Un trimestre de transition pour la SCPI Sofipierre

Au cours du deuxième trimestre, la société civile de placement immobilier à capital variable Sofipierre n’a procédé à aucune acquisition et à aucun arbitrage. Est-ce à dire qu’il n’y ait rien à dire à son sujet ? Bien au contraire et nous allons pouvoir faire le point sur cette SCPI gérée par Sofidy qui, même si elle est moins connue que sa grande sœur Immorente, n’en est pas pour autant moins intéressante dans une optique de diversification de patrimoine.

Pour rappel, Sofidy capitalisait 103,5 millions d’euros à l’issu du premier semestre et avait séduit 1 696 associés. Le prix de la part est de 585,00 euros et il faut en acheter dix pour devenir associé, ce qui correspond à un investissement initial de 5 850,00 euros.

Au 31 décembre 2017, les taux de rendement interne (TRI) respectifs de Sofipierre sur 10 ans, 15 ans et 20 ans étaient de 7,96 %, 12,75 % et 7,28 %. Relevons au passage qu’un TRI sur 15 ans supérieur à 12,00 % est exceptionnel. En 2017, Sofipierre a délivré un rendement de 4,62 % à ses associés, très proche de celui de l’année précédente (4,68 %). En 2017, le prix de la part est resté stable mais il avait été revalorisé de 2,63 % en août 2016. Ces revalorisations régulières concomitantes au rendement délivré permettent de renforcer le TRI.

L’importance du rendement, supérieur de 29 points au rendement moyen des SCPI de rendement pour 2017 (4,43 %) est également la conséquence d’une utilisation astucieuse de l’effet de levier. Ainsi, au 30 juin, la dette représentait 26,9 % du patrimoine. Sans être exagéré, ce taux permet de bénéficier d’un effet de levier profitable. La dette a essentiellement été contractée à taux fixe (83,3 %) contre 16,7 % à taux variable. Globalement, le taux moyen de l’endettement était de 2,50 %, soit à peine plus de la moitié du rendement.

Sofipierre est certes un produit d’épargne immobilière assistée à dominante commerces de centre-ville et situés en milieu urbain (69,9 % du patrimoine en valeur) mais les bureaux représentent 21,1 % du parc. Le solde est scindé entre des commerces de périphérie 4,2 %), des locaux d’habitation (4,1 %) et des locaux d’activités (0,7 %).

De même, si Sofipierre est largement investie en France (31,2 % à Paris, 16,7 % en région parisienne et 48,00 % en province,) elle commence à s’internationaliser avec 4,1 % de son patrimoine implanté à l’étranger.

En matière de gestion locative, le taux d’occupation financier (TOF) atteignait 93,18 % au 30 juin, soit un taux supérieur à celui de 90,00 % considéré comme nécessaire au versement de dividendes satisfaisants. Les locaux vacants étaient constitués de 20 commerces de centre-ville, de quatre surfaces de bureaux situées en région parisienne, à Toulouse (31) et Bordeaux (33), sans oublier un logement à Montélimar (26).

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Article publié le 8 octobre 2018

Article publié le 8 octobre 2018