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Où trouver les meilleures SCPI en démembrement ?

Publié le 11 janvier 2023
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Le placement SCPI, Société Civile de Société Immobilier, permet de devenir propriétaire de vastes parcs immobiliers sans avoir à se soucier de la gestion. Les épargnants lorsqu’ils investissent en SCPI de rendement se constituent un revenu complémentaire régulier dans le cadre d’une stratégie de diversification de leur patrimoine.

Les SCPI ont l’avantage d’être accessibles de plusieurs manières, en pleine propriété mais également en démembrement viager et en démembrement temporaire de propriété qui correspond à acheter la nue-propriété ou l’usufruit d’une part.

1) Pourquoi acheter des SCPI en démembrement ?

Le démembrement de parts de SCPI se matérialise par la division d’une part entre deux parties : le nu-propriétaire qui possède le droit de propriété et l’usufruitier qui jouit des loyers.

Dans le cadre d’un démembrement temporaire de propriété, les deux parties s’engagent sur une durée de démembrement choisie lors de la souscription initiale. A la fin du démembrement, le nu-propriétaire récupère la pleine propriété des parts potentiellement revalorisées et perçoit les loyers. Le démembrement temporaire de parts de SCPI peut être mis en place pour des durées de 3 et 20 ans et présente des avantages pour les 2 parties. Les durées de démembrement temporaire les plus courantes sont de 5 et 10 ans.

1) Pour le nu-propriétaire :

Le nu-propriétaire achète les parts de SCPI à un prix décoté, plus la durée du démembrement est importante plus la décote l’est également puisqu’il s’agit d’un barème progressif. Posséder la nu-propriété des parts permet d’éviter toute fiscalité durant la période choisie et de voir son capital se valoriser au fil du temps.

Cette stratégie est pertinente pour les investisseurs d’ayant pas besoin de revenus complémentaires à court ou moyen et qui souhaitent valoriser leur capital en prévoyance de leur retraite par exemple. En effet, à l’échéance du démembrement, le nu-propriétaire devient propriétaire de la pleine propriété des parts et commence à percevoir les loyers calculés sur 100% du prix de la part.

Exemple d’un démembrement temporaire de 10 ans. Le nu-propriétaire fait l’acquisition des parts pour 65% de leur valeur en pleine propriété est récupère à l’échéance 100% de la valeur de la part, ainsi que la revalorisation potentielle des parts durant la période.

À la fin du démembrement temporaire de propriété, l’investisseur peut choisir de conserver les parts ou de les revendre.

2) Pour l’usufruitier :

L’usufruitier fait l’acquisition des parts de SCPI à un prix fortement décoté et perçoit l’intégralité les loyers calculés sur 100% du prix de part. Acquérir l’usufruit des parts est généralement préconisé pour placer de la trésorerie d’entreprise à court ou moyen terme.

Exemple d’un démembrement temporaire de 10 ans, l’usufruitier achète l’usufruit pour 35% de la valeur de la part et perçoit l’intégralité des rendements annuels. Une opération pertinentes pour les sociétés qui souhaitent réaliser des amortissements comptables.

2) Comment souscrire aux meilleures SCPI en démembrement ?

Dans le cadre d’un démembrement temporaire de propriété et puisque les clés de répartition diffèrent selon les SCPI, certaines sont plus intéressantes que d’autres. Pour réaliser la meilleure opération, il est important de bien choisir ses SCPI ainsi, il est recommandé d’être conseillé et accompagné par un spécialiste du démembrement.

C’est ce que propose La Centrale des SCPI, la plateforme possède un large panel de SCPI dont les décotes sont intéressantes dans le cadre de démembrement temporaire de propriété et met à disposition de ses clients une équipe de consultants experts en démembrement disponibles pour les accompagner dans la réalisation d’opérations patrimoniales pertinentes.

Top 3 des meilleures SCPI en nue-propriété selon La Centrale des SCPI :

RangSCPIStratégie

1

Corum Origin

Diversifiée Europe

2

Activimmo

ISR logistique Europe

3

Coeur d'Europe

Diversifiée Europe

Le mot de l’expert : « Acquérir la nue-propriété de parts des meilleures SCPI en démembrement constitue une solution pertinente pour les personnes fortement imposées, qui n’ont pas besoin de revenus complémentaire à court termes ou qui sont imposées à l’IFI puisque les parts acquises en nue-propriété n’y sont pas soumises. La nue-propriété est également appropriée à une stratégie d’anticipation successorale puisqu’elle permet de valoriser son patrimoine, ainsi d’avantager ses héritiers ».

Top 3 des meilleures SCPI en usufruit selon La Centrale des SCPI :

RangSCPIStratégie

1

Pierval Santé

Santé Europe

2

Corum Eurion

ISR diversifiée Europe

3

Coeur de Régions

Diversifiée France Small Cap

Alors que l’année 2023 sera celle de la réforme des retraites, investir en SCPI en démembrement temporaire de propriété s’avère être la solution idéale pour les actifs, cette opération permet d’anticiper et de contrer la baisse de pouvoir d’achat liée à l’arrêt de l’activité professionnelle, de valoriser son patrimoine pour percevoir à terme, une rente sur son compte en banque.

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