Longtemps placement préféré des Français, les contrats d’assurance-vie en euros suscitent moins d’intérêt. Pour preuve, la très forte décollecte du mois de mars avec 2,2 milliards d’euros nets en moins sur ces produits d’épargne. Ce niveau de décollecte n’avait pas été atteint depuis fin 2011 ! Il faut dire qu’avec un rendement moyen de 1,40 % l’an dernier et autour de 1,20 % en 2020, les contrats d’assurance-vie en euros ne rapportent pas suffisamment pour séduire nos compatriotes. Ayant besoin d’améliorer leur pouvoir d’achat, ces derniers se tournent donc légitimement vers d’autres solutions d’épargne comme les sociétés civiles de placement immobilier ou SCPI.

Les conséquences de la crise du Covid-19 induisent la nécessité d’augmenter son pouvoir d’achat. Il faut donc trouver d’autres sources de revenus ou utiliser au mieux son patrimoine afin d’en percevoir les fruits les plus élevés possibles. Dans cette optique, les contrats d’assurance-vie en euros ne constituent pas la meilleure solution d’épargne. Leur rémunération diminue depuis de nombreuses années et 2020 ne devrait pas faire exception à la règle. Il ne s’agit certes pas de résilier purement et simplement son contrat d’assurance-vie en euros et de perdre son antériorité fiscale mais d’arbitrer une partie de d’épargne qui s’y trouve, surtout s’agissant des contrats d’assurance-vie les plus largement dotés.

Il est ainsi possible de procéder à une demande d’avance auprès de sa compagnie d’assurance, voire d’effectuer un rachat partiel. Dans les deux cas, l’idée demeure identique, à savoir trouver un placement susceptible de rapporter davantage que son contrat d’assurance-vie en euros. Cette démarche est totalement légitime au cours de la période particulière que nous vivons. Placer son argent en immobilier via l’achat de parts de SCPI demeure ainsi une solution plus pertinente que d’investir son argent en obligations d’État qui constituent la principale composante des contrats d’assurance-vie en euros.

Pourquoi l’achat de parts de SCPI est-il préférable à la détention d’un contrat d’assurance-vie ?

En termes de rémunération, les meilleures SCPI ont rapporté l’an dernier à leurs associés autour de 6 %. Cette performance remarquable est très supérieure au niveau de l’inflation, à celle des contrats d’assurance-vie en euros comme sus-indiqué et, bien évidemment, à celle du livret A qui ne procure qu’un rendement de 0,50 %. Ainsi, plus la somme à placer est importante, plus le différentiel en termes de gains est significatif. Pour un patrimoine de 100 000 euros, le différentiel a atteint 4 600,00 euros l’an dernier, soit plus de 380,00 euros par mois.

Ensuite, les parts de SCPI peuvent être achetées à crédit en utilisant un effet de levier. Il est ainsi possible de s’endetter autour de 1,5 % sur quinze ans et de replacer cet argent autour de 6 %. Sachant qu’il est impossible d’investir sur un contrat d’assurance-vie à crédit, ne pas profiter des taux historiquement bas actuels ampute d’autant la performance finale de son investissement.

En outre, la mutualisation offerte par les SCPI, que ce soit par types d’actifs (immobilier d’habitation, bureaux, murs de commerces, murs d’hôtels, immobilier en lien avec la santé, la petite enfance et l’éducation, entrepôts et locaux d’activités), et par zones d’implantation géographique (Paris, région parisienne, province, Europe) est incomparablement plus importante que celle offerte par les contrats d’assurance-vie en euros dont il est difficile de savoir ce qu’ils contiennent comme titres.

Voilà pourquoi Lionel Benhamou, l’un des associés-fondateurs de La Centrale des SCPI, précise que : « Nos clients ont compris que les contrats d’assurance-vie en euros sont un produit d’épargne de moins en moins adapté aux réalités économiques. Ils nous téléphonent donc de plus en plus au 01.44.56.00.23 pour arbitrer leurs contrats d’assurance-vie au profit des SCPI de rendement avec à la clé une rémunération plus importante et aucune contrainte de gestion. »

Les faits donnent entièrement raison à ce spécialiste des SCPI puisque, sur le premier trimestre de l’année, la collecte nette des contrats d’assurance-vie en euros n’a été que de 100 millions d’euros contre 7,6 milliards (76 fois plus !) entre janvier et mars 2019. Il faut dire que les taux très bas voire négatifs des emprunts d’État pénalisent particulièrement l’assurance-vie en euros.

Vers quelles SCPI faut-il actuellement se tourner pour placer astucieusement son argent ?

Avec près de 190 SCPI gérées par 33 sociétés de gestion, il n’est pas aisé de trouver les meilleures SCPI. Choisir les meilleurs produits d’épargne immobilière assistée passe par une analyse très fine du marché ce qui prend énormément de temps et nécessite des compétences en ingénierie patrimoniale.

En effet, est-il plus judicieux d’acheter telle ou telle SCPI au comptant ? à crédit ? en démembrement temporaire de propriété ? Comment répartir son investissement et entre combien de SCPI ? Autant de questions délicates dont la réponse dépend d’une multitude de paramètres induits par le bilan patrimonial que l’on doit réaliser avant toute souscription de parts.

Dans ces conditions, la meilleure solution est de se tourner vers des hyper-spécialistes de la pierre digitale qui possèdent à la fois l’antériorité et le savoir-faire permettant de réaliser un investissement raisonné et performant en SCPI. Comme tous les placements, les SCPI sont des produits qui évoluent avec le temps et une excellente SCPI d’hier ne sera pas une excellent SCPI de demain.

Il existe certes autant de solutions d’investissement que de profils d’investisseurs mais plusieurs tendances lourdes se dégagent actuellement avec des thématiques particulièrement porteuses du fait de l’actualité que nous connaissons.

Voici, à titre d’exemple ; l’allocation proposée dernièrement par Théo Darroman, consultant senior au sein de La Centrale des SCPI à l’un de ses clients : « Venant de vendre un logement locatif et souhaitant réinvestir en immobilier sans la moindre contrainte de gestion, ce quinquagénaire a investi 160 000,00 euros à parts égales dans les quatre SCPI suivantes : Épargne Pierre, une SCPI France diversifiée possédant du patrimoine de qualité très récent ;Activimmo, une jeune SCPI prometteuse spécialisée en immobilier logistique, secteur ayant le vent en poupe actuellement ; Pierval Santé, l’incontournable SCPI du secteur de la santé dont la capitalisation vient de dépasser le milliard d’euros et Eurovalys, une SCPI de bureaux investie uniquement en Allemagne. »

Très variée, l’allocation précitée offre davantage d’opportunités qu’un contrat d’assurance-vie en euros qui n’aurait pas, de surcroît, bénéficié d’une revalorisation du prix des parts, comme c’est le cas avec les SCPI.

Au sein d’un monde qui bouge rapidement, les contrats d’assurance-vie en euros ne constituent plus la solution idéale pour placer son argent. Mieux vaut donc se tourner vers des offres d’épargne plus pertinentes comme les sociétés civiles de placement immobilier qui offrent sur le long terme des perspectives plus intéressantes.

En se faisant accompagner par des hyper-spécialistes comme ceux de La Centrale des SCPI, il est facile d’augmenter son pouvoir d’achat et de se constituer un patrimoine immobilier diversifié et mutualisé transmissible à ses enfants sans problématique d’indivision.

Article publié le 10 mai 2020

Article publié le 10 mai 2020