SCPI à capital variable : le point sur les modalités de cession de parts

Les SCPI à capital variable sont des véhicules financiers qui permettent de percevoir, dès la date de jouissance des parts ou à terme, des revenus complémentaires lorsqu’elles sont détenues en pleine-propriété.

Elles ont, pour mémoire, rapporté en moyenne 4,40 % de rendement à leurs associés en 2019, sans compter une revalorisation du prix des parts de 1,20 %.

Si les modes d’acquisition et de détention des parts sont bien connus de nos fidèles lecteurs, nous avons choisi aujourd’hui de faire le point sur leurs modalités de cession. En d’autres termes, nous allons analyser les différents cas de figure qui se présentent pour un associé souhaitant céder ses parts de SCPI.

Les différentes cessions de SCPI à capital variable

Une première distinction est à opérer entre les cessions à titre gratuit et celles à titre onéreux.

1/Cessions à titre gratuit: les donations de parts de SCPI à capital variable

S’agissant des cessions à titre gratuit, elles sont généralement effectuées dans le cadre de donations ou de successions. Il est, en l’espèce, recommandé, voire obligatoire de passer par un notaire qui régularisera la situation de chacun.

La société de gestion concernée réalise néanmoins un travail administratif qui est rémunéré sous forme de frais de dossier, généralement autour d’une centaine d’euros hors taxes. Le prix exact varie toutefois d’une société de gestion à une autre.

2/Cessions à titre onéreux: vendre ses parts de SCPI à capital variable

S’agissant des cessions de SCPI à capital variable à titre onéreux, c’est-à-dire en contrepartie d’un prix de vente, deux cas de figure se présentent.

Le premier, et le plus courant, consiste à demander à la société de gestion qui gère la SCPI à capital variable dont on détient des parts leur retrait, c’est-à-dire leur rachat. Il est préférable d’effectuer cette demande par lettre recommandée avec avis de réception et d’y joindre son attestation de propriété desdites parts.

Les parts sont rachetées au cours de retrait connu à l’avance par l’associé. Ce dernier est égal à la différence entre le prix de souscription au moment de la demande de retrait et la commission de souscription hors taxes.

En l’état actuel du marché, l’associé récupère ses fonds dans des délais très raisonnables puisque les demandes de souscriptions sont considérablement supérieures à celles de retraits. Les parts en attente ne représentent en effet qu’une infime partie de la capitalisation totale des SCPI.

En cas de nantissement des parts de la SCPI à capital variable, ce qui se produit le plus souvent lorsque l’associé a eu recours à un crédit pour réaliser son investissement, la société de gestion attend d’avoir reçu de l’organisme prêteur une mainlevée qui peut-être totale ou conditionnée et qui libère le nantissement. Ce service et généralement facturé par l’organisme bancaire.

Le second cas de figure qui est beaucoup moins connu consiste à vendre ses parts de SCPI à capital variable à un tiers sans recourir à la société de gestion. En l’espèce, le prix est librement négocié entre les deux parties. Précisons néanmoins que l’acheteur est tenu de s’acquitter de droits d’enregistrement correspondant à 5 % du montant de la transaction. En outre, la société de gestion perçoit, ici encore, des frais de dossier dont le montant est identique à ceux facturés en cas de mutation à titre gratuit.

De manière générale, la difficulté pour trouver soi-même un acquéreur pour ses parts pousse les associés à se tourner massivement vers les sociétés de gestion qui sont le lien entre l’offre et la demande.

Le tableau ci-dessous recense une liste non exhaustive de SCPI à capital variable.

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Finalement, le meilleur moyen de céder dans de bonnes conditions ses parts de SCPI, c’est d’abord d’en acheter par l’intermédiaire des spécialistes de la Centrale des SCPI.