoire, mais les SCPI ont déjà vécu en période inflationniste avec des taux bien plus élevés ! Rappelons quand même que les SCPI existent depuis les années 60 ! Elles ont connues plus de Présidents de la République que bon nombre de leurs investisseurs actuels et ont vu des inflations à 2 chiffres ! Pour autant, elles n'ont eu de cesse de se développer et de gagner en lettres de noblesse.

Le taux de rendement interne, c'est à dire le taux de rendement annualisé d'une vieille SCPI (rendement et revalorisation) dépasse bien souvent les 9% sur des périodes longues ! C'est le cas d'Immorente qui affiche un TRI de plus de 9% depuis sa création dans les années 80 ! De quoi pas mal relativiser la situation actuelle.

Pourquoi les crises font la différence entre les bons et les mauvais  investisseurs ?

On ne fera pas la blague du chasseur... Mais il y a quand même quelque chose d'incroyable. En période calme, les journalistes et commentateurs n'ont de cesse de rappeler qu'un investissement s'apprécie sur le long terme, que sur 20, 30 ou 40 ans, un investissement en SCPI ou en bourse  se valorise quelque soit le niveau d'entrée.

Pourtant à la première occasion, c'est la débandade et on oublie toutes les règles de bon sens alors que la pire décision que l'on peut prendre n'est pas d'investir sur un marché dans un contexte moins lisible que d'ordinaire mais bien celle de ne jamais investir. Si vous cherchez à investir en maîtrisant tous les paramètres, en connaissant la rentabilité exacte de l'investissement sur les 20 prochaines années et en connaissant d'avance le montant de vos gains, alors vous ne cherchez pas un investissement mais un conte de fées.

La conclusion c'est qu'il faut être conscient qu'un bon investissement long terme aura quelques incertitudes qu'il faut admettre et aller de l'avant. Plutôt que de chercher le mouton à 5 pattes ou le miracle, on peut se contenter de choisir un placement qui a 60 ans d'existences, un historique solide et qui fournit un bon revenu complémentaire à plus d'un millions d'investisseurs en France chaque année !

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