Faut il investir en SCPI ?

Quels sont les investissements qui correspondent le plus à votre projet ? Faut-il investir en SCPI ou opter pour une assurance vie, ou encore pour de l’achat dans l’immobilier ?

Pour savoir dans quels cas il est avantageux d’investir en SCPI, nos professionnels ont fait pour vous un comparatif. Point par point, ils décrivent, sous forme de questions-réponses, les différences entre une SCPI et la bourse, une SCPI et l’immobilier en direct, une SCPI ou l’assurance vie, une SCPI et les différents plans d’épargne (plan d’épargne retraite, plan d’épargne en action…)

Sont abordés, entre autres, la fiscalité qui régit ces différents investissements, leur rendement, leur fonctionnement, les lois qui les encadrent.

À la Centrale des SCPI, nos spécialistes sont à vos côtés pour vous conseiller dans vos plans de financement. N’hésitez pas à nous exposer vos objectifs, nous trouverons le montage financier qui correspond entièrement à votre patrimoine.

SCPI de rendement VS SCPI Fiscales

Investir dans les SCPI Pinel pour payer moins d'impôt est une fausse croyance. En effet, les revenus générés par les SCPI Pinel sont imposés et l'avantage fiscal perçu se retrouve amoindri. Enfin, à l'issue de l'avantage fiscal, vos revenus seront lourdement fiscalisés. Par conséquent, si vous êtes dans une tranche marginale d'imposition élevée, il est préférable d'investir en SCPI à crédit, d'acheter la nue-propriété des parts de SCPI ou d'acquérir des SCPI européennes.

Les SCPI Malraux investissent dans des biens à réhabiliter. Malgré la réduction d'impôt qu'elles procurent, leur rendement est faible et l'investisseur subit un délai important avant de toucher des loyers en raison des lourds travaux effectués. En conclusion, l'intérêt des SCPI Malraux est très limité. Pour payer moins d'impôt, il est possible d'investir dans les SCPI de rendement en démembrement temporaire de propriété ou dans les SCPI européennes.

SCPI vs Assurance-vie

L'assurance-vie est un placement de capitalisation plutôt qu'un placement de rendement. De plus, la volatilité de ses supports en unités de compte la rend incompatible avec un objectif de revenus complémentaires. Les SCPI sont plus adaptées avec des revenus réguliers et stables dans le temps.

L'investissement en SCPI au travers de l'assurance-vie permet de bénéficier d'une fiscalité avantageuse. Cependant, toute l'offre n'y est pas disponible et notamment les SCPI aux meilleurs rendements. Enfin il est impossible d‘investir à crédit dans le cadre de l'assurance-vie et chaque année, les frais de gestion annuels du contrat viennent diminuer d’autant le rendement.

Lorsque vous investissez en direct dans des SCPI, vous êtes propriétaire des parts ce qui octroie l’ensemble des loyers et des revalorisations contrairement à l’assurance-vie. De plus, en direct vous avez un droit de vote qui vous permet de participer aux décisions de la SCPI.

L'assurance-vie est un outil de transmission efficace mais dont les abattements fiscaux ont leurs limites. Afin de bénéficier d'un avantage successoral illimité, vous pouvez souscrire des parts de SCPI en démembrement viager de propriété.

Le rendement du fonds en euros de l'assurance-vie en baisse depuis plusieurs années a connu un plus bas historique en 2019 avec une performance moyenne de 1,4%. A l'inverse, le rendement moyen des SCPI a progressé entre 2018 et 2019 et culmine à 4,51%.

Les intérêts des contrats d'assurance-vie sont fiscalisés au prélèvement forfaitaire unique de 30% pour tous les contribuables. La fiscalité des revenus issus des SCPI peut être optimisée au travers de différents montages comme le démembrement, l'achat de SCPI européennes ou l'achat à crédit.

SCPI vs Bourse

Les SCPI est les OPCI font partie de la pierre papier. La SCPI est un investissement 100% immobilier tandis que l'OPCI est investi en moyenne à 50% dans l'immobilier et à 50% dans des actifs financiers côtés. Enfin les SCPI distribuent des revenus complémentaires tandis que l'OPCI est un placement de capitalisation.

Les foncières cotées sont plus risquées car elles sont cotées en bourse et leur prix dépend de l'offre et de la demande. Les SCPI quant à elles, ne sont pas cotées et leur prix dépend exclusivement de la valeur du patrimoine immobilier détenu. Par conséquent, une foncière cotée peut valoir moins ses actifs immobiliers ce qui est impossible pour une SCPI.

Les SCPI constituent un placement durable, peu volatile, adossé à de l'immobilier, permettant de profiter de revenus complémentaires. A l'inverse, la bourse s'adresse aux investisseurs prêts à prendre des risques importants avec leur capital.

Si vous êtes novice, il est important d'investir dans un actif facilement compréhensible ce qui n'est pas le cas des actions cotées en bourse. Pour cela, il est préférable d'investir dans l'immobilier au travers de SCPI de rendement qui procurent des loyers attractif et réguliers.

La performance de la bourse est volatile d'une année sur l'autre et la gestion d'un portefeuille nécessite une expertise que vos proches n'auront probablement pas. La régularité du rendement, la lisibilité et l'absence de gestion font des SCPI un placement idéal pour protéger vos proches.

Investir en bourse consiste à spéculer sur la valeur future d'une entreprise avec un niveau de risque important. Les SCPI permettent d'investir dans un portefeuille de biens immobiliers afin de profiter de revenus réguliers et de perspectives de revalorisation avec un niveau de risque limité.

SCPI vs immobilier en direct

La location meublée n'échappe pas aux inconvénients de l'investissement immobilier traditionnel : risque d'impayé, gestion chronophage, faible rendement et risque concentré. Investir en SCPI vous permet d'éviter l'ensemble de ces contraintes et de profiter d'un rendement pouvant aller jusqu'à 6%.

Le LMNP consiste en un investissement immobilier traditionnel meublé ce qui a pour conséquence d'augmenter la vacance locative et les frais d'entretien. A l'inverse, la SCPI permet d'investir dans l'immobilier avec des revenus stables et réguliers, sans souci de gestion.

Le Denormandie est un dispositif qui permet de bénéficier d'une réduction d'impôts en contrepartie de travaux de réhabilitation à destination de logements situés en centre ville. Malheureusement, avec cette loi les travaux ne sont pas déductibles des loyers encaissés qui sont eux-mêmes plafonnés. Ces contraintes ont pour effet de limiter la rentabilité de l'investissement, raison pour se tourner vers les SCPI de rendement qui affichent des performances entre 4,5 et 6%.

La loi Cosse est un dispositif qui consiste à donner un location un bien immobilier avec un loyer modéré. Ce type d'investissement demande beaucoup de contraintes administratives et de gestion et ne génère qu'un faible rendement du fait du plafonnement des loyers. Il est préférable d'investir en SCPI dont les taux de rendement peuvent atteindre 6% net.

Les résidences senior font partie des investissements en résidences de services dont le rendement avoisine les 4% brut de charges. Par conséquent, mieux vaut se diriger vers les SCPI de rendement qui ont distribué 4,34% net de charges en moyenne en 2018.

Les SCPI surperforment les résidences étudiantes avec un rendement moyen net de 4,34% pour l'année 2018 contre moins de 4% brut pour les résidences étudiantes.

Investir en SCPI vous permet de profiter d'un rendement jusqu'à 6% net de charges tout en diversifiant vos actifs et vos locataires sans vous soucier de la gestion locative. Il est possible d'investir dans la thématique du vieillissement de la population et notamment dans les EHPAD avec les SCPI Primovie et Pierval Santé.

Les SCPI permettent d'acheter une multitude d'actifs immobiliers tertiaires en un seul investissement et sans aucune contrainte de gestion locative. L'immobilier locatif requiert un niveau de connaissance élevé, du temps libre pour la gestion et n'offre qu'un faible niveau de diversification.

Acheter des SCPI vous permet d'investir dans l'immobilier sans avoir à vous soucier de la gestion locative, d'éventuels travaux de remise en l'état et de risques d'impayés. Si vous souhaitez vous prémunir de ces écueils, il est plus intéréssant d'investir en SCPI que dans un appartement.

Vendre un appartement locatif pour le réinvestir en SCPI vous permet d'en finir avec la gestion locative, la taxe foncière et risques d'impayés tout en bénéficiant d'un rendement attractif.

Les résidences de services présentent plusieurs désavantages : un faible rendement, des travaux et la taxe foncière qui restent à votre charge, une dépendance à un bailleur professionnel qui peut décider de ne pas renouveler son bail, l'absence de mutualisation au niveau des locataires et au niveau géographique. Pour investir sereinement dans l'immobilier, mieux vaut investir en SCPI de rendement.

Les SCPI affichent un rendement moyen de 4,38% net en 2018 quand il se situe à moins de 4% brut de charges pour les résidences de services.

SCPI vs PEA

La SCPI est le placement à revenus complémentaires par excellence avec des versements de loyers trimestriels. A l'inverse, le PEA est une enveloppe de capitalisation dans lequel les sommes sont bloquées au minimum 5 ans.

Le PEA permet de bénéficier d'une exonération d'impôt sur le revenu après une détention de 5 années mais n'exempte pas le paiement des prélèvements sociaux de 17,2%. Plusieurs optimisations fiscales sont possibles avec les SCPI afin de toucher immédiatement des dividendes peu fiscalisés.

Afin de valoriser un capital sereinement avec une progression stable et régulière, les SCPI font la part belle au PEA avec un taux de revalorisation moyen de 1,5% sur les 15 dernières années. De plus, le plafond du PEA est limité à 150 000 € tandis que les SCPI ne fixent aucune limite d'investissement.

Les SCPI sont sensiblement moins risquées que le PEA avec une notation moyenne de risque AMF de 3 sur 7 contre 6 à 7 sur 7 pour les actions.

Le Plan d'Epargne en Actions permet d'investir exclusivement en actions européennes et en fonds communs de placement. Le niveau de risque est donc bien supérieur à l'investissement en SCPI dont le sous-jacent est immobiler.

SCPI vs PER

Les SCPI investissent dans l'immobilier, une classe d'actif solide et rentable. L'épargne retraite permet d'investir sur les marchés financiers qui sont volatiles et peu rassurants. De plus, les capitaux investis sont bloqués jusqu'au départ en retraite. En ce sens, il vaut mieux priviléger les SCPI à l'épargne retraite.

Le PER porte bien mal son nom car il n'est pas le mieux adapté pour préparer votre retraite. En effet, ce contrat comporte d'important frais qui impactent négativement sa performance et le calcul de rente viagère est défavorable face au rendement des SCPI qui reste stable quoiqu’il arrive. De plus, les SCPI et leurs loyers sont transmissibles de façon intrinsèque tandis qu'il faut contracter une option de réversibilité pour le PER ce qui a pour effet de diminuer le montant de sa rente.

La fiscalité du PER est de 30% pour les intérêts quand le capital est imposé à la tranche marginale d'imposition soit jusqu'à 45%. La fiscalité des revenus des SCPI peut être optimisée comme par exemple l'exonération de prélèvements sociaux pour les loyer issus des SCPI européennes.

Le capital investi sur un PER est bloqué jusqu'au départ en retraite sauf achat de résidence principale ce qui limite fortement la liquidité. Les SCPI sont cessibles à tout moment même s'il est recommandé de les conserver au minimum 8 ans par les experts de La Centrale des SCPI et l'autorité des marchés financiers.

Certains assureurs proposent de loger des SCPI dans un PER mais cela est peu intéressant en raison de frais de souscription importants, de frais de gestion supplémentaires sur les loyers et d'un choix limité de SCPI.