SCPI : Les bienfaits du recours au crédit

« Qui paie ses dettes s’enrichit » Ce dicton populaire n’est pas dénué de sens. L’endettement permet bel et bien de une source de richesse, à certaines conditions.

Le crédit SCPI, permet d’acquérir un bien immobilier de façon optimale, à condition de le manipuler avec précaution. Véritables accélérateurs de croissance pour son patrimoine, les taux sont aujourd’hui parmi les plus bas de l’histoire. Qui oserait ne pas en profiter ?

Au début de l’année, les taux moyens, hors assurance, s’établissaient à 1,45% (janvier 2019, selon l’Observatoire du Crédit Logement).

Bien que les offres les plus basses en matière de taux sont les plus difficiles à obtenir pour financer l’achat d’un bien destiné à la location, la disponibilité du crédit n’est plus à prouver.

Utiliser un capital disponible pour acheter n’est pas la meilleure des solutions. Parfois, il convient de placer cette somme et emprunter dans le même temps. Il faut puiser au minimum dans ses ressources personnelles pour avoir recours à l’effet de levier le plus fort. D’ailleurs si l’investissement effectué à crédit procure un rendement conséquent, on peut parfois couvrir une bonne partie de ses mensualités d’emprunt. A cela, on pourrait encore plus compenser ses mensualités en comptabilisant le rendement de la somme disponible placée qui était disponible.

L’inflation, l’agrégat économique en faveur du crédit.

« Un euro aujourd’hui ne vaut pas un euro demain ». la reprise de l’inflation c’est derniers mois va dans le sens des emprunteurs. Allonger la durée d’un emprunt ne fait que baisser sa valeur totale, véritable avantage financier comparé à un achat « cash » d’un bien immobilier par exemple.

Ce n’est pas tout, d’autres facteurs encouragent le recours fructueux au crédit. Des avantages fiscaux liés à l’emprunt allègent son coût in fine. On vous explique tout.

De l’effet de levier financier à l’effet de levier fiscal

A l’effet de levier financier du crédit SCPI, s’ajoute l’effet de levier fiscal pour tout investissement locatif. Les intérêts d’emprunts sont 100% déductibles des revenus fonciers imposables. L’avantage pour sa propre fiscalité qui en résulte est ainsi proportionnel à son taux marginal d’imposition. Ainsi, selon chacun des profils, le levier fiscal réduit plus ou moins le coût du crédit.

Enfin, l’emprunt souscrit pour l’acquisition d’un bien immobilier est déductible de l’assiette taxable de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI).

L’assurance du crédit

Les banques sont conservatrices : elles consentent à vous faire contracter un crédit SCPI qu’à la condition que vous souscriviez à une assurance dite « décès-invalidité ». En cela, le taux est légèrement plus élevé, mais constitue une bonne protection pour sa famille : en cas de décès, l’assureur se chargera du capital restant dû à la banque.

Le crédit pour ses SCPI

Financer ses parts de SCPI a crédit est un choix stratégique. Mais recourir à sa banque l’est moins : le banquier aura coutume de proposer un choix réduit de produits SCPI, souvent celles gérées par ses filiales, ou celles dont elle est partenaire. Elle n’aura pas un œil critique sur la qualité du support. Au mieux, il faut donc avoir recours à un courtier. Ne perdez pas votre temps avec votre conseiller bancaire, mais faites appel à des experts indépendants qui vous orienteront dans la constitution de votre portefeuille de SCPI, et se chargeront de mandater les meilleurs courtiers.

« Avoir recours au crédit pour investir en parts de SCPI est la meilleure des stratégies d’épargne pour 2019. Les SCPI permettent d’investir dans l’immobilier tertiaire sans se soucier de la gestion locative. Ce sont des sociétés de gestion expertes qui se chargent des arbitrages et de la valorisation du patrimoine, afin d’en redistribuer les fruits (loyers des locataires) aux associés-propriétaires », indique Lionel Benhamou, fondateur de La Centrale des SCPI, structure – conseil indépendante en épargne et stratégie immobilière.

En 2019, c’était encore un bon cru pour les SCPI. Les rendements moyens, compris entre 4 et 5% (plus de 6% pour les meilleures SCPI), n’ont vraiment plus à courtiser les particuliers.