Transmission SCPI : le point sur la question

Lors d’un précédent article, les spécialistes de La Centrale des SCPI avaient évoqué les problématiques liées à la donation des parts de SCPI. L’occasion nous est ici donnée de vous parler de nouveau de ce sujet en nous interrogeant cette fois sur la transmission des parts de SCPI.

Alors que les donations sont par définition effectuées du vivant de l’intéressé, les transmissions de patrimoine ont lieu après sa mort. Les parts de SCPI du défunt entrent bien évidemment dans son actif successoral si elles sont détenues en pleine propriété ou si la personne en détenait la nue-propriété.

Partie intégrante du patrimoine immobilier de la personne décédée, les parts de SCPI détenues en pleine propriété seront assujetties au régime de droit commun en matière de taxation. Comme vous le savez, le taux marginal de taxation grimpe très vite et peut atteindre après abattement 45 % en ligne directe, voire 60 % entre parents au-delà du 4ème degré ou entre les personnes n’ayant pas de lien de parenté. Notons que l’abattement est inversement proportionnel au lien de parenté entre le défunt et ses héritiers. Ainsi, plus le lien familial est distendu, plus l’abattement est faible. Bien évidemment, les droits de succession réduisent d’autant la part nette de chaque héritier.

En revanche, si seul l’usufruit des parts était détenu, aucune transmission de SCPI ne peut être effectuée puisque la détention de l’usufruit s’éteint avec la disparition de la personne qui en bénéficiait. Dans ces conditions, donner de son vivant la nue-propriété de ses parts de SCPI à ses enfants ou à tout autre héritier constitue une idée judicieuse. C’est le principe du démembrement de propriété. En l’espèce, il est effectué de manière viagère, c’est-à-dire une fois pour toutes. Cette modalité de démembrement s’oppose au démembrement temporaire qui constitue une technique d’optimisation patrimoniale efficace, mais sans lien avec la notion de transmission de patrimoine.

En gardant l’usufruit des parts de sa ou de ses SCPI, le donateur continue de percevoir des revenus réguliers chaque mois ou chaque trimestre afin de compléter par exemple ses pensions de retraite. Il s’agit d’une solution idéale, surtout en cas de faible imposition, c’est-à-dire si son taux marginal d’imposition est au maximum de 14 %.

À la suite du décès de la personne, la pleine propriété des parts se reconstitue au profit des héritiers sans qu’il ne soit besoin de s’acquitter de droits de succession puisque ces derniers auront été payés au moment de la réalisation du démembrement de propriété en considérant le prix des parts de l’époque. Cette stratégie patrimoniale est donc préférable au fait de garder la pleine propriété de ses parts jusqu’à un âge avancé, surtout si l’on a des héritiers.

Comme vous pouvez vous en rendre compte, la réponse à toutes les questions qui se posent en matière d’héritage ne s’improvise pas et il est nécessaire de les anticiper. Il est bien évidemment possible de trouver des solutions très simples susceptibles de limiter ses droits de succession. Aussi, pourquoi s’en priver ?

Précisons également que, contrairement à un bien immobilier détenu en direct, les parts de SCPI peuvent être cédées facilement et surtout qu’elles sont divisibles entre chaque héritier. C’est pour cela qu’il est préférable d’investir en immobilier par le biais de SCPI plutôt qu’en direct.

Cet avantage s’ajoute à l’absence de contraintes de gestion, ce qui est extrêmement appréciable à partir d’un certain âge. En tout état de cause, les parts de SCPI demeurent un outil de transmission de son patrimoine exceptionnellement souple et adaptable à tout type de situation. C’est pour cela que les SCPI sont considérées comme un bouclier patrimonial de premier ordre.

Afin d’être complets sur la question, sachez qu’il existe des cas dans lesquels les successions ne sont pas du tout taxées. Cette exonération est d’abord liée à la qualité du défunt et nous espérons pour vous que vous n’en profiterez pas. En effet, vous serez exonéré de droits de succession si vous héritez :

• d’une victime de guerre ou d’un acte de terrorisme ;
• d’un militaire décédé dans le cadre d’opérations extérieures ;
• d’un sapeur-pompier, policier, gendarme, cité à l’ordre de la Nation en cas de décès dans l’accomplissement de sa mission ou de blessures reçues lors de ces missions.

L’exonération des droits de succession peut ensuite être liée à la qualité du bénéficiaire. Ainsi, vous ne vous acquitterez pas de droits de succession si vous êtes :

• le conjoint survivant du défunt ou son partenaire de PACS ;
• le frère ou la sœur du défunt et que vous êtes célibataire veuf(ve), divorcé(e) ou séparé(e) au moment du décès, que vous êtes âgé(e) de plus de 50 ans au moment du décès et que vous avez constamment été domicilié(e) avec le défunt au cours des cinq années précédant sa disparition.

Afin de faire le point sur votre situation patrimoniale, nos vous invitons à prendre attache avec nous au moyen des trois moyens que vous connaissez :

1. Le téléphone: 44.56.00.23 (six jours sur sept).
2. Un entretien avec ou sans rendez-vous dans notre boutique du 15 rue Saint-Roch dans le 1er arrondissement de Paris.
3. Une prise de contact par le biais de notre site Internet (centraledesscpi.com), la plateforme la plus complète en matière de pierre-papier.

Nous vous conseillerons gratuitement et sans obligation mais surtout en toute indépendance afin que vous puissiez gérer et valoriser au mieux votre patrimoine immobilier

Article publié le 22 janvier 2019

Article publié le 22 janvier 2019