Elections législatives 2024 : Quels placements échappent à l’IFF, l’ISF et l’IFI ?

À l'aube des élections législatives et suite à la dissolution de l'Assemblée nationale, la fiscalité des patrimoines est au coeur des débats. Plusieurs partis en lice plaident pour le retour de l'Impôt de Solidarité sur la Fortune (ISF) avec un volet climatique renforcé et l'Impôt sur la Fortune Financière (IFF) est lui aussi discuté. Ces partis envisagent une augmentation de la pression fiscale sur les classes moyennes supérieures et les détenteurs de patrimoines importants. Une perspective qui inquiète et pousse les épargnants à comprendre les nuances de ces impôts et d'identifier les placements qui permettent d'y échapper.

1) ISF, IFF et IFI : vers une possible transformation de la fiscalité des patrimoines après les élections législatives 2024

À l'approche des élections législatives du 30 juin et 07 juillet 2024, deux nouveaux impôts sont apparus dans les programmes : l'Impôt sur la Fortune Financière (IFF) et le rétablissement de l’Impôt de Solidarité sur la Fortune (ISF) avec un volet climatique renforcé.

Aujourd’hui et depuis l'introduction de l’IFI en 2018 la fiscalité concernant les patrimoines importants s'était orientée principalement vers l’immobilier. Tout patrimoine immobilier dépassant une valeur nette de 1,3 million d'euros avec un abattement de 30% sur la résidence principale est assujetti à cet impôt. L'IFI s'adresse aux foyers disposant d'un patrimoine immobilier substantiel, reflétant ainsi une volonté politique de concentrer la fiscalité sur les biens immobiliers plutôt que sur l'ensemble des actifs comme c'était le cas avec l’ISF.

Le potentiel retour de l'Impôt de Solidarité sur la Fortune (ISF) avec un volet climatique renforcé :

L'Impôt de Solidarité sur la Fortune (ISF), a longtemps été un pilier de la fiscalité française visant à taxer le patrimoine global des particuliers dont la valeur nette dépassait 1,3 million d’euros. Son retour inclurait une taxation sur tous les types d'actifs, qu'ils soient immobiliers, financiers, comptes bancaires ou objets de valeur avec un volet climatique renforcé.

La possible mise en place de l’Impôt sur la Fortune Financière (IFF) :

Le concept d'Impôt sur la Fortune Financière (IFF) proposé par l’un des partis est conçu pour cibler les détenteurs de patrimoines importants, tout en exemptant la résidence principale, l’ensemble des actifs immobiliers et mobiliers nécessaires à l’exercice de l’activité professionnelle ainsi que les œuvres d’art acquises depuis au moins 10 ans. Cette approche vise à ajuster la répartition de la charge fiscale en tenant compte des différentes natures de richesse et des spécificités de chaque type d’actif.

Ces potentielles réformes à venir mettent en lumière l'importance de la planification de son patrimoine et de la sélection d’investissements pour optimiser son impôt. C'est notamment le cas des SCPI en démembrement temporaire de propriété, un placement immobilier qui échappe à ces 3 impôts quelque soit le résultat des élections législatives.

2) Les SCPI de rendement en démembrement temporaire : Un placement exonéré d’impôts

Investir en SCPI avec démembrement temporaire de propriété est une stratégie efficace pour optimiser son patrimoine. Ce mécanisme permet de séparer la nue-propriété de l’usufruit des parts de SCPI.

En achetant la nue-propriété des parts de SCPI, le nu-propriétaire détient le titre de propriété sans percevoir les revenus, tandis que l'usufruitier perçoit les loyers générés par les parts. Lors d'un démembrement temporaire, cette séparation est fixée pour une durée déterminée, de 3 à 20 ans.

Le nu-propriétaire achète les parts de SCPI à un prix réduit, la réduction étant d'autant plus importante que la durée du démembrement est longue. Chaque SCPI possède son barème de répartition. Posséder la nue-propriété permet en effet, d'éviter toute imposition pendant la période de démembrement et de bénéficier d'une éventuelle appréciation du capital à la fin de cette période.

Cette approche est idéale pour les investisseurs assujettis à l'IFI, l’ISF ou l’IFF, car les parts en nue-propriété échappent à ces impôts. C'est aussi une stratégie efficace pour optimiser la transmission de patrimoine et préparer sa succession. À la fin du démembrement, le nu-propriétaire récupère la pleine propriété des parts et commence à percevoir les loyers, ce qui augmente ainsi la rentabilité de l'investissement.

Exemple :

Imaginons un investissement en nue-propriété de 154 000 euros dans une SCPI de rendement, bénéficiant d'une décote de 30% sur le prix des parts en démembrement temporaire de 10 ans. Cette nue-propriété n'étant pas incluse dans l'assiette taxable de l’IFI, l’ISF ou l’IFF l'investisseur profite d'une réduction de la pression fiscale. À la fin du démembrement, l'épargnant récupère la pleine propriété des parts, soit 220 000 euros, potentiellement revalorisés, et commence à percevoir les revenus calculés sur cette base.

3) Comment investir en SCPI en démembrement temporaire de propriété ?

Il est fortement recommandé de consulter des professionnels pour organiser son patrimoine. La Centrale des SCPI, par exemple, propose des services permettant de souscrire à des SCPI en démembrement temporaire pour des durées variant entre 3 et 20 ans.

La plateforme met à disposition des conseillers en SCPI au 01 44 56 00 23 pour analyser le profil de chaque investisseur et proposer les solutions les plus adaptées à leurs objectifs financiers et patrimoniaux. Elle offre également un accès à une vaste gamme de SCPI dont les secteurs d’activité couverts incluent les bureaux, les commerces, le résidentiel et la santé… Cette diversité permet à chaque investisseur de trouver des placements en adéquation avec ses objectifs spécifiques.

Pour simplifier le processus d'investissement, La Centrale des SCPI permet la souscription en ligne www.centraledesscpi.com. Les investisseurs peuvent ainsi souscrire à des parts de SCPI directement depuis chez eux. Cette démarche rend l'investissement plus accessible et moins contraignant.

À l'approche des élections législatives, il est plus que jamais essentiel de prendre des mesures pour protéger son patrimoine. Les SCPI de rendement en démembrement temporaire offrent une solution pertinente pour échapper à l'IFI, l'ISF et l'IFF quelque soit le résultats des élections législatives.