Et si c’était le moment de miser sur les bureaux ?

À l’heure où le télétravail s’est imposé dans le quotidien des salariés, certains investisseurs se demandent s’il faut continuer à investir sur les bureaux. Quelle est la réalité du marché derrière la discussion de comptoir ? Est si le bureau vivait une révolution historique ? Faut-il aller à contre courant et investir sur les bureaux ?

Le bureau et le télétravail: un mariage de raison

C’est la crise sanitaire de 2020 qui a été le catalyseur de la mise en place du télétravail dans l’entreprise en France. Initialement mis en place dans l’urgence, l’organisation du télétravail prend de plus en plus forme définitive aujourd’hui, ce qui permet d’avoir un certain recul sur son application réelle.

Cassons d’entrée de jeu l’opposition manichéenne entre le travail au bureau et le télétravail. L’un comme l’autre présentent des avantages et des inconvénients mais, surtout, ne sont pas antinomiques. Au 21ème siècle, ces deux formes de travail sont davantage complémentaires.

Le télétravail permet d’apporter une souplesse qui manquait peut être au travail totalement présentiel, n’en déplaise à ses détracteurs. Il offre une autonomie aux salariés et améliore leur bien être, entraînant également une diminution des absences (source Baromètre Télétravail 2021 de Malakoff Humanis).

Cependant, il est loin d’être la solution pérenne et idyllique telle qu’il a pu être décrit par ses partisans. La satisfaction vis à vis du télétravail diminue de mois en mois. Les salariés peuvent ressentir un certain isolement, apprécier réaliser certaines tâches dans des espaces collectifs plutôt que chez eux. Le bureau favorise l’échange notamment lorsqu’ils rencontrent des difficultés. Même constat pour les managers qui préfèrent animer une réunion dans un espace dédié.

Le bon équilibre semble ressortir aux alentours des 2 jours par semaine de télétravail. C’est le point final de l’étude Malakoff Humanis réalisée en décembre 2020. Les salariés auront donc toujours besoin d’un point d’ancrage pour les 3 jours de la semaine restants.

Une enquête réalisée par Harris Interactive à fin 2020 pour le ministère du Travail apporte également son lot d’éclaircissements avec une série de chiffres très éloquents qui viennent remettre en place les idées reçues:
-39 % des actifs en emploi déclarent que leur métier actuel ne peut pas être exercé en télétravail
-36% déclarent pouvoir télétravailler sans difficultés
-25% déclarent pouvoir télétravailler mais avec des difficultés

Le point commun des diverses études sur le sujet est que les deux formes de travail sont donc compatibles mais surtout complémentaires. Il serait au moins aussi ridicule de penser que le télétravail est impossible en 2021 que d’affirmer qu’il remplacera totalement le travail en présentiel. Aucun dirigeant interrogé ne croit en la capacité de son entreprise à adopter un modèle qui ferait du télétravail la nouvelle norme unique.

Dès lors, le bureau est ,et restera, la clé de voûte de l’organisation d’une entreprise, le lieu de cohésion essentiel pour les salariés d’un même groupe. Les salariés d’une entité ne sont pas des consultants indépendants qui œuvrent à distance sur des missions données, ils ont besoin d’un culture d’entreprise et de se sentir soutenus et appuyés. Quel autre lieu que le bureau peut offrir ces échanges ?

Cependant, nous allons voir que le bureau doit être amené à évoluer pour s’adapter. Comme il le fait depuis déjà une centaine d’années. Des évolutions qui pourraient constituer un point d’entrée intéressant sur cette classe d’actifs.

Le bureau: une révolution source d’opportunités !

« Le bureau idéal en 2021 sera celui qui donne envie. Finie l’impression d’être dans un cellule d’encadrement et de « flicage » du salarié, le bureau de 2021 se veut connecté, rempli de services comme des restaurants, des salles de sport, des crèches ou des pressing, bien desservi par les transports. Et ça les professionnels de l’immobilier, mais aussi les entreprises, l’ont bien compris ! » explique Lionel Benhamou, associé fondateur de La Centrale des SCPI et professionnel de l’immobilier depuis plus de 20 ans.

En effet, pour s’adapter aux attentes des nouvelles générations qui ne voient plus dans le travail un simple moyen de subvenir à leurs besoins mais un moyen de s’épanouir, les sociétés veulent peu à peu consacrer les « soft skills » et répondre à cette quête de sens. Le bureau est l’un des vecteurs qui permettent de séduire les salariés.

L’espace de travail est ainsi peu à peu transformé en lieu d’échanges et de rencontres. Il est au service de la relation à l’entreprise et de l’engagement du salarié.

L’immobilier de bureau de demain devra ainsi répondre à deux défis:
1/ être un lieu d’usage et de partage avec une plus grande place laissée aux espaces de convivialité
2/ être une vraie vitrine pour l’entreprise, un vrai « flagship » pour lui permettre d’afficher ses valeurs

Le bureau du futur sera donc l’argument phare qui permettra de séduire le salarié. Il est donc ainsi peu surprenant de constater que tous les grands projets de bureaux ont été influencés ces derniers mois par ces nouvelles tendances. On voit ainsi les entreprises regorger d’imagination pour repenser leurs bureaux.

Il est certain que les groupes qui reposeraient sur leurs acquis en continuant à voir le bureau comme un « bunker » emprisonnant le salarié et permettant de le contrôler auront du mal à les fidéliser sur le long terme et à bénéficier d’une culture d’entreprise productive.

De grands chantiers sont donc à prévoir en la matière d’immobilier de bureaux. Les nouveaux bureaux devraient donc tirer leur épingle du jeu, notamment en matière de revalorisation. Les bureaux de 2021 devraient donc connaître une fuite en avant vers la qualité !

Les SCPI qui misent sur ces nouveaux bureaux ont déjà vu leurs valorisations augmenter régulièrement sur les dernières années. Une tendance que la crise sanitaire n’a pas stoppé, bien au contraire. Les loyers des actifs de bureaux « prime » continuent de progresser et les taux de vacance restent très faibles dans les endroits stratégiques.

À mesure que l’activité économique redémarre, il apparaît donc de plus en plus probable que le bureau pourrait en bénéficier. Or, de nombreux épargnants sous-estiment le potentiel du bureau et préfèrent miser massivement sur d’autres secteurs. Cependant, les enseignements du passé montrent qu’il est parfois bon d’être un peu contrariant et de ne pas hésiter à éviter l’effet moutonnier pour créer de la valeur. Le bureau pourrait bénéficier d’un effet de rattrapage très intéressant.

Les analystes de La Centrale des SCPI renouvellent donc leur confiance dans cette classe d’actif qu’ils considèrent comme incontournable dans une allocation SCPI équilibrée.

Article publié le 21 septembre 2021

Article publié le 21 septembre 2021