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SCPI ou Assurance vie : l'heure des arbitrages

Bon à savoir
Mis à jour le 11 juillet 2019

Les Français sont attachés à leurs contrats d'assurance vie qui les rassure en période d'incertitudes économiques. Ce placement, connu de l'immense majorité des épargnants, offre, pour ce qui est des contrats en euros, une garantie en matière d'épargne puisque celle-ci ne peut théoriquement jamais diminuer.

Toutefois, aucun de nos compatriotes ne peut indiquer avec précision quels sont les titres qui composent son contrat. En outre, à la suite du recul des taux d'intérêt à long terme, le rendement offert par les contrats d'assurance vie s'érode continuellement.

Face à ce constat, il existe un autre investissement permettant de répondre aux besoins légitimes de sécurité et de rentabilité. Il s'agit de l'achat de parts de sociétés civiles de placement immobilier, les fameuses SCPI.

Aujourd'hui, dans le comparatif assurance vie/SCPI, nous constatons que l'assurance vie est devenue un produit d'épargne mature dont l'attrait diminue (1), alors que l'achat de parts de SCPI offre une nouvelle dynamique permettant de rééquilibrer astucieusement son patrimoine (2).

  1. L'assurance vie est devenue un produit d'épargne mature dont l'attrait diminue

L'assurance vie est devenue un produit d'épargne mature (1.1) dont l'attrait diminue (2.2).

1.1 L'assurance vie est devenue un produit d'épargne mature

Initialement, la finalité de l'assurance vie était de garantir le versement de fonds sous forme de capital ou de rente lors de la survenance du décès ou de la survivance de la personne assurée.

Il importe de distinguer l'assurance en cas de décès - appelée assurance décès - dont la souscription induit le versement d'un capital ou d'une rente en cas de décès, de l'assurance en cas de vie - appelée assurance sur la vie ou assurance vie - dont la souscription permet le versement d'un capital ou d'une rente en cas de vie à l'échéance du contrat.

Techniquement, les contrats d'assurance vie sont, en France, des contrats d'assurance décès puisque le capital accumulé est versé en cas de décès avant le terme du contrat, couplés avec une "contre-assurance", c'est-à-dire le remboursement des primes versées pendant la durée du contrat en cas de vie de l'assuré au terme du contrat, et majorés des intérêts prévus. Il est toutefois possible de racheter son contrat avant son échéance déterminée librement lors de la souscription.

Il s'agit donc d'un produit d'épargne à long terme qui bénéficie des avantages fiscaux de l'assurance. Il est généralement souscrit pour se constituer un capital ou en vue de préparer sa retraite. Le contrat d'assurance vie permet de percevoir un capital ou une rente viagère à l'échéance du contrat en cas de vie.

L'attractivité de ce produit d'épargne a néanmoins tendance à diminuer.

1.2 L'assurance vie voit son attrait diminuer

L'attrait de l'assurance vie est érodé par le reflux constant des rémunérations servies pour les contrats en euros. Le risque est fort qu'avec le recul du taux des emprunts d'État qui sont massivement achetés par les gestionnaires, la rémunération moyenne des contrats précités tombe sous la barre des 2,00 % en 2017, voire dès 2016. C'est donc une rémunération très faible.

A contrario, les SCPI, qui offrent près de 5,00 % de rendement en moyenne, voire plus de 6,00 % pour Corum Convictions gérée par Corum AM, représentent un investissement bien plus rentable rendant peu judicieux le fait de placer toutes ses économies en assurance vie.

Cet écart de taux est de surcroît démultiplié avec le temps puisque les rendements sont capitalisés au fil des années.

Les contrats d'assurance vie supportent, outre des frais d'entrée et de gestion, des frais cachés et cumulatifs comme ceux prélevés sur les contrats en unités de comptes investis en Sicav ou fonds communs de placement et qui obèrent le rendement final de l'investissement.

Enfin, les pouvoirs publics ont progressivement réduit les avantages fiscaux liés à la détention d'un contrat d'assurance vie et il est probable que ce phénomène s'accélère dans les années à venir.

Rendement en berne, opacité des titres composant le portefeuille, risque sur la qualité des émetteurs d'obligations comme cela s'est vu avec la Grèce, l'attrait des contrats d'assurance vie diminue.

Dans ce comparatif assurance vie/SCPI, l'achat de parts de SCPI offre une nouvelle dynamique patrimoniale.

  1. L'achat de parts de SCPI offre une nouvelle dynamique permettant de rééquilibrer astucieusement son patrimoine

La nouvelle dynamique offerte par l'achat de parts de SCPI offre d'indéniables avantages (2.1) en vue de rééquilibrer astucieusement son patrimoine (2.2).

2.1 L'achat de parts de SCPI offre d'indéniables avantages

Les avantages offerts par l'achat de parts de SCPI, contrairement à l'assurance vie, sont liés au caractère immobilier de l'investissement (2.1.1), au fait de pouvoir concrétiser son projet à crédit (2.1.2) ou bien en utilisant la technique du démembrement temporaire de propriété (2.1.3).

2.1.1 L'achat de parts de SCPI est avant tout un investissement immobilier

Acheter des parts de SCPI revient à investir en immobilier puisque le détenteur de parts est proportionnellement copropriétaire d'un parc immobilier géré par une société spécialisée. Il s'agit donc, pour la SCPI ou l'assurance vie, d'un engagement sur le long terme. En outre, le taux d'occupation des immeubles propriétés des SCPI oscille autour de 95 %, c'est-à-dire que la vacance est très faible en raison de la qualité et de la localisation des biens immobiliers en portefeuille.

Les immeubles achetés avec l'argent des souscripteurs de parts sont loués à de grandes entreprises ou à des administrations qui versent leurs loyers à la SCPI. Les dividendes perçus mensuellement ou trimestriellement et générés par les loyers encaissés auprès de locataires des biens immobiliers propriété de la SCPI sont nets de frais. Ces derniers ont déjà été prélevés sur les loyers perçus par la société de gestion pour assurer le bon fonctionnement de la SCPI. D'un point de vue fiscal, il s'agit de revenus fonciers.

Bon à savoir : Une partie des loyers perçus est mise en réserve par les sociétés de gestion. Techniquement, il s'agit d'un report à nouveau, c'est-à-dire d'une cagnotte dans laquelle il est possible de puiser afin de préserver le haut niveau des rendements.

2.1.2 L'achat de parts de SCPI peut être effectué à crédit

Acheter des parts de SCPI revient à effectuer un investissement immobilier puisque les fonds récoltés par les gestionnaires sont utilisés pour acquérir des biens immobiliers.

Aussi, comme tout investissement immobilier, l'achat de parts de SCPI peut être effectué à crédit afin de profiter d'un effet de levier, c'est-à-dire de la différence de taux entre le rendement perçu et l'intérêt versé à la banque auprès de laquelle a été souscrit l'emprunt. Recourir à un emprunt immobilier pour acheter des parts de SCPI offre, en période de taux bas, une opportunité supplémentaire de maximiser son investissement.

Cette technique permet donc d'augmenter le rendement des fonds investis en propre. Dans le comparatif assurance vie/SCPI nous relevons que ceci est impossible en souscrivant à un contrat d'assurance vie. En effet, en l'espèce, l'investisseur ne peut pas profiter de sa capacité à s'endetter pour lever des fonds. Il doit verser l'intégralité du montant de sa souscription au comptant.

Un effort d'épargne mensuelle peut être nécessaire mais, à terme, une fois l'emprunt remboursé, le souscripteur des parts perçoit régulièrement des loyers.

2.1.3 L'achat des parts de SCPI peut être effectué en démembrement temporaire de propriété

Nous vous renvoyons ici à la lecture de l'article sur l'achat de parts de SCPI en démembrement temporaire de propriété.

Au regard des nombreux avantages qu'il procure, l'achat de parts de SCPI permet de rééquilibrer astucieusement son patrimoine.

2.2 L'achat de parts de SCPI permet de rééquilibrer astucieusement son patrimoine

Sachant que la diversification de ses avoirs est l'un des piliers de la constitution d'un patrimoine (2.2.1), l'achat de parts de SCPI permet de rééquilibrer une part trop importante d'assurance vie (2.2.2).

2.2.1 La diversification de ses avoirs est l'un des piliers de la constitution d'un patrimoine

Les Français sont très attachés à la pierre et sont majoritairement propriétaires de leur résidence principale. Cette dernière constitue un bien d'usage, c'est-à-dire qu'elle ne procure pas de revenus mais permet de ne pas payer de loyer. Investir dans la pierre ne se résume toutefois pas à l'achat de sa résidence principale et peut également prendre la forme d'immobilier de rapport afin de percevoir des loyers. Au regard des contraintes de plus en plus nombreuses liées à la détention d'immobilier en direct, l'achat de parts de SCPI constitue une opportunité séduisante permettant de percevoir des revenus réguliers, d'un niveau élevé, et sans le moindre souci de gestion.

D'un point de vue successoral, la détention d'un contrat d'assurance vie se justifie mais ne saurait constituer l'alpha et l'oméga de la constitution de son patrimoine comme indiqué infra.

C'est pour cela que l'achat de parts de SCPI permet de rééquilibrer une part trop importante d'assurance vie dans son patrimoine.

2.2.2 L'achat de parts de SCPI permet de rééquilibrer une part trop importante d'assurance vie dans son patrimoine

L'encours des contrats d'assurance vie approche 1 600 milliards d'euros. Il s'agit d'un chiffre très important qui suscitera très certainement des convoitises. L'opacité des titres composant les contrats d'assurance vie est également un facteur non-négligeable d'incitation à la prudence. Enfin, la rémunération des contrats en euros fond comme savon en lessive tandis que les contrats en unités de compte sont adossés à des produits financiers risqués comme les actions.

Il est donc nécessaire, et même fondamental, de ne pas mettre tous ses œufs dans le même panier et de rééquilibrer son patrimoine en consacrant une partie de celui-ci à acheter des parts de SCPI. Celle-ci offre, outre une probabilité de revalorisation du prix des immeubles composant le patrimoine de la SCPI qui n'existe pas avec l'assurance vie, l'assurance de percevoir un revenu régulier et très supérieur à l'inflation durant la durée de détention des parts.

En outre, pour compléter notre comparatif assurance vie/SCPI, les parts de SCPI peuvent être cédées facilement, et à l'unité. Il s'agit donc d'arguments qui plaident en faveur de ce placement qui ne saurait constituer l'intégralité d'un patrimoine mais dont la détention ne doit pas être négligée. Elle doit plutôt être encouragée afin de ne pas être pris au dépourvu en cas de krach obligataire.

Effectuer un choix radical d'investissement entre la souscription de parts de SCPI ou une assurance vie n'aurait pas de sens d'un point de vue patrimonial. Il importe en effet de choisir les produits d'épargne qui conviennent à sa situation. L'assurance vie répond à des besoins spécifiques mais le rendement offert par les contrats en euros, c'est-à-dire ceux principalement investis en obligations, diminue année après année.

C'est pour cela que consacrer une partie de son patrimoine à l'achat de parts de SCPI constitue une stratégie intéressante et opportune en termes de rendement, de diversification, et de sécurité puisqu'il s'agit d'un investissement immobilier offrant de solides garanties, et ce sans le moindre souci de gestion. Enfin, ce type d'investissement permet de percevoir des revenus réguliers à la suite de sa cessation d'activité, sachant que les difficultés qui pèsent sur notre système de retraite sont très loin d'être résolues. Alors, SCPI ou assurance vie ?

Article publié le 11 mai 2016

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