Investir en SCPI : comprendre les différentes valeurs

La terminologie utilisée dans le monde des Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) est spécifique. Afin de mieux vous la faire comprendre, et après avoir fait de même avec la notion de taux, nous allons nous pencher plus spécifiquement aujourd'hui sur le terme de valeur qui intéresse tout particulièrement les investisseurs.

Cette actualité se limite aux différentes acceptions du mot valeur utilisées par les intervenants sur le marché des SCPI. Il ne s'agit pas d'une étude économique portant sur la notion de valeur en économie.

Lexique SCPI: comprendre les valeurs

Dans un souci de clarté, les expressions contenant le mot valeur vont être précisées par ordre alphabétique :

• La valeur comptable

C'est le montant de l'actif net qui appartient aux associés de la SCPI au regard des chiffres mentionnés au bilan. Elle est constituée du coût d'origine des immeubles diminué de leurs amortissements cumulés.

Elle représente la valeur totale des actifs que les associés recevraient, en théorie, en cas de liquidation de la société. Elle peut être totalement différente de la valeur de marché des actifs.

• La valeur d'expertise

C'est le montant de l'estimation de chaque bien immobilier composant le patrimoine de la SCPI établi à dire d'experts. Elle est aussi appelée valeur vénale.

• La valeur IFI

C'est la valeur unitaire de chaque part de SCPI au 31 décembre de l'année N-1 à déclarer à l'administration fiscale par les ménages assujettis à l'Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI). Elle est communiquée aux associés par la société de gestion.

• La valeur de marché

C’est le prix de vente de la part de la SCPI. Elle correspond à la somme de la valeur nominale et de la prime d’émission. Pour les SCPI à capital variable, elle est revalorisée en fonction de la hausse du prix des actifs composant le patrimoine. Elle peut aussi être revue à la baisse en cas de dépréciation des actifs ou de crise grave du secteur immobilier. Elle peut être inférieure ou supérieure à la valeur de reconstitution dans une certaine limite de pourcentage. Elle est le plus souvent exprimée en euros entiers, c’est-à-dire sans chiffres après la virgule.

• La valeur nominale

C'est la valeur de la part au jour de la constitution du capital social de la SCPI. Elle ne prend pas en compte la prime d’émission. La prime d'émission des SCPI est souvent confondue avec les frais de souscriptions mais il n'en est rien. Il s'agit d'un mécanisme de droit des sociétés servant à garantie l'équité entre les différents associés d'une même SCPI.

• La valeur du patrimoine

La valeur du patrimoine se décompose en trois sous-valeurs : la valeur vénale, la valeur de réalisation et la valeur de reconstitution.

1. La valeur vénale est celle du patrimoine de la SCPI établie par le cabinet d'expertise mandaté par la société de gestion. Elle correspond au prix qu'un investisseur accepterait de payer pour le bien en question en fonction de ses caractéristiques géographiques et architecturales.
2. La valeur de réalisation des SCPI, appelée aussi actif net réévalué, correspond à la somme de la valeur vénale et de la valeur nette des autres actifs de la SCPI, le plus souvent des liquidités.
3. La valeur de reconstitution des SCPI est la valeur de réalisation à laquelle s'ajoutent les droits et frais permettant de recréer ladite SCPI à l’identique. Il s'agit des frais de transaction ou d'intermédiation, des droits de mutation, improprement appelés frais de notaire, et des frais de prospection versés à la SCPI.

• La valeur de rachat ou de retrait

C'est, pour les SCPI à capital variable, le montant versé à l'associé à la suite de sa demande de vente de ses parts. Ce montant équivaut au prix de la part au jour de la demande moins les frais de souscription.

Lexique SCPI : l'interprétation des valeurs

Les différentes valeurs sont des indicateurs précieux qui peuvent servir à analyser l'opportunité d'un investissement en SCPI.

Il est possible d'anticiper la revalorisation potentielle d'une SCPI sans toutefois en avoir une certitude absolue. C'est le cas lorsque le prix de souscription est inférieur à la valeur de reconstitution.

La réglementation oblige en effet la société de gestion d'une SCPI à avoir une valeur d'expertise comprise entre plus ou moins 10% de la valeur réelle, c'est à dire la valeur de reconstitution. Dès lors si la valeur de reconstitution augmente considérablement, il est parfois possible que le prix de part soit réévalué.

À La Centrale des SCPI, nous avons également des valeurs que nous souhaitons partager avec vous : Indépendance, intégrité, responsabilité, et efficacité. Afin de profiter des meilleures SCPI du marché, nous vous invitons à venir nous rendre visite dans notre boutique située au 15 rue Saint Roch dans le 1er arrondissement de Paris. Vous pourrez faire le point sur votre situation patrimoniale et découvrir le monde des SCPI. Vous pouvez également nous téléphoner pour évoquer avec un conseiller dédié toutes les questions que vous souhaitez.

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