SCPI ou assurance-vie : choisir entre SCPI et assurance-vie, différences entre SCPI et assurance-vie

Pour 2024, le rendement des fonds euros des assurances-vie est très variable. De 1,50% en moyenne en 2024 pour les plus mauvais jusqu'à 3% à 4,5% pour les meilleurs fonds euros. Est-ce que cela vaut le coup en 2025 ?

Le rendement moyen des fonds euros pour 2024 tourne autour de 2,50%. Quelques fonds euros un peu boostées font mieux et terminent aux alentours des 3%. Est-ce une réelle affaire toutefois ? Si l'on retranche la fiscalité des prélèvements sociaux, les taux nets des fonds euros chutent en dessous des taux servis par les livrets bancaires réglementés.

La hausse des taux des fonds euros observable ces dernières années vient de s'arrêter. Une bonne partie de cette performance provenait d'une distribution de réserves constituées par les assureurs. La hausse des taux générale n'ayant pas été assez durable pour expliquer la totalité de la performance. Les performances des fonds euros devraient donc légèrement décliner.

Les baisses de taux opérées par la Banque Centrale Européenne en 2024 devraient s'atténuer mais continuer en 2025. Elles jouent un effet négatif sur la performance du fonds euros.

Si le comparatif de placement opposant les SCPI à l'assurance-vie paraissait jadis déséquilibré au profit de l'assurance-vie, une analyse approfondie de la situation démontre toutefois le contraire et ce de plus en plus chaque année. Un constat implacable qui incite les épargnants à se diriger vers d'autres formes de placements.

1/ ASSURANCE-VIE OU SCPI ?

En effet, ce qui compte d'abord, pour les investisseurs, c'est le rendement de leur épargne. Voici un comparatif entre SCPI et assurance-vie sur le rendement de 2024-2025.

Les rendements moyens des fonds euros des assurances-vie tournent autour des 2,50. C'est donc en dessous de la performance moyenne de l'année dernière (2,6% en 2023). Les meilleurs fonds en euros rapportent jusqu'à 3% à 4,50% bruts de fiscalité avec souvent des conditions d'accès de plus en plus compliquées. Est-ce que le jeu en vaut encore la chandelle ?

Du côté des SCPI de rendement, on se retrouve avec une performance moyenne pour 2024 de 4,72%, en hausse par rapport à 2023. Les meilleures SCPI s'en sortent plutôt très bien avec des performances à plus de 8% pour les meilleures SCPI de l'année.

Les chiffres parlent d'eux mêmes. Certaines des meilleures SCPI servent le double de la performance des meilleures fonds euros.

Si l'on retraite la performance des deux placements de l'inflation, la performance du fonds en euros des assurances-vie est même négative ! Autrement dit, le pouvoir d'achat de l'argent n'est même pas protégé !

Du point de vue du rendement, le constat est sans appel : victoire par KO des SCPI contre l’assurance-vie.

2/ FINANCEMENT SCPI ET ASSURANCE-VIE EN FONDS EN EUROS : QUE CHOISIR ?

La SCPI est historiquement achetable à crédit, ce qui n'est pas le cas de l'assurance-vie. Un avantage pour se constituer un patrimoine. Le contexte du crédit en 2024 rendait cependant l'accès au crédit plus difficile mais les SCPI permettent de mettre en place des versements programmés qui sont une autre façon de capitaliser. Le crédit SCPI devrait progressivement revenir en 2025 avec des taux de crédits plus avantageux pour les investisseurs.

Il est également astucieux d'utiliser le démembrement temporaire de propriété pour acquérir des parts de SCPI et les payer moins cher que leur prix de vente, surtout pour les investisseurs immobiliers fortement imposés. Les investisseurs acquièrent la nue-propriété des parts sur des durées allant de trois ans à vingt ans tandis qu’une société en achète l’usufruit afin de placer une partie de sa trésorerie. Investir en démembrement temporaire de propriété en assurance-vie est, ici encore, impossible. Il est simplement possible de réaliser un démembrement dans la clause bénéficiaire du contrat. Cette possibilité dépasse cependant l’objet de ce comparatif. Concrètement, si vous vous demandez que choisir du point de vue mode de financement de l'investissement, assurance-vie ou SCPI, l’avantage va plus facilement vers les SCPI.

3/ FONDS EN EUROS AVEC L’ASSURANCE-VIE OU SCPI EN GESTION ?

Venons-en à la question de la gestion quotidienne des SCPI et de l'assurance vie. Force est de constater qu’il en ressort un match nul puisque, dans les deux cas, l'épargnant n'est confronté à aucun souci de gestion. La société de gestion s'occupe de la gestion de la SCPI tandis que la compagnie d'assurance s'occupe de celle du contrat d'assurance-vie.

En revanche, la différence est fondamentale s’agissant de la transparence de l'information. En l’espèce, les SCPI sortent de nouveau vainqueurs de cette épreuve. S’il est en effet possible de connaître la composition exacte de l'encours du portefeuille composant son contrat d'assurance-vie au 31 décembre de l'année N-1, encore faut-il en effectuer la demande auprès de sa compagnie d‘assurance. Cependant, bien peu de titulaires de contrats d’assurance vie réalisent cette démarche. De leur côté, les associés d'une SCPI reçoivent à la fois un bulletin trimestriel ou semestriel les informant de la vie de leur SCPI au cours du trimestre ou du semestre écoulé et un rapport annuel au printemps de l'année N+1. Avec les SCPI, l'information des associés est totalement transparente et reçue sans qu’il soit besoin de la demander.

4/ LIQUIDITÉ SCPI OU ASSURANCE-VIE EN FONDS EN EUROS

Assurance-vie ou SCPI ? Du point de vue de la liquidité de ces deux placements, le résultat est un nouveau match nul. En effet, tant l'achat de parts de SCPI que l'assurance vie sont des investissements de long terme qu'il est préférable de conserver durant au moins huit ans.

5/ FISCALITÉ SCPI ET ASSURANCE-VIE EN FONDS EN EUROS

Pour ce qui est de la fiscalité des intérêts et des dividendes, et au regard des multiples modes d'acquisition de parts de SCPI, sans oublier le nombre important de cas relatifs à l'assurance-vie, cette question ne peut être traitée qu'au cas par cas. Il faut néanmoins garder à l'esprit qu'en recourant au démembrement temporaire de propriété pour acheter ses parts de SCPI, il est possible d'effacer toute fiscalité, notamment celle liée à l'Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) ; les capitaux investis en nue-propriété sont en effet exclus de l'assiette de l'IFI, contrairement à l'épargne accumulée sur un contrat d'assurance-vie.

En outre, les dividendes issus de loyers perçus à l’étranger par les sociétés de gestion de SCPI ne sont pas assujettis aux prélèvements sociaux (17,2 %) ce qui augmente mécaniquement le rendement net de fiscalité des SCPI.

Enfin, au niveau du choix de l’assurance-vie ou de la SCPI, proposé à l'épargnant, il n'y a pas non plus de match, et ce pour une raison très simple, c’est qu’il n'est pas possible de composer soi-même son contrat d'assurance-vie en euros. En l’espèce, il est nécessaire de se soumettre au choix du ou des gestionnaire(s) de la compagnie d'assurance et de leur faire totalement confiance. En revanche, avec les SCPI de rendement, vous pouvez confectionner vous-même votre cocktail gagnant en mixant les meilleures SCPI du marché. Avec près de 250 SCPI, vous n'avez que l'embarras du choix pour vous construire un portefeuille multi-SCPI équilibré et performant.

Assurance-vie ou SCPI, vous ne savez pas quel investissement choisir ? Dans ce cas, le plus simple est de recourir aux services d'une fintech comme La Centrale des SCPI dont c'est l'unique métier. Les consultants de La Centrale des SCPI vous conseilleront au mieux en fonction de votre profil d'investisseur après avoir réalisé votre bilan patrimonial. En outre, recourir à ces spécialistes ne vous coûtera rien de plus que le prix de vos parts de SCPI puisque celui-ci est identique quel que soit le canal par lequel elles sont achetées.

Au terme de cette analyse, il ressort clairement que placer toutes ses économies en assurance-vie en euros constitue une erreur patrimoniale pouvant induire des désillusions. Nous ne disons néanmoins pas qu'il faille, s'agissant de l'assurance-vie, jeter le bébé avec l'eau du bain. Nous rappelons simplement qu'un patrimoine équilibré doit comporter une composante de SCPI. Nous serions mal venus de vous inciter à placer l'intégralité de votre épargne en SCPI mais placer jusqu’à 20 % de son patrimoine en SCPI apparaît comme une solution réaliste et cohérente. Ce n’est d’ailleurs pas un hasard si plus d’un million de Français possèdent des parts de SCPI, notamment des parts de SCPI de rendement.

L’objectif des spécialistes de La Centrale des SCPI est de vous permettre de vous constituer un patrimoine équilibré entre SCPI et assurance-vie pour préparer votre avenir, et notamment votre retraite grâce à la perception régulière de dividendes. Les SCPI trouvent ainsi pleinement leur place dans la concrétisation de cet objectif parce qu'elles ont fait leurs preuves et qu'elles continueront à les faire année après année, notamment en préservant les associés des risques inflationnistes puisque les loyers sont indexés sur la hausse des prix. Avec l’achat de parts de SCPI, votre pouvoir d’achat augmente.

Aussi, le vainqueur du match comparatif SCPI assurance-vie sont les SCPI. D'ailleurs, s'il ne fallait retenir qu'une seule raison de choisir les SCPI, ce serait celle-ci : les SCPI sont assises sur de la pierre tandis que les contrats d'assurance-vie en euros ne sont finalement quasi-exclusivement que des reconnaissances de dettes, notamment de dettes étatiques dont le remboursement dépend de la bonne volonté et de la capacité du débiteur à s’en acquitter.