Le retour de l'ISF revient dans le débat public à l'approche de 2027. Une idée circule avec lui : la nue-propriété de parts de SCPI mettrait le patrimoine à l'abri. C'est en partie vrai.
Aujourd'hui, la nue-propriété sort la valeur investie de l'assiette de l'impôt sur la fortune immobilière (IFI), et le même principe existait sous l'ISF. Mais la protection n'est ni universelle ni définitive. Elle dépend de l'assiette que retiendrait un futur impôt, de son seuil, de la date de référence du 1er janvier et de la durée du démembrement, qui reporte l'assiette à l'échéance sans l'effacer.
Le projet de loi de finances pour 2027 (n° 3210), déposé le 1er octobre 2026, ne comporte ni ISF ni impôt plancher. Cet article décrit des mécanismes. Il ne fait aucune prévision.
Quelles versions d'un impôt sur la fortune sont débattues ?
Quatre familles de propositions coexistent, avec des assiettes très différentes.
L'ISF rétabli, parfois renforcé ou doté d'un volet climatique, taxerait de nouveau l'immobilier et le patrimoine financier. L'impôt sur la fortune financière (IFF) remplacerait l'IFI et viserait le patrimoine mobilier. L'impôt plancher de 2 % sur les patrimoines supérieurs à 100 millions d'euros, dit « taxe Zucman », ne concerne qu'une frange très étroite de foyers.
Reste une piste venue d'une institution. La Cour des comptes, dans une note du 21 septembre 2026, propose un impôt différentiel de 0,5 % sur le patrimoine hors biens professionnels, imputable sur l'IFI. Le Conseil des prélèvements obligatoires (CPO) l'illustrait en décembre 2025 avec un seuil de 5 millions d'euros.
Ces propositions viennent d'horizons différents. Aucune n'est votée.
Pourquoi la nue-propriété sort de l'assiette : l'article 968 du CGI
Selon l'article 968 du code général des impôts, un bien grevé d'usufruit est compris, sauf exceptions, dans le patrimoine de l'usufruitier pour sa valeur en pleine propriété. Le nu-propriétaire, qui ne perçoit aucun revenu, n'a donc rien à déclarer à ce titre (BOFiP, BOI-PAT-IFI-20-20-30-10).
Les parts de SCPI relèvent de l'article 965 du CGI : elles sont retenues par transparence, pour la fraction représentative d'immobilier.
La règle n'est pas née avec l'IFI. L'article 885 G du CGI la posait déjà sous l'ISF, et la Cour de cassation a écarté tout abattement pour démembrement (Cass. com., 20 mars 2007, n° 05-16751).
Un cas particulier mérite attention. Quand l'usufruitier est une société, celle-ci n'est pas redevable de l'IFI. Le BOFiP (§ 40) précise alors que les associés retiennent, dans la valeur de leurs parts, la valeur de l'usufruit détenu par la société, sous réserve de l'abus de droit. La pleine propriété n'est donc pas simplement « perdue de vue ».
Dernier point : cette règle vaut pour tout immobilier démembré. Elle n'est pas propre aux SCPI.
Selon la version de l'impôt, que deviendrait la nue-propriété ?
Le tableau distingue ce que l'on sait de ce qui reste inconnu. La dernière colonne est une hypothèse d'analyse, pas une certitude.
| Version débattue | Assiette | Seuil évoqué | Effet probable sur la nue-propriété de SCPI |
|---|---|---|---|
| ISF rétabli à l'identique de 2017 | Immobilier et financier | 1,3 M€ de patrimoine net taxable | Probablement inchangé : l'article 885 G posait déjà la règle de l'usufruitier |
| ISF renforcé ou à volet climatique | Immobilier et financier, barème modifié | Variable selon les propositions | Dépend d'éventuelles règles sur le démembrement, non précisées |
| IFF remplaçant l'IFI | Patrimoine financier, résidence principale exclue | Non précisé | Statut des parts de SCPI à trancher |
| Impôt différentiel (Cour des comptes) | Patrimoine hors biens professionnels, IFI imputable | 5 M€ dans l'illustration du CPO (déc. 2025) | Traitement du démembrement non précisé |
| Impôt plancher de 2 % | Patrimoine global | 100 M€ | Concerne un nombre très restreint de foyers |
Que deviendraient les parts de SCPI dans un impôt sur la fortune financière ?
Les parts de SCPI occupent une position hybride.
Pour l'IFI, l'article 965 du CGI les traite par transparence, au prorata des immeubles détenus, y compris à l'étranger pour un résident français. Juridiquement, ce sont pourtant des parts d'un placement collectif régulé par l'Autorité des marchés financiers (AMF).
Un impôt sur la fortune financière qui remplacerait l'IFI devrait donc trancher. Soit les parts sont assimilées à de l'immobilier et sortent de l'assiette, soit elles sont traitées comme un actif financier et entrent dedans. En l'absence de texte déposé, rien ne permet de savoir quel choix serait fait.
Le même flou vaut pour la nue-propriété démembrée : tout dépendrait de la règle d'évaluation du démembrement retenue. C'est l'angle mort de tout raisonnement qui se contente d'affirmer que « la nue-propriété échappe à l'ISF ».
Le seuil décide qui est concerné
Premier chiffre à regarder : son propre patrimoine net taxable, avant tout choix de placement.
En 2017, dernière année d'ISF, 358 198 foyers étaient redevables, pour environ 4,2 milliards d'euros nets selon la DGFiP. En 2022, environ 164 000 foyers étaient assujettis à l'IFI, d'après la Cour des comptes (rapport de janvier 2024).
Les pistes actuelles ne visent pas le même public. Un ISF rétabli à l'identique reprendrait le seuil de 1,3 million d'euros. L'impôt différentiel de la Cour des comptes a été illustré par le CPO avec un seuil de 5 millions d'euros. L'impôt plancher commence à 100 millions.
Pour un patrimoine compris entre 1,3 et 5 millions d'euros, seules les versions « ISF rétabli » ou « fortune financière » changeraient donc la donne, à supposer que l'une d'elles soit un jour votée.
La date qui compte : le 1er janvier, et le précédent de 2012
L'ISF comme l'IFI se calculent sur le patrimoine détenu au 1er janvier.
Un précédent montre qu'une loi votée en cours d'année peut viser cette photographie. La loi de finances rectificative du 16 août 2012 (n° 2012-958) a instauré une contribution exceptionnelle sur la fortune, assise sur le patrimoine net au 1er janvier 2012. Le Conseil constitutionnel l'a validée (décision n° 2012-654 DC du 9 août 2012) et a admis l'absence de plafonnement, parce que la contribution était exceptionnelle et non renouvelable.
Conséquence pratique : une structure mise en place en cours d'année ne protège pas forcément l'année en cours.
Ce précédent n'est pas une règle automatique. Toute nouvelle imposition suppose un vote du Parlement et passe sous le contrôle du Conseil constitutionnel.
Le démembrement temporaire reporte l'assiette, il ne l'efface pas
À l'échéance, l'usufruit s'éteint. Le nu-propriétaire retrouve la pleine propriété des parts sans droits supplémentaires. Ces parts entrent alors dans l'assiette de l'impôt en vigueur à cette date, IFI ou impôt futur, et les revenus qu'elles distribuent redeviennent imposables.
La décote à l'achat de la nue-propriété correspond aux revenus auxquels l'investisseur renonce pendant la durée du démembrement. Ce n'est pas un rendement garanti. Le capital reste exposé à l'évolution du prix de la part, avec un risque de perte en capital, et les revenus de la SCPI ne sont pas garantis.
La liquidité est l'autre limite. Le marché secondaire de la nue-propriété est étroit, ce qui complique une sortie anticipée. Le démembrement convient donc à un horizon connu, avec une épargne dont on n'aura pas besoin avant le terme. Le fonctionnement du démembrement temporaire est détaillé dans notre guide.
Quelle durée de démembrement choisir ?
La durée se choisit d'abord selon l'horizon patrimonial. Pas selon le calendrier électoral.
Un démembrement de 5 ans conclu fin 2026 s'achève fin 2031. Un démembrement de 10 ans court jusqu'en 2036. Plus la durée est longue, plus la décote sur la nue-propriété est élevée, mais plus l'engagement est long et peu liquide.
Exemple chiffré fictif : 65 000 € investis en nue-propriété, avec une clé de répartition de 65 % sur 10 ans, donnent accès à des parts dont le prix de souscription atteint 100 000 € en pleine propriété, avant toute évolution du prix de la part. La clé réelle varie selon la SCPI et la durée ; elle est fixée par la société de gestion à la souscription.
Pour aller plus loin : comment choisir la durée de son démembrement, et les critères pour sélectionner une SCPI en démembrement temporaire.
Abus de droit : ce que surveille l'administration
L'administration peut recourir à la procédure d'abus de droit (article L. 64 du livre des procédures fiscales) quand un démembrement n'a d'autre but que d'éluder l'impôt. Le BOFiP (BOI-PAT-IFI-20-20-30-10) vise notamment les sociétés d'usufruit constituées pour réduire l'assiette et les renonciations fictives à l'usufruit.
Il encadre aussi, au § 280, la donation temporaire d'usufruit à certains organismes. Le risque d'abus de droit n'est écarté que si toutes les conditions suivantes sont réunies :
- une donation consentie par acte notarié, pour au moins trois ans ;
- au profit d'un organisme visé par le texte (fondation ou association reconnue d'utilité publique, notamment) ;
- portant sur des actifs qui contribuent à l'objet de cet organisme ;
- avec des droits de l'usufruitier effectivement préservés.
Ce cadre concerne le propriétaire qui donne un usufruit temporaire, pas l'investisseur qui achète une nue-propriété. Le sujet est développé dans notre article sur l'usufruit temporaire de SCPI et l'IFI.
Côté réformes, une piste vise le démembrement, mais pas là où on l'attend. Le CPO propose (décembre 2025, proposition n° 13) de taxer l'usufruit résiduel au décès et de supprimer le délai de rappel de 15 ans pour les donations avec réserve d'usufruit. Elle concerne la transmission, pas l'impôt sur la fortune ; nous en avons parlé dans notre article sur la transmission d'un patrimoine en SCPI.
Avant toute décision : cinq vérifications
- Seuil : votre patrimoine net taxable dépasse-t-il 1,3 M€, 5 M€ ou 100 M€ ?
- Horizon : l'argent placé en nue-propriété restera-t-il inutile jusqu'au terme ? Une sortie anticipée est difficile.
- Concentration : quelle part de votre patrimoine irait en nue-propriété, et sur combien de SCPI ?
- Après le terme : vos revenus et votre situation fiscale à la reconstitution ont-ils été anticipés ?
- Situation personnelle : un notaire ou un avocat fiscaliste a-t-il validé le traitement de votre cas ?
Pour en parler avec un consultant, sans engagement : prendre contact avec La Centrale des SCPI.
Sources : BOFiP BOI-PAT-IFI-20-20-30-10 ; CGI, art. 965, 968 et 885 G (version ISF) ; Cass. com., 20 mars 2007, n° 05-16751 ; LFR n° 2012-958 du 16 août 2012 ; Conseil constitutionnel, décision n° 2012-654 DC du 9 août 2012 ; Cour des comptes, note sur la fiscalité du patrimoine des ménages (21 septembre 2026) ; Conseil des prélèvements obligatoires, rapport particulier n° 4 (décembre 2025) ; DGFiP, données ISF 2017 ; Cour des comptes, rapport sur l'IFI (janvier 2024) ; projet de loi de finances pour 2027 (n° 3210). Informations arrêtées au 9 octobre 2026.
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