SCPI ou immeuble de rapport : quel investissement choisir en 2025 ?

En 2025, les investisseurs immobiliers s'interrogent : faut-il privilégier l'achat d’un immeuble de rapport ou investir dans des SCPI ? Alors que l'immobilier reste une valeur refuge, la gestion directe d’un bien peut s’avérer complexe. Diversification, rendement, fiscalité : cet article fait le point sur les atouts des SCPI face aux contraintes de l’immobilier traditionnel.

L'immobilier est l'un des placements favoris des Français. Valeur refuge par excellence, il permet de se constituer un patrimoine et de générer des revenus grâce aux loyers. Dans un contexte où l'inflation impacte le pouvoir d'achat, la question se pose : vaut-il mieux investir dans un immeuble de rapport ou opter pour des SCPI de rendement ?

1) Acheter un immeuble de rapport : une fausse bonne idée ?

L'acquisition d'un immeuble de rapport peut sembler attrayante. Prenons un exemple : un immeuble acheté 500 000 €, composé de cinq appartements loués chacun 500 €, génère 2 500 € de revenus locatifs mensuels. Une belle rentabilité sur le papier ! Mais la réalité est souvent plus complexe. Quels sont les principaux freins à l'immobilier de rapport ?

Gestion chronophage et stressante : Vacances locatives, loyers impayés, turnover des locataires, réparations imprévues... Gérer un immeuble demande du temps et de l'énergie.

Encadrement des loyers : Dans de nombreuses villes (Paris, Lyon, Lille, Bordeaux...), la loi limite les hausses de loyers, réduisant la rentabilité attendue.

Mise aux normes énergétiques : Depuis août 2022, les logements classés F et G ne peuvent plus voir leurs loyers augmentés. Les travaux de rénovation deviennent incontournables et coûteux, pouvant entraîner une perte de valeur allant jusqu'à 18 %.

Fiscalité et charges : Taxe foncière en hausse, charges de copropriété, réparations... Les dépenses peuvent gréver la rentabilité du projet.

Face à ces contraintes, les investisseurs cherchent une alternative plus simple et rentable : les SCPI.

2) SCPI : l'immobilier sans contraintes

Les SCPI de rendement sont une solution attractive pour investir en immobilier sans les inconvénients de la gestion locative. Contrairement à un immeuble unique, elles permettent d'investir dans un portefeuille diversifié d'immeubles en France et en Europe, géré par des professionnels.

Pourquoi choisir les SCPI ?

- Un rendement attractif : En 2024, plusieurs SCPI ont distribué un rendement supérieur à 7 % et affichent avec une croissance soutenue.

- Aucune gestion : Les sociétés de gestion s'occupent de tout, de la recherche des locataires à l'entretien des biens.

- Accessibilité et diversification : Il est possible d'investir quelques milliers d'euros seulement, en diversifiant sur plusieurs types d'actifs (santé, logistique, bureaux, commerces).

- Fiscalité optimisée : Certaines SCPI permettent de réduire la pression fiscale, notamment via des stratégies d'investissement en nue-propriété.

3) Exemple concret

Un investissement de 500 000 € en SCPI, avec un rendement de 7 %, génère environ 35 000 € de revenus annuels, soit environ 2 916 € par mois.

Contrairement à l’investissement locatif classique, où le propriétaire doit gérer les locataires, les éventuelles vacances locatives, l’entretien du bien et les travaux, un placement en SCPI permet de percevoir des revenus passifs sans souci de gestion. Les SCPI sont administrées par des sociétés de gestion spécialisées, qui s’occupent de l’acquisition, de l’entretien et de la mise en location des biens immobiliers détenus dans le portefeuille.

De plus, la mutualisation des risques est un atout majeur : alors qu’un immeuble de rapport repose sur quelques locataires, une SCPI détient souvent un large portefeuille immobilier, diversifié à l’échelle nationale voire européenne, réduisant ainsi le risque d’impayés ou de vacances prolongées.

Enfin, l’investissement en SCPI peut être réalisé à crédit, ce qui permet de bénéficier de l’effet de levier bancaire. C’est donc une alternative intéressante pour les investisseurs souhaitant un rendement attractif sans la charge de gestion d’un bien immobilier en direct.

4) Un placement adapté aux nouvelles tendances

Les SCPI offrent également la possibilité d'investir selon ses convictions :

- Secteurs porteurs : immobilier de santé, logistique, commerces de proximité...

- Engagement responsable : de nombreuses SCPI respectent des critères ISR (Investissement Socialement Responsable) et ESG (Environnement, Social, Gouvernance).

- Zones stratégiques : focus sur les grandes métropoles européennes ou encore les Etats-Unis.

5) Un choix évident ?

Si l'immeuble de rapport peut sembler attractif, il est souvent source de complications et d'incertitudes. Les SCPI, en revanche, offrent une rentabilité stable, une diversification et une gestion déléguée.

“Dans les années à venir, le marché immobilier sera soumis à de plus en plus de normes et de contraintes. Déléguer cette gestion à des professionnels en investissant dans les SCPI permet ainsi d'éviter bien des désagréments et d'obtenir un meilleur rendement qu'un immeuble en direct.”

Pour ceux qui souhaitent se lancer, des plateformes comme La Centrale des SCPI proposent un accompagnement personnalisé et un accès simplifié à l'investissement SCPI.

En bref : pourquoi s'embarrasser de gestion locative quand on peut investir malin avec les SCPI ?