Les SCPI : une question de taux

À la Centrale des SCPI (boutique située au 15 rue Saint Roch à Paris dans le Ier arrondissement), notre métier est de trouver pour vous et de commercialiser les meilleures sociétés civiles de placement immobilier du marché. Pour ce faire, nous avons mis en place un ensemble d'outils spécifiques qui, alliés aux connaissances de nos consultants, nous permettent de vous offrir le meilleur service possible.

Nous pensons que nos clients méritent de bénéficier d'informations claires et précises sur le mode de fonctionnement de cet investissement. La finalité des SCPI réside dans la constitution d'un patrimoine immobilier diversifié par l'intermédiaire d'une société de gestion afin d'encaisser des loyers qui seront versés aux associés après déduction des frais de gestion inhérents à tout investissement et des mises en réserves éventuelles. C'est globalement simple.

Il existe néanmoins, comme dans tous les métiers, une terminologie qu'il est de notre devoir de vous expliquer, notamment afin de vous permettre d'appréhender du mieux possible le monde de la pierre-papier. C'est pour nous d'un gage de transparence qui fait partie de notre éthique.

C'est pour cela que cette actualité fait le point sur la notion de taux dont il est beaucoup question en économie et en immobilier. Un taux est une expression arithmétique entre deux grandeurs, le plus souvent exprimée en pourcentage. Le terme vient de l'ancien français tauxer qui signifie taxer.

Dans le domaine des SCPI, plusieurs taux se distinguent et nous vous présentons les principaux :

1. Le taux de distribution sur valeur de marché (TDVM)

C'est généralement le taux qui intéresse le plus les investisseurs. Il est aussi couramment et improprement appelé taux de rendement.

C'est le ratio entre le dividende brut avant prélèvements obligatoires versé au titre de l'année considérée et le prix moyen de la part de la même année. Le dividende brut est la somme des différents dividendes versés au cours de l'année considérée - généralement un par trimestre - et la quote-part des plus values distribuées si des actifs ont été vendus et les bénéfices reversés aux porteurs de parts. Afin de parvenir à un pourcentage, le résultat obtenu est multiplié par 100.

Exemple : La SCPI X, dont le prix acheteur a été sur toute l'année 2015 de 1 000 euros, a versé trois dividendes trimestriels de 12,50 euros chacun et le dernier de 13,50 euros, soit 51,00 euros. Elle n'a cédé aucun actif en 2015. Le calcul est le suivant : (51,00 / 1 000,00) x 100 = 5,10 %.

Pour mémoire, le taux moyen 2015 de distribution sur valeur de marché a été de 4,85 %.

2. Le taux de rentabilité interne (TRI)

C'est un taux d'actualisation qui annule la valeur annuelle nette d'une série de flux financiers. En matière d'immobilier, les flux financiers sont les loyers versés par les locataires. Nous vous épargnons la démonstration mathématique. Plus concrètement, le TRI mesure, sur une période donnée, la rentabilité d'un investissement. Dans le domaine des SCPI, la durée prise en compte est multiple : 5 ans, 10 ans, 15 ans et 20 ans. Cela permet de comparer des SCPI entre elles pourvu qu'elles aient atteint les âges considérés.

La formule de calcul intègre le prix d'achat des parts, les dividendes perçus au cours de la durée prise en compte, et le prix net de vente desdites parts.

En comparant deux SCPI, A et B, sur deux périodes distinctes, disons 5 ans et 10 ans, il peut apparaître que A a été plus rentable que B sur 5 ans et que, sur 10 ans, B figure en tête. Le TRI est un outil très utile qui permet, sur longue période de vérifier la bonne tenue d'une SCPI au sens de régularité des résultats à un niveau élevé.

3. Le taux d'occupation

Il en existe deux : le taux d'occupation physique et le taux d'occupation financier.

3.1 Le taux d'occupation physique (TOP)

C'est le rapport à un instant T, entre la surface louée exprimée en m², et la surface totale du patrimoine hors parkings exprimée, elle aussi, en m². Ce ratio est ensuite multiplié par 100 pour aboutir à un pourcentage. Il permet de mesurer la vacance du patrimoine. Bien évidemment, plus le taux d'occupation physique se rapproche de 100 %, mieux c'est pour les associés.

Exemple : le patrimoine de la SCPI est de 80 000 m² dont 78 000 m² occupés. Son taux d'occupation physique est donc de (78 000 / 80 000) x 100 = 97,50 %. Inversement, le taux de vacance est de : 100 % - 97,50 % = 2,50 %.

On considère que le taux d'occupation physique doit être au moins de 90,00 % pour assurer un remplissage permettant le paiement de dividendes corrects.

3.2 Le taux d'occupation financier (TOF)

C'est le rapport à un instant T, entre la somme des montants des loyers, des indemnités d'occupation et des indemnités compensatrices de loyers facturés, et la totalité des loyers facturables si l'intégralité du patrimoine avait été louée. Comme il s'agit d'un taux, le résultat obtenu est multiplié par 100.

Exemple : Les loyers encaissés par la SCPI W au cours de l'année 2015 ont été de 19,30 millions d'euros. Si l'intégralité du patrimoine avait été louée, les loyers facturables auraient été de 20 millions d'euros. Le taux d'occupation financier est donc de : (19,30 / 20) x 100 = 96,50 %. Les loyers des locaux vacants sont estimés par la société des gestion au regard de leur valeur locative de marché.

Afin de verser des dividendes d'un bon niveau, il est important que le taux d'occupation financier soit aussi au moins égal à 90 %.

4. Le taux de rotation

C'est le ratio entre le nombre de parts d'une SCPI échangées entre un vendeur et un acquéreur au cours d'une année considérée, et le nombre total de parts en circulation au 31 décembre de la même année. Comme il s'agit d'un taux, le résultat est, ici encore, multiplié par 100.

Exemple : Au cours de l'année 2015, 12 500 parts de la SCPI K ont été échangées ; au 31 décembre 2015, il existait 1 000 000 de parts en circulation de cette SCPI. Le taux de rotation est donc de : (12 500 / 1 000 000) * 100 = 1,25 %.

Généralement, plus le taux est bas, plus la SCPI est attractive et se développe. De même, plus le taux de rotation est bas, plus il est facile et rapide de vendre ses parts. Le taux moyen de rotation des SCPI est inférieur à 2 %.

5. Le taux de parts en attente

C'est le ratio entre le nombre de parts de SCPI qui n'ont pas encore trouvé preneur et le nombre total de part de ladite SCPI. Il est exprimé en pourcentage. Il est surtout utilisé pour les SCPI à capital fixe puisque, s'agissant des SCPI à capital variable, leur encours progresse année après année en fonction de leur expansion.

Plus il est élevé moins la SCPI est attractive puisque les parts en attente ne trouvent pas facilement preneur. Lorsque ce taux est élevé, il exprime une tension sur le marché secondaire des parts, donc une moindre liquidité. Il se limite néanmoins globalement à moins de 0,30 % depuis plusieurs années.

Pour mémoire, nous vous rappelons également la définition du taux marginal d'imposition.

6. Le taux marginal d'imposition (TMI)

En fiscalité, le taux marginal d'imposition est celui qui s’applique à la tranche de revenu la plus élevée d’un foyer fiscal. Il est fonction du nombre de parts du ménage et du montant des revenus à déclarer.

Pour rappel, considérés à juste titre comme des revenus immobiliers, les dividendes issus des SCPI sont également soumis aux prélèvements sociaux au taux de 15,5 %. Ce dernier taux est donc cumulatif avec le taux marginal d'imposition. En vertu de la législation fiscale actuelle, les taux marginaux d'imposition s'échelonnent de 0 % à 45,00 %.

En outre, au-delà de 250 000 euros de revenus annuels, s'ajoute une contribution exceptionnelle sur les hauts revenus dont le taux peut atteindre 4 % pour les revenus fiscaux de référence supérieurs à 500 000 d'euros pour les contribuables célibataires, veufs, séparés ou divorcés et supérieurs à un million d'euros pour les contribuables mariés ou pacsés et soumis à une imposition commune.

Il existe enfin un taux auquel nous sommes particulièrement attachés à la Centrale des SCPI (www.centraledesscpi.com), c'est le taux de satisfaction de nos clients.

Nous faisons donc tout pour qu'il soit le plus élevé possible.