Assistant SCPI Interactif

Fiscalité des SCPI

Fiscalité foncière

Le déficit foncier est reportable sur les revenus de SCPI car elles font partie des revenus fonciers.

Vous pouvez bénéficier du micro-foncier pour vos revenus de SCPI à condition de percevoir des loyers d'un bien immobilier physique.

Pour déclarer vos revenus de SCPI sous le régime du micro-foncier, il faut remplir la case 4BE.

Investie dans l'immobilier, la SCPI distribue des revenus fonciers. Elle peut égalemnt générer quelques intérêts financiers en cas de placemet de sa trésorerie, en attendant l'investissement dans la pierre.

Les revenus des SCPI provenant de l'étranger sont taxables à l'impôt sur le revenu avec un allègement conformément aux conventions fiscales bilatérales. Quant aux prélèvements sociaux, ils sont complètement exonérés.

L'imposition des SCPI dépend selon votre situation fiscale. Elle peut varier de 17,2% (TMI de 0 + 17,2% de CSG-CRDS) pour les contribuables les moins imposés à 62,2% (TMI de 45% + 17,2% de CSG-CRDS) pour les contribuables le plus fiscalisés. L'imposition des SCPI européennes est, quant à elle, plus douce grâce aux conventions fiscales bilatérales.

Les intérêts d'emprunts sont déductibles de vos loyers de SCPI ce qui permet d'abaisser votre pression fiscale.

Les primes d'assurance liées à l'emprunt de vos SCPI sont déductibles l'année de leur paiement.

Les frais de dossier sont déductibles des loyers de SCPI l'année de leur paiement.

Les frais de garantie tels que Crédit Logement ou d'hypothèque sont déductibles des loyers de SCPI l'année de leur paiement.

La société de gestion vous envoie chaque année un imprimé fiscal unique (IFU) vous indiquant les montants à reporter dans les cases qui conviennent.

L'imprimé fiscal unique (IFU) est un document d'aide à la déclaration d'impôt à destination des associés d'une SCPI.

Les revenus des SCPI européennes rentrent dans la catégorie des revenus fonciers tout comme les autres SCPI, mais font l’objet d’un traitement particulier. En effet, les revenus des SCPI européennes ne sont pas assujettis aux prélèvements sociaux et bénéficient d’un allégement de l’impôt sur le revenu conformément aux conventions fiscales bilatérales.

L'investissement en SCPI est générateur de loyers qui sont imposables, de ce fait il peut faire augmenter votre imposition. Toutefois, il existe des montages patrimoniaux permettant de ne pas alourdir votre imposition comme l'achat des parts de SCPI en démembrent temporaire de propriété.

Les loyers de la SCPI sont taxés dans la catégorie des revenus fonciers, tout comme les loyers issus de la location d'un appartement à un particulier, à savoir à hauteur de sa tranche marginale d'imposition (TMI) à laquelle se rajoutent les prélèvements sociaux de 17,2%. Quant aux SCPI européennes, elles bénéficient de quelques allégement fiscaux en France.

Les intérêts d'emprunts et les primes d'assurances sont déductibles des revenus de SCPI.

Les revenus versés par la SCPI sont à reporter dans la déclaration 2042 pour le régime micro-foncier et dans le formulaire 2044 pour le régime réel.

Fiscalité IFI

Revendre un bien immobilier pour le réinvestir dans des SCPI en démembrement temporaire de propriété permet d'éviter l'IFI.

Comme tout investissement immobilier, les SCPI sont taxables à l'IFI. La valeur à déclarer vous est communiquée chaque année par la société de gestion de votre SCPI.

Si votre patrimoine immobilier net est supérieur à 1,3M€ ,votre investissement en SCPI sera passible de l'IFI.

En tant que produit d'investissement immobilier, les SCPI rentrent dans l'assiette taxable de l'IFI. Acheter des SCPI en démembrement de propriété permet d'investir sans être assujetti à l'IFI.

Il est possible d'éviter l'IFI en achetant des SCPI en démembrement temporaire de propriété.

A l'instar des SCPI françaises, les SCPI européennes sont soumises à l'IFI.

Fiscalité IS

Les revenus issus de SCPI européennes dans une SCI à l'impôt sur les sociétés ne sont pas taxés en vertu du principe de territorialité de l'impôt. Avant de reverser les loyers, la SCPI aura déjà versé un impôt étranger dans les pays où se situent les immeubles.

L'investissement en SCPI via une SCI à l'impôt sur les sociétés est possible car les SCPI sont un produit 100% immobilier.

Les loyers de SCPI dans une SCI à l'impôt sur les sociétés sont intégrés au résultat puis imposés au taux d'impôt sur les sociétés conformément au résultat global.

Fiscalité sociale

Les loyers de la SCPI sont soumis aux prélèvements sociaux de 17,2%, au même titre que les loyers issus de la location d'une maison, d'un appartement ou d'un parking. Pour ne pas payer de prélèvements sociaux sur les loyers de la SCPI, il faut privilégier des SCPI européennes.

Considérés comme des revenus fonciers, les revenus de la SCPI sont imposés au barème progressif de l’impôt sur le revenu et soumis aux prélèvements sociaux de 17,2%. Seules les revenus des SCPI européennes sont exonérés de prélèvements sociaux français.

Tout comme les revenus issus d'une location traditionnelle, les dividendes de la SCPI sont soumis à la CSG-CRDS de 17,2% depuis le 1er janvier 2018. Toute fois, les dividendes des SCPI européennes en sont exonérées en vertu des conventions bilatérales fiscales.

Les loyers des SCPI françaises sont soumis à la CSG CRDS. Les loyers en provenance de l'étranger bénéficient d'une exonération de ces prélèvements.

Les revenus des SCPI sont soumis à la CSG CRDS à l'exception des revenus versés provenant de l'étranger.

Vous n'avez pas à payer les prélèvements sociaux sur les loyers de source étrangère.

Les revenus de SCPI provenant de l'étranger sont totalement exonérées de CSG-CRDS.

Comme tout revenu du patrimoine, les dividendes de la SCPI sont soumis aux prélèvements sociaux dont le montant s'élève à 17,2% depuis le 1er janvier 2018, sauf ceux générés par des SCPI européennes.

Optimisation fiscale

De par leur remarquable adaptabilité, les parts de SCPI permettent d'optimiser votre fiscalité personnelle. Pour ce faire, nos consultants s'appuient sur le démembrement temporaire de propriété ainsi sur que divers montages astucieux.

Il existe des SCPI permettant de défiscaliser mais leur performances sont faibles et leur liquidité inexistante. Nous préconisons d'investir en SCPI de rendement et avec la bonne allocation, il est possible de limiter votre imposition.

Vous pouvez baisser vos impôts en vous séparant d'actifs fortement imposés et en réinvestissant en SCPI.

Les SCPI permettent de réduire votre imposition en arbitrant certains de vos actifs lourdement imposés.