Démembrement de propriété : optimisez votre fiscalité

De plus en plus de Français optent pour l'investissement en démembrement comme levier incontournable d'optimisation fiscale dans l'univers de l'immobilier. Cette stratégie, reposant sur la division de la pleine propriété en nue-propriété et usufruit, constitue un acte juridique couramment employé au sein des familles lors de donations ou successions. Son principal atout réside dans la réduction significative des coûts fiscaux associés.

Pour ceux qui envisagent d'investir dans l'immobilier locatif via le démembrement viager, La Centrale des SCPI se positionne en tant que partenaire de confiance. Chaque semaine, elle accompagne des dizaines d'épargnants dans leurs démarches d'investissement en démembrement dans l’immobilier.

1) Le principe du démembrement immobilier

Dans cette démarche de démembrement viager, l'usufruitier détient le droit d'usage (usus) ainsi que le droit de percevoir les bénéfices (fructus) du bien, tandis que le nu-propriétaire conserve le droit de disposer pleinement (abusus). Bien que ces droits démembrés soient distincts, ni l'usufruitier ni le nu-propriétaire ne peuvent unilatéralement procéder à la vente du bien démembré. Une entente des deux parties est requise pour céder la pleine propriété.

Le démembrement s'achève au décès de l'usufruitier. À ce stade, le nu-propriétaire devient l'unique propriétaire du bien, exempt de droits de succession. Il a alors la possibilité de l'occuper, de le mettre en location ou encore de le céder. C'est ce qu'on qualifie de remembrement de la propriété, une méthode couramment utilisée pour préparer sa succession tout en préservant la jouissance du bien. Il convient de noter que en cas de décès du nu-propriétaire, la nue-propriété est transmise aux héritiers, intégrant ainsi la succession, mais pour la seule valeur de la nue-propriété. Cette approche offre une gestion avisée et éclairée de son patrimoine immobilier.

2) Le démembrement de propriété en SCPI

Opter pour l'acquisition d'un bien en démembrement viager avec me placement revient à fractionner la propriété entre le nu-propriétaire et l'usufruitier.

La configuration du démembrement viager, employée pour transmettre une portion de son patrimoine à ses héritiers, se structure comme suit : l'usufruitier acquiert, selon une décote calculée en fonction de son âge, une part de l'investissement immobilier. En contrepartie, le nu-propriétaire, avec les fonds provenant de l'usufruitier qui a pu effectuer une donation de son vivant préalablement à l'opération, acquiert l'autre part.

Cette stratégie permet à l'usufruitier de jouir de revenus complémentaires pour sa retraite jusqu'à la fin de sa vie. Quant au nu-propriétaire, qu'il s'agisse d'enfants ou de petits-enfants de l'usufruitier, il devient immédiatement propriétaire de l'immobilier, échappant ainsi aux frais de succession.

Le démembrement viager trouve sa conclusion à la fin de la vie de l'usufruitier. Le nu-propriétaire recouvre alors la pleine propriété de l'immobilier. La valeur de l'immobilier, selon un barème fiscal (voir paragraphe 3 du texte), est déterminée par l'âge de l'usufruitier au moment de la souscription. Cette méthode offre une planification patrimoniale astucieuse et avisée pour les investisseurs. Il est crucial de souligner l'importance de recourir aux conseils avisés d'un expert immobilier tel que La Centrale des SCPI pour maximiser les avantages de cette stratégie.

3) Des avantages fiscaux important pour la donation

Le démembrement de propriété viager, souvent initié au sein des cercles familiaux, offre une opportunité précieuse. Il permet, par exemple, de céder de son vivant la nue-propriété d'un bien à ses enfants tout en conservant l'usufruit. Cette approche offre la possibilité de continuer à jouir du bien immobilier, que ce soit en l'habitant ou en le mettant en location pour en tirer un revenu. De surcroît, elle permet d'amorcer en douceur la transmission du patrimoine, en tirant profit des abattements fiscaux en vigueur.

Il est essentiel de rappeler l'abattement sur le montant de la donation, une mesure en vigueur depuis le 31 juillet 2012. Par parent et par enfant, il est possible de donner une somme de 100 000 € tous les 15 ans sans avoir à s'acquitter de droits de donation. Ainsi, un couple avec deux enfants peut transmettre en toute légalité la somme de 400 000 €, exempte d'impôt.

Cette forme de donation viager se distingue par trois avantages notables :

1er avantage fiscal du démembrement :

Tout d'abord, les droits de donation sont réduits, car ils ne sont calculés que sur la seule nue-propriété, et non sur la valeur totale du bien. De plus, les valeurs respectives de la nue-propriété et de l'usufruit sont déterminées par l'âge du donateur au moment de la donation, la valeur de la nue-propriété augmentant parallèlement à l'âge du donateur.

2ème avantage fiscal du démembrement :

Une particularité fiscale notable réside dans la possibilité pour le donateur de prendre en charge les droits et frais inhérents à la donation, habituellement à la charge du donataire, sans que ces montants ne soient assimilés à une nouvelle donation.

3ème avantage fiscal du démembrement :

Au terme du démembrement, en cas de décès du ou des usufruitiers, les enfants deviennent pleinement propriétaires du bien sans avoir à s'acquitter de droits supplémentaires. Ce dispositif offre ainsi une transition sans heurts vers la pleine propriété du bien transmis.

4) Le procédé de démembrement idéal pour protéger son époux/épouse lors d’une succession

Il est courant que le conjoint survivant hérite de l'usufruit des biens du défunt, un procédé souvent utilisé lors des successions. En effet, il arrive fréquemment que, par testament ou donation, le conjoint cède l'usufruit de ses biens au conjoint survivant, tandis que les enfants héritent de la nue-propriété. En d'autres termes, le conjoint usufruitier jouit de l'usage total des biens ainsi que de leurs revenus, qu'il s'agisse d'habiter ou de louer, par exemple, la résidence familiale.

La valeur de la nue-propriété est conditionnée par l'âge de l'usufruitier, en l'occurrence le conjoint survivant dans cet exemple, au moment du démembrement.

Depuis 2018, une personne héritant de l'usufruit d'un bien suite à la succession de son conjoint déclare à l'Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) sa part d'usufruit en se basant non pas sur sa valeur en pleine propriété, mais uniquement sur la valeur de son usufruit. Une nuance qui ne s'applique pas à l'usufruitier ayant donné de son vivant la nue-propriété (par exemple à ses enfants). Dans ce cas, il devra déclarer à l'IFI la totalité de la valeur du bien.