SCPI et Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) : le point sur la question

À partir du 1er janvier 2018, l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) a remplacé l’Impôt de Solidarité sur la Fortune (ISF). Les règles relatives à cet impôt sont codifiées aux articles 964 et suivants du Code général des impôts.

Concrètement, les contribuables français dont le patrimoine immobilier non-affecté à l’activité professionnelle situé en France ou en dehors de l’hexagone est supérieur à 1,3 million d’euros au 1er janvier de l’année considérée sont assujettis à l’IFI. S’agissant des contribuables non-résidents, seul le patrimoine immobilier situé en France entre dans l’assiette taxable de l’IFI.

Signalons qu’au titre de 2019, le barème de l’IFI n’a pas été revalorisé pour tenir compte de l’inflation. Il existe six tranches d’imposition allant de 0 % à 1,5 %. Notons également que l’impôt se calcule sur la fraction du patrimoine taxable supérieure à 0,8 million d’euros. En d’autres termes, si vous êtes assujetti à l’IFI, cet impôt portera sur la part de votre patrimoine immobilier supérieure à 0,8 million d’euros.

| | Fraction de la valeur nette taxable du patrimoine | | Taux applicable | |
|---|---|---------------------------------------------------|---|-----------------|---|
| | Inférieure à 0,8 million d’euros | | 0,00 % | |
| | Supérieure à 0,8 et inférieure ou égale à 1,3 million d’euros | | 0,50 % | |
| | Supérieure à 1,3 million et inférieure ou égale à 2,57 millions d’euros. | | 0,70 % | |
| | Supérieure à 2,57 millions et inférieure ou égale à 5 millions d’euros | | 1,00 % | |
| | Supérieure à 5 millions et inférieure ou égale à 10 millions d’euros | | 1,25 % | |
| | Supérieure à 10 millions d’euros | | 1,50 % | |

Les contribuables assujettis à l’IFI inscrivent le montant des valeurs taxables brute et nette de leur patrimoine directement sur leur déclaration annuelle de revenus. Le détail de la composition du patrimoine doit figurer sur une annexe détaillée.

Les parts de sociétés civiles de placement immobilier entrent dans l’assiette taxable à l’IFI. Ainsi que le précise Grégorie Moulinier, l’un des associés-fondateurs de La Centrale des SCPI : « Pour les contribuables possédant déjà de l’immobilier en direct et payant l’IFI, mieux vaut acheter leurs parts de SCPI en démembrement temporaire de propriété puisque seul l’usufruitier est taxable. »

Il existe néanmoins une exception en matière de démembrement de propriété mais elle ne concerne pas les SCPI. Cette exception résulte de l’hypothèse d’un démembrement de propriété en lien avec les modalités prévues à l’article 757 du Code civil relatif à l’usufruit légal du conjoint survivant constitué depuis le 1er juillet 2002. En l’espèce, l’usufruitier et le nu-propriétaire sont imposés chacun sur la valeur de leurs droits calculée en fonction de l’âge de l’usufruitier. Ce cas ne représente qu’une faible part des situation rencontrées.

Il faut donc considérer que l**’achat de la nue-propriété de parts de SCPI** conduit à ne pas payer d’IFI sur le montant de l’argent investi à cette occasion.

Grégorie Moulinier précise également que « les emprunts ayant servi à acquérir les parts de SCPI sont déductibles du patrimoine imposable dans les conditions prévues à l’article 974 du Code Général des Impôts. D’où l’intérêt, si le montant de son patrimoine approche 1,3 million d’euros net, d’acheter ses parts à crédit en profitant notamment des taux d’emprunt historiquement bas actuels. » Notons néanmoins que, s’agissant des emprunts in fine, seule une partie de l’encours de l’emprunt est déductible : la somme des annuités correspondant au nombre d’années à courir jusqu’au terme prévu de l’emprunt.

Précisons également que ce n’est pas le prix de la part des SCPI qui est utilisé pour calculer l’assiette taxable mais une formule que nous vous épargnerons ici et dont le résultat équivaut peu ou prou à la valeur de rachat des parts. Celle-ci est communiquée chaque année aux associés par les sociétés de gestion.

Afin de vous aider à faire le point sur votre situation patrimoniale au regard de l’IFI et de vous permettre de diminuer votre taxation 2020 si vous y êtes assujetti, les spécialistes de La Centrale des SCPI se tiennent à votre disposition. Pour prendre contact avec eux, vous disposez de trois moyens :

1. Le téléphone en composant six jours sur sept le 01.44.56.00.23.
2. Une visite avec ou sans rendez-vous mais toujours six jours sur sept dans notre boutique du 15 rue Saint-Roch dans le premier arrondissement de Paris à proximité de la Place Vendôme.
3. Une visite sur notre site Internet en utilisant le formulaire de contact.

Bien évidemment, pour une étude personnalisée que nous réaliserons en toute confidentialité, rien ne vaut le contact en direct. Aussi, n’attendez-pas pour bénéficier des conseils personnalisés et profitables des spécialistes de La Centrale des SCPI.

Article publié le 24 juin 2019

Article publié le 24 juin 2019