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Inconvénients de la SCPI en assurance vie

Focus
Mis à jour le 28 octobre 2019

Les fonds euros ont, comme dirait certains, touché le fond ces dernières années. Vedette de l’épargne jusqu’alors, avec un rendement hors prélèvement sociaux de seulement 1,67% en 2017, nombreux sont ceux qui aujourd’hui, s’en détournent. La solution jugée efficace, pour redorer le blason de leur contrat est d’y loger de la SCPI de rendement.

Tout porte à croire que cette association est idéal. Toutefois dans la majeure partie du temps, acheter des parts de SCPI dans le cadre de son contrat d’assurance-vie pourrait se révéler désavantageux pour les épargnants.

Insatisfait par ce que vous rapporte votre contrat d’assurance vie, au détour d’une conversation, vous avez entendu parler du placement SCPI et vous êtes tenté par l’expérience d’inclure de la SCPI dans votre contrat d’assurance-vie pour en augmenter le rendement ?

Avant de vous lancer tête baissée dans une telle opération, faites le point !

Pour commencer, comment ça marche la SCPI dans l'assurance vie ?

Pour jouer la carte de la SCPI dans un contrat d’assurance vie, avant tout, il faut disposer d’un contrat donnant cette possibilité. Ensuite, c’est vers votre assureur que vous devez vous tourner. Ce dernier, vous proposera ensuite les quelques SCPI qu’il détient, se limitant très souvent à un choix très restreint.

SCPI dans une assurance vie : une accumulation de désavantages….

Premier inconvénient : une offre de SCPI limitée

Premier inconvénient et non des moindres, toute l’offre SCPI n’est pas à votre portée lorsque vous souhaitez la mettre dans votre contrat d’assurance vie. Le marché des SCPI, fort d’un succès sans précédent a vu fleurir de nombreuses SCPI de rendement ces dernières années. On en compte plus de 170 aujourd’hui, dont le taux moyen 2017 s’élève à 4,43% net. Les meilleures SCPI enregistrent même des pics à 6% net. Pour autant, décider de loger des parts de SCPI dans un contrat d’assurance vie implique que vous ne pourrez pas profiter des meilleures SCPI du marché. Quel intérêt donc à vouloir loger de la SCPI dans un contrat d’assurance vie ?

Deuxième inconvénient : des bénéfices restreints

L’autre inconvénient d’un tel montage est qu’il profite plus à votre assureur, qu’à vous-même. Le point essentiel à savoir sur un tel montage est que vous n’êtes pas propriétaire des parts de SCPI souscrites en choisissant de les intégrer à votre contrat d’assurance vie. C’est votre assureur qui en détient la pleine propriété. Autrement dit, rien ne vous garantit qu’avec les années vous profiterez sereinement des revalorisations des prix de parts par le gestionnaire de la SCPI. Comme votre assureur détient la propriété des parts de SCPI, c’est à lui de décider si vous profiterez ou non de ces revalorisations.

Aussi, en incluant de la SCPI dans votre contrat d’assurance vie, vous ne percevez pas la totalité des loyers que vous auriez pu avoir en achetant vos parts de SCPI en direct. Dans la majeure partie des cas, vous ne percevez que 85%, de la totalité des loyers que vous êtes sensé percevoir. Les autres 15% sont, quant à eux, versés à votre assureur.

En n’étant pas propriétaire de vos parts, vous n’avez pas le statut d’associé à la SCPI. Ce qui veut dire, que vous n’avez la possibilité de jouer un rôle clé de régulation de votre SCPI de rendement. Il vous est donc impossible d’intégrer des entités comme le Conseil de Surveillance de la SCPI en question.

Troisième inconvénient : un manque de liberté

Le risque de se voir geler une partie ou la totalité de son contrat d’assurance vie remet totalement en cause ce qui, autrefois, faisait sa force. Avec l’article 21 bis de la loi Sapin II, deux grandes mesures s’abattent sur le contrat d’assurance vie :

  • Les Autorités peuvent geler les retraits des liquidités sur les fonds euros
  • Les Autorités peuvent imposer ou réguler le rendement servi par les fonds en euros des compagnies d’assurance-vie.

Ainsi, rien n’est plus sûr avec les contrats d’assurance-vie. Et quoi qu’il arrive, y inclure de la SCPI ne vous aidera pas protéger votre épargne de ces réformes. L’idéal pour vous, si vous cherchez à vous constituer un patrimoine immobilier qui vous rapporte en toute sécurité, est d’investir sur de l’immobilier locatif en direct.

Quatrième inconvénient : un tas de frais supplémentaires

A ces trois précédents désavantages s’ajoute le fait que des frais supplémentaires viennent grignoter votre épargne. Frais de gestion du contrat, prélèvements sociaux (17,2% depuis Janvier 2018), … Ne perdez pas de vue qu’une multitude de frais supplémentaires viennent s’ajouter à votre transaction. En d’autres termes, vous perdez un pan important de rendement de vos SCPI.

A quoi bon inclure de la SCPI dans votre contrat d’assurance vie, si votre placement ne vous rapporte pas grand-chose ?

Rien de mieux que la SCPI en direct pour profiter de tous les avantages…

Optimisez votre fiscalité avec la SCPI en direct

Parfois à trop vouloir épargner sa fiscalité, on en oublie l’essentiel. L’intérêt premier d’un placement SCPI est de préparer sereinement votre avenir en vous facilitant la vie : départ à la retraite, volonté d’achat d’une résidence principale, préparation des études de vos enfants, …

La SCPI acquise en directe a pris la vedette sur les SCPI acquises dans le cadre de l’assurance- vie. Comment est-ce possible ?

Le plus de l’assurance-vie qui attirait les épargnants concernait la fiscalité puisqu’il n’y aucune fiscalité supplémentaire à l’ouverte d’un contrat. A la différence de l’assurance-vie, le placement SCPI, comme tout appartement, est fiscalisé. Seulement, aujourd’hui fleurissent de nombreuses SCPI de rendement qui investissent en zone euro (CORUM Origin, Novapierre Allemagne, Eurovalys, Pierval Santé, etc.) ou à l’international (CORUM XL), permettant ainsi aux épargnants de ne pas alourdir leur fiscalité, tout en profitant des meilleurs rendements du marché.

En bref, même du point du vue fiscal, il est plus intéressant d’acheter des parts de SCPI de rendement en direct que de les intégrer dans un contrat d’assurance-vie. Le placement SCPI vous permet en plus d’optimiser votre fiscalité, de profiter d’une rentabilité nettement supérieure à celle de l’assurance-vie.

Le démembrement temporaire de propriété, une technique prisée par les investisseurs, pour ne pas payer d’impôts

Autre atout de taille pour l’acquisition de SCPI en direct : le démembrement temporaire de propriété.

Cette technique très en vogue met en présence deux acteurs : l’usufruitier (celui qui profite des loyers des SCPI investies) et le nu-propriétaire (le propriétaire des parts de SCPI, qui se prive des revenus sur la durée du démembrement). Ce dernier retrouve la pleine propriété à l’issue du démembrement temporaire de propriété.

L’intérêt pour l’acheteur de la nue-propriété est d’acquérir ses parts de SCPI à un tarif avantageux. Le prix de part comprenant l’absence de revenus pendant la durée du démembrement, l’épargnant les achète donc moins chers.

Gros avantage : le nu-propriétaire s’affranchi de tout fiscalité sur la période concernée.

Au crédit, on dit oui pour acquérir des SCPI en direct et diminuer ses impôts

Comme pour tout achat d’appartement, de terrain ou de maison, il est possible d’acquérir des parts de SCPI à crédit. Ce mode d’acquisition est une exclusivité de la SCPI en direct. Il n’est possible de financer ses parts de SCPI à crédit, si l’on souhaite les intégrer à un contrat d’assurance-vie.

En acquérant ses parts de SCPI en direct, vous pouvez souscrire l’intégralité des frais d’emprunts et d’assurances de vos revenus fonciers. Par conséquent, c’est un bon moyen pour optimiser votre fiscalité.

Toutes les banques n’acceptent pas de financer toutes les SCPI. Si votre banque ne vous autorise pas à profiter des SCPI de rendement qui vous conviennent, ne baissez pas les bras ! Certains acteurs immobiliers tel que La Centrale des SCPI disposent de partenariats exclusifs. Ainsi, ils vous aident à acheter vos parts de SCPI à crédit, à des taux très intéressants et surtout, ils vous ouvrent toute l’offre SCPI.

En 2018, il n’est plus rentable de placer ses parts de SCPI sur un contrat d’assurance-vie. D’autres placements plus intéressants existent sur le marché et vous permettent de valoriser efficacement votre épargne. Tournez-vous vers l’investissement immobilier en direct, vous profiterez d’avantages considérables.

Si le placement SCPI vous intéresse, tournez-vous vers les professionnels aguerris de La Centrale des SCPI. Ce courtier en immobilier, spécialisé dans le placement SCPI, vous aide à trouver la meilleure opération qu’il soit, pour satisfaire vos besoins et vos objectifs. Leur boutique conseil se trouvent au 15 rue Saint Roch, dans le 1er arrondissement de Paris, face au fameux Jardin des Tuileries. Soyez-en sur, le détour en vaut la peine !

Article publié le 14 juin 2018

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Article publié le 14 juin 2018

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