SCPI ou Assurance-vie

Le comparatif de placement opposant les SCPI à l'assurance-vie paraît a priori  déséquilibré au profit de l'assurance-vie. L'analyse approfondie de la situation démontre toutefois le contraire.

Au niveau du stock d'épargne accumulée via ces deux placements, l'assurance-vie fait la course en tête avec 1 789 milliards d'euros d'encours au 31 janvier 2020 contre 65,1 milliards d'euros de capitalisation pour les SCPI au 31 décembre 2019. Ce rapport de 27,5 contre 1 ne justifie cependant pas que l'assurance-vie soit un meilleur placement que les SCPI.

En effet, ce qui compte d'abord, pour les investisseurs, c'est le rendement de leur épargne. Voici un comparatif SCPI / assurance vie sur le rendement de 2019. Les contrats d'assurance-vie en euros ont rapporté en moyenne 1,40 % à leurs détenteurs tandis que les SCPI de rendement ont procuré à leurs associés un rendement moyen de 4,40 %. Le ratio est de 1 à 3,14 ce qui, dans le domaine financier, est considérable. Dit autrement, les SCPI ont rapporté en 2018 plus du triple des contrats d’assurance-vie en euros En outre, le prix des parts de SCPI a été revalorisé en moyenne de 1,20 %. De leur côté, les contrats d’assurance vie en euros sont uniquement revalorisés des intérêts perçus. Au global, les SCPI ont donc rapporté, toujours en moyenne, 5,60 % à leurs associés porteurs de parts en 2019, soit 4 fois plus que les contrats d'assurance-vie en euros. Du point de vue du rendement, le constat est sans appel : victoire par KO des SCPI.

Intéressons-nous maintenant au mode de financement de l'investissement pour des parts de SCPI et en assurance vie. Lorsqu'un épargnant souscrit un contrat d'assurance-vie ou réalise un versement libre ou programmé, il ne peut concrétiser son projet qu'au comptant. Personne n'a en effet jamais souscrit un crédit pour investir en assurance-vie. Et pour cause, cela est impossible ! En revanche, il est possible et même judicieux, d'acheter ses parts de SCPI à crédit afin de profiter de taux d'intérêt historiquement bas et d'utiliser un effet de levier. Cette méthode permet de démultiplier sa capacité d’investissement en numéraire pour maximiser son retour sur investissement. Ainsi, sur 15 ans, les spécialistes de La Centrale des SCPI peuvent trouver à leurs clients un taux autour de 1,40 % hors assurance.

Il est également astucieux d'utiliser le démembrement temporaire de propriété pour acquérir des parts de SCPI et les payer moins cher que leur prix de vente, surtout pour les investisseurs immobiliers fortement imposés. Les investisseurs acquièrent la nue-propriété des parts sur des durées allant de trois ans à vingt ans tandis qu’une société en achète l’usufruit afin de placer une partie de sa trésorerie. Investir en démembrement temporaire de propriété en assurance-vie est, ici encore, impossible. Il est simplement possible de réaliser un démembrement dans la clause bénéficiaire du contrat. Cette possibilité dépasse cependant l’objet de ce comparatif. Concrètement, le comparatif SCPI/assurance vie du point de vue mode de financement de l'investissement tourne de nouveau facilement à l’avantage des SCPI.

Venons-en à la question de la gestion quotidienne des SCPI et de l'assurance vie. Force est de constater qu’il en ressort un match nul puisque, dans les deux cas, l'épargnant n'est confronté à aucun souci de gestion. La société de gestion s'occupe de la gestion de la SCPI tandis que la compagnie d'assurance s'occupe de celle du contrat d'assurance-vie.

En revanche, la différence est fondamentale s’agissant de la transparence de l'information. En l’espèce, les SCPI sortent de nouveau vainqueurs de cette épreuve. S’il est en effet possible de connaître la composition exacte de l'encours du portefeuille composant son contrat d'assurance-vie au 31 décembre de l'année N-1, encore faut-il en effectuer la demande auprès de sa compagnie d‘assurance. Cependant, bien peu de titulaires de contrats d’assurance vie réalisent cette démarche. De leur côté, les associés d'une SCPI reçoivent à la fois un bulletin trimestriel ou semestriel les informant de la vie de leur SCPI au cours du trimestre ou du semestre écoulé et un rapport annuel au printemps de l'année N+1. Avec les SCPI, l'information des associés est totalement transparente et reçue sans qu’il soit besoin de la demander.

Du point de vue de la liquidité de ces deux placements, le résultat est un nouveau match nul. En effet, tant l'achat de parts de SCPI que l'assurance vie sont des investissements de long terme qu'il est préférable de conserver durant au moins huit ans.

Pour ce qui est de la fiscalité des intérêts et des dividendes, et au regard des multiples modes d'acquisition de parts de SCPI, sans oublier le nombre important de cas relatifs à l'assurance-vie, cette question ne peut être traitée qu'au cas par cas. Il faut néanmoins garder à l'esprit qu'en recourant au démembrement temporaire de propriété pour acheter ses parts de SCPI, il est possible d'effacer toute fiscalité, notamment celle liée à l'Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) ; les capitaux investis en nue-propriété sont en effet exclus de l'assiette de l'IFI, contrairement à l'épargne accumulée sur un contrat d'assurance-vie.

En outre, les dividendes issus de loyers perçus à l’étranger par les sociétés de gestion de SCPI ne sont pas assujettis aux prélèvements sociaux (17,2 %) ce qui augmente mécaniquement le rendement net de fiscalité des SCPI.
Enfin, au niveau du choix proposé à l'épargnant, il n'y a pas non plus de match, et ce pour une raison très simple, c’est qu’il n'est pas possible de composer soi-même son contrat d'assurance-vie en euros. En l’espèce, il est nécessaire de se soumettre au choix du ou des gestionnaire(s) de la compagnie d'assurance et de leur faire totalement confiance. En revanche, avec les SCPI de rendement, vous pouvez confectionner vous-même votre cocktail gagnant en mixant les meilleures SCPI du marché. Avec près de 180 SCPI, vous n'avez que l'embarras du choix pour vous construire un portefeuille multi-SCPI équilibré et performant.

SCPI ou assurance vie, vous ne savez pas quel investissement choisir ? Dans ce cas, le plus simple est de recourir aux services d'une fintech comme La Centrale des SCPI dont c'est l'unique métier. Les consultants de La Centrale des SCPI vous conseilleront au mieux en fonction de votre profil d'investisseur après avoir réalisé votre bilan patrimonial. En outre recourir à ces spécialistes ne vous coutera rien de plus que le prix de vos parts de SCPI puisque celui-ci est identique quel que soit le canal par lequel elles sont achetées.

Au terme de cette analyse, il ressort clairement que placer toutes ses économies en assurance-vie en euros constitue une erreur patrimoniale pouvant induire des désillusions. Nous ne disons néanmoins pas qu'il faille, s'agissant de l'assurance-vie, jeter le bébé avec l'eau du bain. Nous rappelons simplement qu'un patrimoine équilibré doit comporter une composante de SCPI. Nous serions malvenus de vous inciter à placer l'intégralité de votre épargne en SCPI mais placer jusqu’à 20 % de son patrimoine en SCPI apparaît comme une solution réaliste et cohérente. Ce n’est d’ailleurs pas un hasard si plus d’un million de Français possèdent des parts de SCPI, notamment des parts de SCPI de rendement.

L’objectif des spécialistes de La Centrale des SCPI est de vous permettre de vous constituer un patrimoine équilibré pour préparer votre avenir, et notamment votre retraite grâce à la perception régulière de dividendes. Les SCPI trouvent ainsi pleinement leur place dans la concrétisation de cet objectif parce qu'elles ont fait leurs preuves et qu'elles continueront à les faire année après année, notamment en préservant les associés des risques inflationnistes puisque les loyers sont indexés sur la hausse des prix. Avec l’achat de parts de SCPI, votre pouvoir d’achat augmente.

Aussi, le vainqueur du match comparatif SCPI/assurance-vie sont les SCPI. D'ailleurs, s'il ne fallait retenir qu'une seule raison de choisir les SCPI, ce serait celle-ci : les SCPI sont assises sur de la pierre tandis que les contrats d'assurance-vie en euros ne sont finalement quasi-exclusivement que des reconnaissances de dettes, notamment de dettes étatiques dont le remboursement dépend de la bonne volonté et de la capacité du débiteur à s’en acquitter.

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