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Où réaliser une simulation SCPI ?

Bon à savoir
Mis à jour le 21 octobre 2019

On a beau être très fort en calcul mental, il n’est pas possible d’effectuer davantage d’opérations à la minute qu’un simulateur. En matière d’épargne, ce qui importe, ce n’est pas de calculer très vite mais de prendre les bonnes décisions. Aussi, un outil de simulation SCPI doit avant tout être utilisé pour obtenir un résultat d’où découlera ou non une prise de décision.

La question qui se pose est donc la suivante : les résultats obtenus grâce au simulateur à la suite des hypothèses que j’ai entrées me conduisent-ils ou non à me lancer dans le projet en question ? En matière d’épargne immobilière assistée, la démarche logique est la suivante : J’envisage d’investir une somme de X euros sur des boucliers patrimoniaux qui vont me rapporter Y % par an. Je peux réaliser mon investissement en une seule fois ou progressivement, mois après mois. Le prix de mes parts va également se valoriser de Z % par an durant ma durée de détention. Je peux aussi souscrire un crédit au taux de W % sur une durée de N années. C’est moi qui entre ces hypothèses.

Ces dernières doivent bien évidemment être réalistes. Mes parts de SCPI ne me rapporteront pas 15 % par an. C’est dommage mais c’est ainsi. Il est également fort peu probable que je puisse épargner 100 000 euros par mois. Il importe donc d’insérer dans le simulation SCPI les données les plus fiables possible. Comme l’analyse Gregorie Moulinier, l’un des associés-fondateurs de La Centrale des SCPI qui est l’origine de l'outil de simulation SCPI : « Un simulateur est et restera un outil d’aide à la décision. C’est une forme de prospective et non un chèque en blanc tiré sur l’avenir. L’incertitude demeure dans tous les domaines financiers. C’est le propre de l’existence. »

Il existe ainsi une infinité de solutions. Il ne s’agit pas de trouver la bonne puisqu’elle n’existe pas a priori. Il faut en revanche être certain du montant de son investissement, que celui-ci soit réalisé au comptant ou à crédit. C’est la donnée la plus importante. Du côté du rendement-ci devrait osciller entre 4 % et 6 %. Rappelons qu’en moyenne, les SCPI de rendement ont rapporté 4,35 % à leurs associés porteurs de parts en 2018. Bien sûr, les meilleures SCPI ont procuré un rendement autour de 6 %.

Néanmoins, comme nous l’avons explicité à maintes reprises, le rendement ne doit pas être le seul paramètre à prendre en compte dans le cadre de la réalisation d’un investissement en SCPI. Par conséquent, puisqu’en mixant les ses SCPI, il doit être possible de parvenir à un rendement moyen de son portefeuille de 5 %, ce chiffre nous semble être une bonne base de départ.

Pour ce qui est de la revalorisation du capital, comme l’explique Véronique Baron, autre associée-fondateur de La Centrale des SCPI : « Il est communément admis sur longue période que les parts de SCPI se revalorisent du montant de l’inflation, même si, d’une année sur l’autre, les courbes ne sont pas juxtaposables. » Actuellement, il n’est pas déraisonnable de prendre 1,5 % comme base de départ dans le cadre de l’utilisation du simulateur SCPI.

Il en va de même pour les loyers puisque ces derniers sont indexés sur l’inflation. Concernant les SCPI européennes, les taux d’inflation diffèrent suivant les pays mais il n’existe pas de très grandes différences. Aussi, nous vous conseillons d’insérer dans le simulateur SCPI un chiffre compris entre 1 % et 2 %.

Venons en maintenant au mode de financement des parts de SCPI s’il s’agit d’un investissement à crédit. Comme pour tout investissement immobilier à crédit, plus la durée du prêt sera longue, plus le taux d’intérêt le sera également. Ces données suivent donc la même tendance. Se pose immédiatement la question de la durée du prêt. Gabriela Kockova, dont une majorité de clients achètent leurs parts de SCPI de rendement à crédit afin de profiter d’un effet de levier souligne que « dans l’immense majorité des cas, les clients souscrivent des emprunts SCPI sur des durées de 15 ans ou de 20 ans. C’est pour moi le bon équilibre. »

Comme La Centrale des SCPI a signé des partenariats avec des établissements de crédit offrant d’excellentes conditions pour financer ses SCPI de rendement à crédit, il est actuellement possible de trouver un taux inférieur à 1,5 % sur une durée de 15 ans. C’est légèrement supérieur à ce qu’il en serait pour un investissement immobilier en direct mais ce différentiel n’est pas significatif.

Notons que les banques, pour une raison qu’il n’a jamais été possible de déterminer, prennent davantage de marge sur le financement des SCPI que sur celui de l’immobilier détenu en direct. Il est probable que le fait qu’il s’agisse de produits d’épargne mutualisés explique ce phénomène même si les SCPI, au regard de leur mutualisation, demeurent plus sûres que l’immobilier détenu en direct.

Comme le simulateur de La Centrale des SCPI est en libre-service et qu’il est très facile d’utilisation et très rapide, il ne faut pas hésiter à effectuer au moins une dizaine de simulations pour se fixer les idées au niveau des résultats obtenus avec telles ou telles hypothèses. Il est même impératif de l’utiliser avant toute souscription de parts même si les consultants de La Centrale des SCPI sont aptes à réaliser pour vous des simulations plus complexes sur simple demande au 01.44.56.00.23 ou depuis leur boutique du 15 rue Saint-Roch à Paris (75001).

Dans l’attente de nous rencontrer, le plus simple est de vous lancer et de vous rendre compte personnellement des résultats qui apparaîtront à la suite des hypothèses que vous aurez choisies pour votre simulation SCPI.

Article publié le 21 octobre 2019

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