Mieux vaut-il investir en SCPI ou louer par le biais d'Airbnb ?

Au cours de l’année 2018, au moins 90 millions de touristes étrangers ont franchi nos frontières. Il s’agit d’un record absolu. Avec la démocratisation du transport aérien et les facilités de communication, de plus en plus de personnes voyagent au sein de leur propre pays ou à l’étranger. Il en découle d’importants besoins, notamment en matière de logement. Le site américain de location entre particuliers Airbnb surfe sur cette vague et de nombreux français louent leur résidence principale ou secondaire par ce canal. Certains ont même acquis des biens immobiliers pour faire uniquement du Airbnb selon l’expression consacrée. Est-ce toutefois une bonne idée ou n’existe-t-il pas une solution plus sûre en matière d’investissement immobilier ?

S’il est exact que les voyages forment la jeunesse, beaucoup de touristes disposent d’un budget limité. Aussi, ils se lancent dans une chasse aux économies afin de maximiser l’utilisation de leurs fonds. Alors que les coûts de transports sont difficilement maîtrisables, il est possible de limiter ceux d’hébergement. Il s’agit d’une variable d’ajustement qu’il est de plus en plus facile de maîtriser. En passant par la plateforme américaine Airbnb, chacun peut être mis en relation avec un particulier qui loue pour une ou plusieurs nuits une chambre de son logement, voire tout le logement ou bien un autre logement.

La France n’échappe pas à la règle et de nombreux particuliers ont décidé d’utiliser Airbnb dans le cadre d’une véritable activité commerciale. Bien évidemment, il en a découlé un tollé des hôteliers qui, par l’intermédiaire de leurs syndicats professionnels, ont crié à la distorsion de concurrence. Les pouvoirs publics se sont donc saisis de l’affaire et ont été amenés à règlementer cette nouvelle activité économique. Le phénomène Airbnb touche bien sûr les régions touristiques comme l’Île-de-France, la Normandie et le quart Sud-Est. Toutefois, chacun peut offrir un logement par l’intermédiaire de ce site à condition de ne pas dépasser 120 jours de location par an pour sa résidence principale.

La réalisation d’un investissement immobilier loué via Airbnb comporte de très nombreuses incertitudes

Afin d’étayer ce propos, prenons un exemple précis, à savoir l’achat d’un deux pièces dans un arrondissement touristique de Paris. Le premier constat est que si le logement est uniquement utilisé pour faire du Airbnb, il ne pourra servir à loger un ménage à l’année. Il en découle une raréfaction de l’offre locative pérenne et un accroissement des prix. La Mairie de Paris n’est pas restée insensible à cet argument puisque la capitale française a perdu en seulement cinq ans au moins 20 000 logements occupés de manière traditionnelle.

En outre, la location d’un logement par le biais de ce canal perturbe la vie de l’immeuble. D’incessants allers-retours dans les parties communes, des nuisances sonores émanant de personnes venues en touristes et pas toujours respectueuses de la tranquillité d’autrui peuvent causer d’indéniables troubles de voisinage et l’intervention du syndic de copropriété.

Rien ne dit également que le logement loué à des inconnus sera restitué en bon état. Il suffit de lire les témoignages de propriétaires qui ont retrouvé leur bien saccagé pour comprendre que cette activité n’est pas de tout repos et ne constitue en rien la panacée. Il faut également procéder à des prestations de ménage une fois les occupants partis, au changement des draps, à la vérification des lieux. En un mot, il faut être présent à l’arrivée des hôtes comme à leur départ. Cela prend bien évidemment du temps.

Afin de juguler le phénomène Airbnb, la Mairie de Paris a été amenée à prendre des mesures. Ainsi, depuis le 1er décembre 2017, tout loueur en meublé touristique doit déposer une déclaration en ligne afin d’obtenir un numéro d’enregistrement. Ce dernier doit être publié sur les annonces de location. Le propriétaire doit également s’acquitter de la taxe de séjour. Si le logement ne constitue pas votre habitation principale, vous devez obtenir une autorisation de changement d’usage avec compensation, en application des articles L.631-7 et suivants du Code de la construction et de l’habitation et de l’article 3 du règlement municipal relatif au changement d’usage.

Cela fait donc beaucoup de démarches et beaucoup d’incertitudes. Ne vaut-il pas mieux réaliser un investissement immobilier plus traditionnel afin notamment de vous éviter toute contrainte de gestion et toute contrainte liée à un environnement juridique contraignant ?

L’achat de parts de SCPI offre une solution beaucoup plus pérenne en matière d’investissement immobilier que la location en meublé touristique

En achetant des parts de sociétés civiles de placement immobilier, vous ne serez d’abord pas confronté à des contraintes de gestion. Come le précise Véronique Baron, l’un des associés-fondateurs de La Centrale des SCPI, la plateforme leader de la distribution par Internet de parts de SCPI dont le siège se trouve au 15 rue Saint-Roch à Paris (75001) : « La société de gestion qui a créé la SCPI dont vous achetez des parts s’occupe de tout dans un environnement juridique totalement stable. Vous ne serez jamais en relation avec un locataire, avec un syndic ou avec qui que ce soit d’autre que votre interlocuteur habituel. »

Les SCPI investissent en immobilier tertiaire ou d’entreprise pour l’immense majorité d’entre elles même si quelques-unes investissent en immobilier d’habitation. La force des SCPI réside dans la mutualisation des risques - qui n’existe pas si vous achetez un seul logement dans Paris - tant du point de vue de la typologie des actifs que d’un point de vue géographique.

Ainsi, avec ses SCPI Corum Origin et Corum XL, la société de gestion Corum Asset Mangement investit dans toute la zone euro pour la première et dans toute l’Europe, pour la seconde.

Côté rendement, les SCPI de rendement ont rapporté en moyenne 4,43 % à leurs associés en 2017 et, pour 2018, même si les résultats ne sont pas encore connus, il est possible d’anticiper un taux de rendement autour 4,3 %. C’est beaucoup plus intéressant que le livret A et que les contrats d’assurance-vie en euros. Mieux, les meilleures SCPI rapportent autour de 6 % par an, et il s’agit d’un chiffre net de tous frais.

Les parts peuvent être achetées au comptant, à crédit ou en démembrement temporaire de propriété. Si vous préférez investir en France, la SCPI Épargne Pierre qui est particulièrement diversifiée sur tout le territoire et en matière d’actifs mis en portefeuille constitue également une idée intéressante. Elle est gérée par Voisin SA.

Un achat réussi de parts de SCPI s’effectue grâce au conseil avisé de professionnels

Ainsi, que l’indique Grégorie Moulinier, l’un des associés-fondateurs de La Centrale des SCPI : « Nous proposons gratuitement et sans engagement à nos clients un service clé en main. Comme nous n’appartenons à aucune banque ou à aucune compagnie d’assurance, nous prodiguons nos conseils en totale indépendance. » Les épargnants n’étant pas tous des spécialistes de la pierre-papier - il existe en effet autour de 180 SCPI gérées par une trentaine de sociétés de gestion - mieux vaut se faire accompagner par des professionnels.

Sur le long terme, parce qu’il s’agit d’un investissement immobilier, donc d’une durée d’au moins dix ans, vous verrez votre patrimoine progresser grâce à la revalorisation des parts qui suit généralement celle de l’inflation. En tout état de cause, vous ne serez pas tributaire de modes immobilières comme le phénomène Airbnb avec toutes les incertitudes qu’il comporte.

Aussi, parce que les SCPI font le bonheur de leurs porteurs de parts depuis plus de 50 ans, mieux vaut leur faire confiance plutôt que de céder aux sirènes d’un investissement pour le moins risqué et contraignant.