Pourquoi arbitrer son assurance-vie pour acheter des parts de SCPI ?

Avec une capitalisation de près de 1 800 milliards d’euros (1 776 milliards au 30 septembre 2019) dont près de 80 % en fonds euros, l’assurance-vie est le support d’épargne qui a suscité le plus d’engouement des Français au cours des dernières décennies. Toutefois, cette année, les français délaissent les assurances vie. Notamment celles investis en fonds en euros.

Les contrats d’assurance-vie en euros : la fin d’une époque

Le recul des taux d’intérêt à long terme que nous observons sur les marchés financiers depuis plusieurs années est parti pour durer et il risque d’en résulter un tsunami financier pour les très nombreux détenteurs de contrats d’assurance-vie en euros. En effet, avec des taux d’intérêt négatifs, les compagnies d’assurance ne peuvent garantir à leurs clients la moindre rémunération. Pire, elles risquent de devoir puiser dans leurs fonds propres afin de respecter leurs engagements, ce qui constituerait à terme un indéniable risque de faillite.

L’actualité de l’automne 2019 a d’ailleurs montré que des compagnies d’assurance, et non des moindre, ont dû être recapitalisées - parfois en catastrophe - par leurs maisons-mères afin de respecter les règles prudentielles imposées par le régulateur. Bien évidemment, cette situation plus que délicate n’est pas spécifique à la France et constitue un phénomène à la fois européen et mondial.

Aussi, face à cette nouvelle donne inconnue jusqu’à présent, les investisseurs ont tout intérêt à arbitrer dans les meilleurs délais leurs contrats d’assurance-vie en euros qui vont mécaniquement de moins en moins leur rapporter. Il est ainsi anticipé que la rémunération moyenne des contrats d’assurance-vie en euros pour l’année 2019 ne devrait pas dépasser 1,40 %, soit à peine plus que l’inflation.

En outre, les conséquences du vote de la Loi Sapin 2 n’augurent rien de bon pour les détenteurs de contrats d’assurance-vie puisqu’il est possible aux pouvoirs publics de bloquer l’épargne, c’est-à-dire de rendre impossible le fait de récupérer son propre argent en cas de crise grave venant secouer les fondamentaux économiques.

Voilà donc de nombreux signes d’inquiétude qui doivent inciter à la prudence et à la méfiance envers tout ce qui a trait à l’assurance-vie en euros. Toutefois, où faut-il placer l’argent qui se trouve sur son contrat d’assurance-vie afin de dynamiser la performance de son épargne que l’on a souvent accumulée au prix de nombreuses renonciations ?

L’achat de parts de SCPI pour investir son épargne dans l’immobilier

Notons tout d’abord que, contrairement aux obligations, les détenteurs de parts de sociétés civiles de placement immobilier détiennent des titres de propriété et non des titres de créances. Cela signifie qu’ils n’ont pas prêté de l’argent à un tiers mais sont propriétaires d’un actif réel, en l’occurrence un actif immobilier. Il n’est donc pas possible de ne pas leur rembourser quoi que soit puisque, par définition, ils n’ont rien prêté.

Du point de vue du rendement de leur épargne, les associés des SCPI peuvent percevoir autour de 6 % par an s’ils ont acheté des parts des meilleures SCPI de rendement. Cette performance est donc très supérieure à celle des contrats d’assurance-vie susmentionnée. À cela s’ajoute la revalorisation du prix des parts consécutive aux expertises du parc immobilier réalisées chaque année par des experts indépendants. Il est généralement admis que le prix des parts augmente sur longues périodes du niveau de l’inflation.

Les SCPI permettent d’investir de manière mutualisée dans de l’immobilier, qu’il s’agisse d’immobilier d’habitation mais également d’immobilier tertiaire (bureaux commerces, centres commerciaux, murs d’hôtels, immobilier logistique, locaux d’activités, immobilier en lien avec la santé, l’éducation et la petite enfance). Précisons que l’immense majorité des capitaux investis ont SCPI l’ont été en immobilier tertiaire.

D’un point de vue géographique, les SCPI se tournent de plus en plus vers la zone euro mais également vers des pays européens n’appartenant pas à la zone euro. Cette expansion croissante des territoires conquis par les SCPI démontre leur dynamisme. L’Allemagne, avec des SCPI comme Eurovalys et Novapierre Allemagne 2, demeure la deuxième terre d’accueil des SCPI après la France. La troisième place sur le podium des pays préférés des sociétés de gestion est occupée par les Pays-Bas qui, malgré leur petite taille, attirent de plus en plus de sociétés de gestion.

L’un des principaux avantages des SCPI comparativement aux contrats d’assurance-vie en euros découle du fait qu’il est possible d’acheter ses parts de SCPI de rendement à crédit. Avec le recul des taux d’intérêt précité, il est particulièrement judicieux de s’endetter à des conditions très attrayantes pour profiter du rendement plus important des SCPI. C’est toute la magie des SCPI.

En passant par les spécialistes de La Centrale des SCPI, il est facile d’obtenir le meilleur crédit SCPI en souscrivant un package meilleures SCPI + meilleur crédit SCPI. Bien évidemment, il n’est pas possible d’emprunter pour replacer cet argent sur un contrat d’assurance-vie en euros. Ainsi, avec un effort d’épargne relativement modéré, il est totalement loisible de se constituer un patrimoine immobilier solide sur des durées allant de quinze à vingt ans dans la majorité des cas, voire sur des durées plus longues en fonction de son âge au moment de la souscription du crédit.

Grâce à l’ensemble de leurs avantages, la détention de parts de sociétés civiles de placement immobilier, connues également sous le vocable d’épargne immobilière assistée, demeure préférable à celle d’un contrat d’assurance-vie en euros. Le million de Français qui sont associés d’une ou de plusieurs SCPI demeurent les meilleurs ambassadeurs de la pierre 2.0.