SCPI contre crowdfunding immobilier

C’est un duel original que vous proposent aujourd’hui les spécialistes de La Centrale des SCPI. Celui-ci va opposer non deux SCPI comme jusqu’à présent mais les SCPI prises dans leur globalité au crowdfunding immobilier.

Mais avant toute chose, qu’est-ce que le crowdfunding immobilier ? Le crowdfunding est un terme anglo-saxon qui signifie financement participatif. Il s’agit donc de prêter collectivement de l’argent. Mais à qui ? en l’espèce, à des promoteurs immobiliers pour leur permettre de financer leurs programmes immobiliers. Et comment ? par l’intermédiaire d’une plateforme de financement participatif. Voilà pour le principe : le crowdfunding immobilier consiste pour un investisseur immobilier à prêter de l’argent à un promoteur immobilier par l’intermédiaire d’un tiers pour lui permettre de concrétiser son programme immobilier qui sera ensuite mis en vente.

Vous pensez donc immédiatement au risque de faillite du promoteur. Cela arrive même si, fort heureusement, ce n’est pas systématique. Contrairement aux SCPI, vous pouvez donc voir votre mise initiale s’évaporer. En matière de sécurité, l’avantage est donc clairement aux SCPI. De même, les projets de crowdfunding immobilier sont totalement illiquides et votre argent est bloqué durant toute leur durée sachant que cette dernière peut être allongée, notamment en cas de recours contentieux en matière de respect du droit de l’urbanisme.

La contrepartie de ce risque est un rendement supérieur à celui offert par les SCPI de rendement. Encore faut-il trouver le bon projet, ce qui n’est a priori pas simple. En outre, un intermédiaire intervient entre l’investisseur et le promoteur, à savoir la plateforme de financement participatif. Celle-ci doit être immatriculée en tant que conseiller en investissement participatif (CIP) ou prestataire de service d’investissement (PSI). Il est donc fondamental de bien choisir sa plateforme puisque c’est elle qui va proposer les projets susceptibles de vous intéresser. Vous déléguez en quelque sorte la recherche d’un projet à ladite plateforme.

Le principe est donc très différent des SCPI puisque, présentement, une société de gestion crée et gère des sociétés civiles de placement immobilier dont les associés achètent des parts qui leur procureront des dividendes et une espérance de valorisation de leur prix. Ainsi, avec les SCPI vous investissez en immobilier, tandis qu’avec le crowdfunding immobilier, vous prêtez de l’argent à un promoteur immobilier avec tous les aléas afférant, notamment le respect du budget du projet. C’est totalement différent. Aussi, s’agissant du principe d’investissement, l’avantage est encore aux SCPI.

Qu’en est-il de la fiscalité du crowdfunding immobilier ? Comme indiqué, dans ce type de montage, l’investisseur prête de l’argent à un promoteur immobilier. En contrepartie, il reçoit une obligation. Ainsi, les intérêts sont imposés, soit au taux forfaitaire de 30 %, soit au taux marginal d’imposition auquel s’ajoutent les prélèvements sociaux au taux de 17,2 % depuis le 1er janvier dernier. Encore faut-il percevoir des intérêts. De manière générale, les intérêts qui correspondent au coupon de l’obligation sont versés à l’issue du projet et s’ajoutent au remboursement du capital prêté à l’origine. En cas de succès de l’opération, l’avantage fiscal revient au crowdfunding immobilier avec une fiscalité plus douce que celle à laquelle sont assujetties les SCPI.

Toutefois, vous pouvez acquérir vos parts de SCPI en démembrement temporaire de propriété et effacer toute fiscalité durant toute la durée du démembrement qui s’échelonne entre trois et vingt ans. Si vous optez pour ce type de montage patrimonial, l’avantage revient aux SCPI.

L’argent prêté dans le cadre d’un projet de crowdfunding immobilier n’entre pas dans l’assiette taxable de l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI), comme celui investi en démembrement temporaire de propriété dans l’achat de parts de SCPI.

S’agissant de la somme minimale à investir, il existe peu de différence avec les SCPI. Il est en effet possible d’investir en crowdfunding immobilier avec une mise minimale de 1 000,00 euros. Du côté des SCPI, il est possible d’entrer sur le marché avec 189,00 euros mais mieux vaut investir davantage puisque les dividendes sont proportionnels au capital investi.

Enfin, du point de vue de la durée d’investissement, celle liée au crowdfunding immobilier est plus courte que celle conseillée dans le cadre de l’achat de parts de SCPI puisqu’elle correspond au temps nécessaire au promoteur pour réaliser son projet immobilier et le céder. Pour rappel, il est conseillé de garder ses parts de SCPI pendant au moins huit ans puisque, ne l’oublions pas, il s’agit d’un investissement immobilier.

En conclusion, si votre projet est de réaliser un investissement immobilier, l’avantage revient clairement aux SCPI qui s’inscrivent pleinement dans cette optique tandis que le crowdfunding immobilier consiste à prêter de l’argent sur une durée plus courte à un promoteur immobilier avec tous les risques afférents à ce type d’opération.

Souvenez-vous que la manière la plus pertinente d’investir en immobilier est d’acheter des parts de SCPI et que le meilleur moyen de ne pas se tromper dans son investissement immobilier pour mettre en portefeuille les meilleures SCPI est de recourir à des spécialistes comme ceux de La Centrale des SCPI. Aussi, contactez-nous en nous téléphonant au 01.44.56.00.23 ou en vous rendant visite dans notre boutique du 15 rue Saint-Roch à Paris (75001).

Article publié le 17 décembre 2018

Article publié le 17 décembre 2018