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Investir en SCPI en démembrement : profitez d'avantages confidentiels

Publié le 31 août 2023
Actualisé le 01 septembre 2023
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L'investissement en SCPI en démembrement émerge comme une approche discrète pour pénétrer le marché de la pierre-papier. Cette stratégie financière offre un avantage substantiel : l'accès à des parts à prix réduit. Dans certaines situations, cette méthode peut surpasser l'investissement traditionnel dans une SCPI de rendement. En optant pour La Centrale des SCPI, il est tout à fait possible de réaliser l'acquisition de parts de SCPI en démembrement.

Exploration du démembrement

Pour appréhender le démembrement de propriété des parts de SCPI, il est impératif de comprendre la pleine propriété. Ce statut, également nommé propriété, englobe la gestion totale d'un patrimoine immobilier. Cela prend en compte la liberté de le vendre, le conserver ou de percevoir les loyers si le bien est loué. La pleine propriété se divise en deux droits :

• Usufruit : permettant la jouissance du bien et la perception des loyers le cas échéant. • Nue-propriété : accordant le droit de disposer du bien à la fin de l'usufruit.

Les variantes du Démembrement

Deux variantes de démembrement existent :

Le Démembrement Viager : Courant dans les successions, il survient lorsque l'un des parents décède. Le conjoint survivant devient usufruitier et les enfants, nus-propriétaires. Cette configuration facilite la transmission aux héritiers et optimise la fiscalité successorale. • Le Démembrement Temporaire : Implique une répartition de la propriété entre usufruitier et nue-propriétaire sur une période définie (3 à 20 ans). Au terme, l'usufruitier perd ses droits, et le nu-propriétaire devient propriétaire à part entière.

Le démembrement en nue-propriété de SCPI

La nue-propriété constitue une facette du démembrement permettant une approche distincte dans les SCPI. Cette méthode prive l'investisseur des revenus des parts, mais offre une réduction à l'achat. La décote, pouvant atteindre 20 à 30 %, dépend de la durée du démembrement. Cette stratégie offre une solution astucieuse pour investir en SCPI, permettant l'acquisition de plus de parts avec un budget équivalent.

Avantages de l'investissement en nue-propriété

La décote n'est qu'un des avantages de la nue-propriété. D'autres atouts incluent :

• Pas de fiscalité : aucun impôt à payer car aucun revenu perçu durant le démembrement • Horizon défini : la durée du démembrement temporaire est connue à l'avance (plus la durée est longue, plus la décote est importante) • Un remembrement sans plus value : le gain obtenu (différence entre la décote d'achat de la nue-propriété et la pleine propriété) n'est pas considéré comme une plus value et donc n'engendre pas d'impôts

Le démembrement en usufruit de SCPI

Le démembrement en usufruit, complément du démembrement en nue-propriété, permet à une personne morale de jouir du bien et de percevoir les rendements. C'est une option judicieuse pour ceux recherchant des revenus complémentaires immédiats et voulant optimiser les déficits fonciers.

Contraintes de l'investissement en démembrement SCPI

Le démembrement présente des risques similaires à l'investissement classique en SCPI. Entre revenus non garantis et fluctuations des prix de parts, tous les risques doivent être considérés. De plus, l'investissement en démembrement implique le blocage des fonds pendant la période.

Répartition des plus-values dans le démembrement temporaire

Durant le démembrement, l'usufruitier perçoit les rendements générés par la SCPI. Le nu-propriétaire devient propriétaire lors du remembrement et commence à recevoir les bénéfices. En cas de plus-value sur les cessions d'actifs, le nu-propriétaire n'en perçoit aucun revenu.

Phases majeures du démembrement temporaire

Le démembrement temporaire se déroule en deux phases : la cession de l'usufruit à un tiers et, au terme, le remembrement. L'usufruitier supporte les charges pendant le démembrement, et le nu-propriétaire retrouve tous les droits sur le bien au remembrement.

Les atouts de l'investissement en SCPI en démembrement

Opter pour une SCPI en démembrement offre de multiples avantages, dont une décote à l'achat et une fiscalité nulle pendant le démembrement. De plus, l'investissement en nue-propriété n'est pas soumis à l'Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI), permettant des économies d'impôts substantielles.

Conclusion du démembrement de part de SCPI

Le démembrement instaure une relation entre l'usufruitier et le nu-propriétaire, qui partagent les droits sur la propriété pendant un temps déterminé. Au terme, le nu-propriétaire devient plein propriétaire et perçoit les rendements, mettant fin à l'implication de l'usufruitier dans l'investissement.

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