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SCPI : quels sont les points à vérifier avant d'acheter ?

Publié le 21 septembre 2021
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Avec une collecte en hausse de 16 % au deuxième trimestre, les Français profitent à plein des avantages des sociétés civiles de placement immobilier ou SCPI. Ces produits d’épargne immobilière assistée ont trouvé leur place dans le paysage des placements, une place justifiée puisque leur capitalisation dépasse 71 milliards d’euros. Toutefois, placer son argent dans les SCPI doit être fait de manière professionnelle et réfléchie. Il est donc très important de vérifier un certain nombre de points avant d’investir en SCPI. Panorama.

Comment procéder à la revue de détail des points à vérifier avant d’acheter ses parts de SCPI ?

Les investisseurs en parts de SCPI doivent procéder à ce que les professionnels appellent une due diligence. La due diligence, ou diligence raisonnable en français, recouvre l'ensemble des vérifications à réaliser avant un investissement afin de disposer d’une idée précise de la situation. Concrètement, l’investisseur doit se prémunir au mieux en faisant preuve de précautions et de discernement.

Le premier point à vérifier avant d’acheter des SCPI est de connaître la société de gestion. En effet, il en existe actuellement 38, créées à des époques différentes et disposant de moyens très inégaux. Certaines sociétés de gestion ont uniquement créé des SCPI 100 % France tandis que d’autres ont privilégié les SCPI européennes.

Il est donc important de s’intéresser à la zone géographique d’implantation des actifs composant le parc des SCPI. Il en va de même de la typologie d’actifs (bureaux, murs de commerces, locaux d’activités, entrepôts, immobilier en lien avec la santé et l’éducation, immobilier résidentiel…). Certains investisseurs en SCPI préfèrent placer leur argent en SCPI diversifiées qui offrent la latitude la plus importante, tant d’un point de vue géographique que s’agissant des typologies d’actifs.

Comme le souligne Grégorie Moulinier, l’un des associés-fondateurs de La Centrale des SCPI (www.centraledesscpi.com), le premier réseau d’épargne digitale français : « Les aspects précités sont bien sûr fondamentaux mais ils demeurent insuffisants. Il faut les recouper avec le rendement des SCPI et avec les taux d’occupation physiques (TOP) et financiers (TOF). Il faut aussi vérifier les taux de rendement interne (TRI) offerts par les SCPI. »

L’analyse du rendement des SCPI est simple est permet de savoir si la SCPI sur laquelle on porte son dévolu fait partie des meilleures SCPI de rendement, à savoir celles rapportant autour de 6 % par an. Pour ce qui concerne les TOP et les TOF, il faut bien vérifier que ces derniers sont supérieurs à 90 %. En effet, cette barre symbolique constitue une muraille de Chine entre les SCPI qui souffrent d’une vacance importante et celle dont ce n’est pas le cas. Et qui dit vacance, dit inéluctablement manque à gagner, donc moindre dividendes et moindre rendement.

Le TRI permet d’analyser la performance d’une SCPI sur un temps long courant entre cinq années et la date de création de ladite SCPI. Ainsi, certaines SCPI sont parvenues à atteindre un TRI de plus de 8 % sur plus de trente ans. Cela prouve incontestablement que la pierre digitale fait partie des meilleurs placement de long terme.

Au-delà des informations purement financières, il faut garder en tête la capacité des SCPI à communiquer. Les bulletins d’information et les rapports annuels sont certes obligatoires mais certains sont moins fournis et moins riches que d’autres. La manière dont les SCPI communiquent avec les associés porteurs de parts constitue un indéniable signe de professionnalisme et de respect de ces derniers.

Il existe donc de nombreux points à vérifier avant d’acheter ses parts de SCPI. Le plus simple reste de le faire avec des spécialistes des SCPI.

Pourquoi la revue des points à vérifier avant d’acheter ses parts de SCPI par des professionnels de l’épargne immobilière assistée est-elle préférable ?

Le nombre de points à vérifier avant d’acheter des parts de SCPI demeure supérieur à ceux précisés ci-dessus. Il faut utiliser des algorithmes composés de centaines de paramètres, notamment cartographiques. Cela est impossible pour les investisseurs particuliers. De même, il ne leur est pas possible de lire l’intégralité des bulletins d’information et des rapports annuels.

L’univers des SCPI étant par nature mouvant avec des actifs qui entrent en portefeuille et d’autres qui en sortent, seuls des professionnels des SCPI sont à même de disposer d’une vision globale du marché des SCPI. En outre, eux seuls ont su tisser des liens avec les sociétés de gestion et les rencontrent régulièrement.

Comme l’indique Thibault Le Coail, consultant senior au sein de La Centrale des SCPI : « Constituer un portefeuille SCPI résilient et équilibré est le fruit de nombreuses années de pratique. Il est en effet facile d’oublier un paramètre ce qui peut engendrer des conséquences préjudiciables. Sur la durée, parvenir à une performance de l’ordre de 6 % par an et chaque année est l’objectif que nous nous sommes fixés. C’est en tout état de cause beaucoup mieux que l’à peine plus d’un pour cent offert par les contrats d’assurance-vie en fonds euros. »

Mixer au moins trois SCPI de rendement, et de plus en plus souvent quatre pour les plus gros portefeuilles SCPI revêt une compétence dont les investisseurs particuliers n’ont pas idée sans compter le temps passé. Aussi, pourquoi se priver des conseils prodigués par les spécialistes des SCPI, d’autant que le prix des parts est le même que l’on agisse seul ou que l’on ait recours à des consultants spécialisés ?

Souscrire à des parts de SCPI est une initiative judicieuse et rentable. Toutefois, acheter dans de bonnes conditions les meilleures SCPI de rendement doit être fait de manière professionnelle en n’oubliant pas de vérifier l’ensemble des points nécessaires à la constitution profitable de son portefeuille SCPI.

C’est donc pour cela que les investisseurs désireux d’augmenter leur pouvoir d’achat et leur patrimoine font confiance à des comparateurs SCPI reconnus ayant pignon sur rue. Parmi eux, La Centrale des SCPI (01.44.56.00.23) est régulièrement citée dans le palmarès des meilleurs courtiers en SCPI. C’est donc le moment idéal pour prendre rendez-vous avec l’un de ses consultants.

Placer son argent en SCPI de rendement est rentable depuis des dizaines d’années. Sans préjuger de ce que sera l’avenir, il est fort à parier qu’il en sera de même dans les années qui viennent. D’où l’intérêt de dégonfler son bas de laine pour ne plus le laisser fondre par l’inflation qui va reprendre de la vigueur.

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