Quelles sont les acceptions du mot taux dans l'univers des SCPI ?

Comme tout domaine financier, les sociétés civiles de patrimoine immobilier possèdent un vocabulaire particulier qu’il importe de connaître afin de disposer d’une culture en la matière. À La Centrale des SCPI, notre objectif est de trouver pour nos clients les meilleures SCPI. Toutefois, nous avons à cœur que les personnes que nous sommes amenés à rencontrer et à conseiller connaissent le plus possible l’investissement immobilier dans lequel elles vont placer une partie de leur patrimoine. Arrêtons-nous aujourd’hui sur les différentes acceptions du mot taux.

Dans l'univers des SCPI, voici les différentes acceptions du mot taux :

1. Le taux de distribution sur valeur de marché (TDVM) ou taux de rendement

C'est le ratio pour une année considérée entre le dividende brut avant prélèvements obligatoires et le prix moyen de la part au titre de la même année. Le dividende brut est la somme des dividendes versés et de la quote-part des plus-values de cessions éventuellement distribuées. Il a été en moyenne de 4,43 % en 2017 pour les SCPI de rendement, soit davantage que l’inflation, que le taux de rémunération offert par les livrets et que celui délivré par les contrats d’assurance-vie en euros.

Il est question de prix moyen de la part puisqu’il arrive que le prix des parts des SCPI de rendement augmente en cours d’année. En l’espèce, le calcul du TDVM ne peut être réalisé qu’à partir d’un prix de part moyen qu’il est facile de calculer en appliquant une règle de trois.

Il est plus professionnel de parler du TDVM que du taux de rendement mais, dans un souci de pédagogie, nous sommes souvent amenés à parler du taux de rendement, expression moins formaliste et plus facilement compréhensible par les non-professionnels.

1. Le taux de rentabilité interne (TRI)

Le taux de rendement interne est un concept financier très courant. Nous vous épargnerons la formule mathématique mais sachez que c'est le taux d'actualisation qui annule la valeur annuelle nette (VAN) d'une série de flux financiers. Il mesure, sur une période donnée, la rentabilité d'un investissement. La connaissance du TRI permet de vérifier la bonne tenue d'une SCPI sur la durée et de les comparer entre elles sur des périodes différentes. De manière générale, les comparaisons de TRI sont réalisées sur 5 ans, 10 ans, 15 ans et 20 ans.

Le TRI est l’un des éléments les plus importants à connaître et à maîtriser lorsque l’on souhaite investir dans le meilleures SCPI. C’est un outil totalement objectif qui prend en considération tous les flux financiers positifs et négatifs ayant impacté l’investissement au cours d’une période donnée.

1. Le taux d'occupation

3.1 Le taux d'occupation physique (TOP)

C'est le rapport entre la surface louée et la surface totale du patrimoine hors parkings. Il doit être supérieur à 90,00 % afin d’assurer un remplissage satisfaisant des biens immobiliers composant le parc. Plus le TOP est élevé, plus les loyers sont importants et plus le rendement est attractif pour les associés.

3.2 Le taux d'occupation financier (TOF)

C'est le rapport entre la somme des montants des loyers, des indemnités d'occupation et des indemnités compensatrices de loyers facturés, et la totalité des loyers facturables si l'intégralité du patrimoine avait été louée. Il doit également être supérieur à 90 % afin de limiter la perte en ligne et de délivrer un rendement satisfaisant. Il est parfois impacté par des franchises de loyers offertes aux nouveaux locataires afin de les décider à prendre à bail le bien immobilier considéré. Au 31 décembre 2017, le TOF moyen était de 92 %.

Pour une même SCPI, il est très rare que le TOP corresponde au TOF dans la mesure où la diversité du parc conduit à ne pas pratiquer partout les mêmes loyers au m² et qu’il existe comme sus-indiqué des franchises de loyers. Toutefois, en valeur, ces deux taux ne sont pas très différents pour une même SCPI.

1. Le taux de rotation

C'est le ratio entre le nombre de parts échangées au cours d'une année considérée, et le nombre total de parts en circulation au 31 décembre de la même année.

Plus le taux de rotation est bas, plus la SCPI est attractive et se développe et plus il est facile et rapide de trouver un acquéreur pour les parts que l’on souhaite vendre. Ce taux est actuellement très bas (1,00 % au 30 juin 2018) et sa connaissance demeure plus importante pour les SCPI à capital fixe que pour celles à capital variable.

1. Le taux de parts en attente

C'est le ratio entre le nombre de parts qui n'ont pas encore trouvé preneur et le nombre total de parts. Il est surtout utilisé pour les SCPI à capital fixe puisque l’encours de celles à capital variable progresse régulièrement du fait des flux de nouvelles souscriptions.

Plus ce taux est élevé, moins la SCPI considérée est attractive. Un taux de parts en attente élevé révèle des tensions sur le marché secondaire et une moindre liquidité de la SCPI en question. Toutefois, grâce au succès des SCPI auprès des épargnants, le taux de parts en attente ne dépasse pas 0,40 %. C’est un excellent indicateur de la bonne santé du marché des SCPI.

1. Le taux marginal d'imposition (TMI)

Le taux marginal d’imposition ne concerne pas seulement les porteurs de parts de SCPI mais tous les contribuables. Comme les revenus issus des SCPI sont des revenus fonciers, ces derniers s’ajoutent aux autres revenus du contribuable. Ils sont donc fiscalisés à hauteur du TMI de chaque ménage.

Fonction du nombre de parts du ménage et du montant des revenus à déclarer, le taux marginal d’imposition s’applique à la tranche de revenu la plus élevée d’un foyer fiscal. Il varie entre 0 % et 45,00 %. Les dividendes perçus sont également soumis aux prélèvements sociaux dont le taux est passé à 17,2 % au 1er janvier 2018.

En outre, au-delà de 250 000 euros de revenus annuels, les contribuables doivent s’acquitter d’une contribution exceptionnelle dite contribution exceptionnelle sur les hauts revenus dont le taux peut atteindre 4 % pour les revenus fiscaux de référence supérieurs à 500 000 d'euros pour les contribuables célibataires, veufs, séparés ou divorcés et supérieurs à un million d'euros pour les contribuables mariés ou pacsés et soumis à une imposition commune.

Vous maîtrisez désormais les différentes acceptions du mot taux dans le domaine des SCPI. Nous maîtrisons de notre côté la connaissance du marché des SCPI afin de trouver pour vous les meilleures SCPI.

Afin de vous ne faire profiter, il vous suffit de nous contacter grâce aux trois modes de mise en relation que vous connaissez :

• Le téléphone : 44.56.00.23.

• Une visite dans notre boutique du 15 rue Saint-Roch à Paris (75001).

• Notre site Internet : centraledesscpi.com.

C’est très simple et, quel que soit le canal utilisé, vous êtes certain d’avoir un excellent taux… de satisfaction.