Pourquoi le coronavirus ne va pas faire disparaître les SCPI

Les perturbations économiques induites par la propagation du coronavirus ont conduit à un important reflux des marchés financiers. Ces derniers n’ont pas été les seuls à être impactés puisque le recul de l’activité a des effets immédiats sur la sphère économique. Si personne ne sait exactement durant combien de temps cette situation exceptionnelle va perdurer, il est en revanche certain qu’une normalisation verra le jour. D’ici là, il est nécessaire de ne pas paniquer et de garder à l’esprit que l’on investit sur le long terme, a fortiori lorsqu’il s’agit d’acheter des parts de sociétés civiles de placement immobilier ou SCPI.

L’impact du coronavirus sur les SCPI ne sera pas nul mais il devrait être globalement limité

Après avoir fait la une de l’actualité en 2019 avec une collecte historique de 8,6 milliards d’euros et une capitalisation qui a dépassé 65 milliards d’euros en fin d’année, les sociétés civiles de placement immobilier sont de nouveau sur le devant de la scène économique. En effet, l’annonce de nos dirigeants relative au fait que les petites entreprises les plus impactées par la diminution de l’activité verraient le versement de leurs loyers différé a suscité des interrogations.

De même, les risques de disparition de locataires à la suite de faillites des structures les plus fragiles ont conduit à de nombreuses questions. Rappelons en effet que l’immense majorité des SCPI de rendement investissent en immobilier d’entreprise et non en immobilier d’habitation. Dans ces conditions, il serait bien évidemment faux et malhonnête d’affirmer que le marché de la pierre-papier ne souffrira pas de la situation que nous vivons. Toutefois, il est nécessaire de réaffirmer qu’il n’y a pas eu d’atteinte aux biens. En outre, les sociétés civiles de placement immobilier disposent de réserves, c’est le fameux report à nouveau ou RAN, qui permettent de lisser les rendements en cas de performances moindres.

Comme le précise Véronique Baron, l’une des associés-fondateurs de La Centrale des SCPI, le site leader dans la distribution de parts de SCPI en France : « L’utilisation raisonnée du report à nouveau va conduire les sociétés de gestion à puiser dans cette réserve afin de continuer de servir à leurs associés un rendement satisfaisant. Il est toutefois beaucoup trop tôt pour anticiper quel sera le rendement moyen des SCPI pour l’année en cours. Nous demeurons en revanche persuadés qu’il ne sera pas nul. »

En effet, pour que les SCPI ne versent pas le moindre dividende au cours de l’année 2020, il faudrait que le montant des loyers couvre à peine celui des charges. Cela paraît totalement improbable d’autant que les loyers des deux premiers mois de l’année ont été versés normalement. En outre, toutes les SCPI ne seront pas impactées de la même manière par le Covid-19.

Plusieurs secteurs d’activités, à commencer par celui de la santé et celui de la logistique (entrepôts et locaux d’activités), vont continuer de progresser. Bien évidemment, les SCPI murs de commerces pâtiront du recul de l’activité induit par les mesures de confinement. Néanmoins, tous les magasins ne devraient pas rester fermés jusqu’à la fin de l’année. D’un point de vue économique, nous devrions également assister à un phénomène de rattrapage une fois la crise terminée. En d’autres termes, les achats devant être effectués durant le confinement le seront plus tard mais le seront quand même.

Les portefeuilles SCPI les moins impactés seront ceux les plus diversifiés ayant été constitués avec l’aide de professionnels avisés

Pour Lionel Benhamou, autre associé-fondateur de La Centrale des SCPI : « Nous avons évoqué avec nos clients qui nous appellent au 01.44.56.00.23 et qui ne peuvent venir nous rencontrer dans notre boutique du 15 rue Saint-Roch à Paris (75001), les impacts du coronavirus sur leurs patrimoines. Ceux disposant d’un portefeuille multi-SCPI, c’est-à-dire composé de plusieurs SCPI différentes par typologies d’actifs et zones géographiques devraient franchir sans trop de dégâts cette épreuve. »

L’hypothèse d’un recul des dividendes demeure cependant réelle. Il en est de même s’agissant des dividendes versés par les sociétés cotées en Bourse. En l’espèce, cela diminuerait mécaniquement la base taxable ce qui déboucherait sur un recul moindre après prise en compte de la fiscalité. S’agissant de l’impact sur la valeur vénale des immeubles composant le portefeuille des sociétés civiles de placement immobilier, il est, ici encore, bien évidemment trop tôt pour pouvoir le chiffrer mais il est probable qu’il sera limité à court terme. En tout état de cause, un recul du prix des parts serait largement compensé sur la durée puisque la détention de parts de SCPI doit être effective sur au moins dix ans.

En tout état de cause, il est actuellement plus rassurant de posséder de l’immobilier, notamment via des un portefeuille multi-SCPI, qu’un portefeuille boursier. Il est aussi important de rappeler que les 33 sociétés de gestion qui ont créé et qui gèrent les près de 180 SCPI du marché sont composées de professionnels de la gestion qui sauront le cas échéant apaiser les relations avec les locataires afin de trouver un terrain d’entente profitable à tous. Ainsi, une diminution de loyer temporaire pourrait être compensée par un allongement de la durée du bail.

Il sera toujours possible de trouver une solution dans la mesure où les protagonistes feront preuve d’honnêteté intellectuelle.

Parce que rien n’est jamais acquis dans la vie et notamment s’agissant des placements, la première recommandation qui vient à l’esprit en ces temps particuliers est plus que jamais de ne pas mettre tous ses œufs dans le même panier. Les investisseurs possédant des parts de SCPI, tout comme lors de la crise de 2008, ne devraient ainsi pas être ceux ayant le plus à regretter leur choix d’investissement.

Au-delà de cette épreuve collective, il demeure fondamental de ne pas perdre de vue le fait que c’est la santé qui prévaut sur tout autre bien matériel puisque, ainsi que nous le rappelle ce proverbe : « Qui est en bonne santé est riche sans le savoir. ». Tout comme d’autres placements, les SCPI repartiront de l’avant dès que le Covid-19 aura été vaincu. C’est juste une question de temps.