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Afin d’optimiser la performance d’un investissement, il est tentant de le réaliser à crédit pour profiter d’un effet de levier. Il s’agit ainsi de s’endetter pour augmenter sa capacité d’investissement en vue d’impacter favorablement son rendement ou sa rentabilité. C’est dans le domaine des investissements immobiliers que l’effet de levier est le plus souvent utilisé. Comme le taux du crédit souscrit est fondamental, il importe de trouver le meilleur crédit. Comment se positionner lorsque que l’on souhaite investir à crédit dans des sociétés civiles de placement immobilier ou SCPI ?

L’achat de parts de SCPI séduit de plus en plus de Français puisque la barre du million d’investisseurs a été franchie. En outre, l’année 2019 devrait voir la collecte des SCPI atteindre un nouveau record, à plus de huit milliards d’euros. Côté rendement, les sociétés civiles de placement immobilier ont rapporté 4,35 % l’an dernier, soit beaucoup plus que les contrats d’assurance-vie en euros ou que le livret A. Pour l’année en cours, les performances de la pierre-papier devraient être du même ordre. D’un point de vue géographique, les sociétés de gestion se tournent de plus en vue vers l’Europe (zone euro et hors zone euro) pour placer avantageusement les capitaux qui leur sont confiés.

Le succès des SCPI s’inscrit donc dans une dynamique favorable portée par les préoccupations des Français en matière de retraite et de préservation de leur pouvoir d’achat. Comme le précise Gabriela Kockova, manager au sein de La Centrale des SCPI le site leader dans la distribution de parts de SCPI : « Plus les Français se préoccuperont de leur épargne, plus ils s’intéresseront aux produits d’épargne immobilière assistée. Nous recevons de plus en plus d’appels au 01.44.56.00.23 de personnes nous demandant une expertise en matière de préparation de leur retraite ou de transmission de leur patrimoine. »

Investir en SCPI à crédit : le meilleur mode d’acquisition actuel pour se constituer un patrimoine immobilier

Bien évidemment, il est possible d’acheter ses parts de SCPI au comptant, c’est même la seule solution lorsque l’on souhaite investir en démembrement temporaire de propriété puisque aucune banque ne prête pour ce mode d’achat de ses parts. La véritable question qui se pose demeure toutefois la suivante : « Comment trouver le meilleur crédit SCPI afin de profiter de ce fameux effet de levier ? » En d’autres termes, comment se faire financer son achat de parts de SCPI ?

Il n’est pas aisé de répondre à cette première question. En effet, les banques ne financent généralement pas les SCPI qu’elles ne distribuent pas. C’est une question de principe. Commence alors un parcours du combattant pour trouver un crédit finançant les parts que l’on envisage de mettre en portefeuille. C’est long, c’est contraignant, et cela conduit parfois dans une impasse. De guerre lasse, l’investisseur renonce à son projet ou achète moins de parts, mais au comptant.

Admettons que l’investisseur trouve un crédit SCPI. Se pose en l’espèce la seconde question : Quel sera le taux de ce crédit ? Il faut d’abord savoir que les banques qui prêtent pour acheter des parts de SCPI qui ne sont pas des produits maison préfèrent financer de l’immobilier détenu en direct. En d’autres termes, le taux du crédit accordé sera supérieur à celui d’un crédit destiné à un investissement immobilier en direct. Cette pratique est curieuse dans la mesure où un investissement immobilier en direct est plus risqué qu’un investissement immobilier via l’achat de parts de SCPI. L’explication est simple : les SCPI investissent dans une multitude d’actifs immobiliers ce qui favorise une dilution des risques et répond à un principe de bon sens : la mutualisation.

Investir en SCPI à crédit : Quelle durée et quel taux privilégier ?

Partant de ces hypothèses, vous avez déjà passé beaucoup de temps à rechercher un crédit SCPI et la banque qui souhaite vous accompagner dans la concrétisation de ce projet va vous proposer un taux. Sauf exception, il devrait tourner autour de 2 %, voire être légèrement supérieur à cette barre. Mais sur quelle durée ? Selon Gregorie Moulinier, l’un des associés fondateurs de La Centrale des SCPI : « Mieux vaut ne pas dépasser 15 ans lorsque l’on investit à crédit dans des SCPI. Certains de nos clients qui viennent dans notre boutique du 15 rue-Saint-Roch à Paris (75001) nous demandent de leur trouver des crédits sur 20 ans, mais ils ne constituent pas la majorité des investisseurs qui nous sollicitent. »

Ainsi, comment trouver un crédit SCPI très en deçà de 2 % sur 15 ans afin d’acheter par exemple les meilleures SCPI européennes ? Pourquoi celles-ci ? simplement parce qu’elles font partie des meilleures SCPI en termes de rendements servis à leurs associés. Il s’agit donc de faire d’une pierre deux coups : trouver à la fois les meilleures SCPI européennes et le meilleur crédit SCPI. Comment parvenir à résoudre cette équation fondamentale pour l’avenir de son épargne ?

La réponse à cette nouvelle question est très simple pour Lionel Benhamou, l’un des trois associés fondateurs de La Centrale des SCPI : « Il vous suffit de nous contacter puisque nous sommes à même de trouver pour nos clients un crédit SCPI européennes au taux exceptionnel de 1,35 %. C’est quasiment le niveau de l’inflation. Investir dans des SCPI qui rapportent autour de 6 % en s’endettant à 1,35 %, n’est-ce pas tentant ? »

SCPI à crédit, quid de la fiscalité ?

Il ne faut pas oublier de répondre à cette question fondamentale afin que tout soit très clair dans l’esprit de chacun. Les intérêts des crédits servant à acheter des SCPI détenant uniquement du patrimoine en France sont totalement déductibles des dividendes perçus. Les intérêts des crédits servant à acheter des SCPI détenant uniquement du patrimoine à l’étranger ne sont pas déductibles des dividendes perçus.

Cette différence de traitement est la conséquence du fait que les dividendes perçus à l’étranger subissent une fiscalité plus douce et ne sont surtout pas assujettis aux prélèvements sociaux au taux de 17,2 %. De manière générale, en obtenant le taux de 1,35 % précité, la part des intérêts dans le remboursement de vos mensualités sera très limitée et l’impossibilité de la déduire de vos dividendes largement compensée par la rentabilité obtenue qui est supérieure à ce qu’elle aurait été si vous aviez acheté des SCPI investies à 100 % en France.

Pour être totalement complets, précisons que si une SCPI détient par exemple 60 % de son patrimoine en France et 40 % à l’étranger, son porteur de parts pourra déduire 60 % des intérêts versés à sa banque. Il s’agit d’un principe proportionnel logique et juste. Il en est de même du mode de calcul de la déduction des primes d’assurance.

L’achat de parts de SCPI constitue une idée d’investissement séduisante comparativement à d’autres solutions patrimoniales. L’achat de parts de SCPI à crédit offre une solution encore plus séduisante. Enfin, l’achat de parts de SCPI à crédit en se faisant accompagner par des professionnels, tant pour trouver le meilleur crédit SCPI que pour mettre en portefeuille les meilleures SCPI européennes constitue une excellente idée qui mérite toute votre attention.

Article publié le 1 octobre 2019

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Les SCPI sont des Sociétés Civiles de Placement Immobilier créées pour de l’investissement dans l’immobilier d’entreprises. A La Centrale des SCPI nous vous permettons de tout savoir sur les SCPI et d’investir facilement dans les meilleures SCPI du moment grâce à nos conseils en SCPI.

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