L'imposition des SCPI : Comprendre la fiscalité des SCPI

Les SCPI séduisent de plus en plus d’épargnants désireux de diversifier leur portefeuille et de profiter de revenus locatifs sans les tracas de la gestion immobilière directe. Toutefois, il est essentiel de comprendre le cadre fiscal des SCPI, tant pour les revenus en France qu’à l’étranger. Une connaissance approfondie de la fiscalité permet d’optimiser ses placements et de maximiser les rendements nets.

1) SCPI de rendement : Un bref rappel

Les SCPI permettent aux investisseurs d'acquérir des parts de sociétés détenant un patrimoine immobilier locatif diversifié. Les revenus générés par ces immeubles (loyers, plus-values) sont redistribués aux associés proportionnellement à leur investissement.

La fiscalité applicable à ces revenus diffère en fonction de la résidence fiscale de l'investisseur et de la localisation des biens immobiliers.

2) Fiscalité des revenus SCPI issus de France

Fiscalement, les revenus générés par les SCPI sont traités de manière similaire à ceux d'un appartement loué nu en direct sous le régime réel. Les revenus des SCPI issus de France sont imposés à :

L’impôt sur le revenu : Les revenus fonciers nets des SCPI sont ajoutés aux autres revenus du foyer fiscal pour être soumis à l'impôt sur le revenu selon le barème progressif, qui comprend plusieurs tranches de taux allant de 0 % à 45 % en fonction des revenus totaux du contribuable.

Les prélèvements sociaux : En plus de l'impôt sur le revenu, les revenus fonciers français sont soumis aux prélèvements sociaux au taux global de 17,2 %, répartis comme suit : Contribution sociale généralisée (CSG) : 9,2 % Contribution pour le remboursement de la dette sociale (CRDS) : 0,5 % Prélèvement de solidarité : 7,5 %

L’IFI/ISF : Les parts de SCPI entrent dans le calcul de l'Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI), avec une valorisation au 1er janvier de l'année d'imposition

3) Fiscalité des revenus SCPI issus de l’étranger

Pour les SCPI investissant dans des biens immobiliers situés à l'étranger, la fiscalité peut varier selon les conventions fiscales bilatérales entre la France et les pays concernés. Voici quelques points clés :

1. Revenus fonciers étrangers : Ces revenus sont imposés dans le pays où se trouvent les biens, selon les règles locales, puis en France, s’applique le principe d’élimination de la double imposition.

2. Plus-values réalisées à l'étranger : Elles sont également soumises à la fiscalité locale, avec un crédit d'impôt en France. Les modalités exactes dépendent des conventions fiscales.

3. Prélèvements sociaux : Les prélèvements sociaux peuvent ne pas s'appliquer sur les revenus immobiliers étrangers.

4. L’IFI/ISF : Les parts de SCPI entrent dans le calcul de l'Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI), avec une valorisation au 1er janvier de l'année d'imposition.

4) Comment optimiser la fiscalité de ses SCPI ?

La répartition géographique des SCPI et l'imposition des revenus peuvent avoir un fort impact sur la rentabilité net de votre placement. Comprendre la fiscalité des revenus générés par les SCPI est essentiel pour maximiser ses rendements nets. Alors pour optimiser la fiscalité de ses SCPI, les investisseurs peuvent :

1. Diversifier les SCPI : En investissant dans des SCPI diversifiées géographiquement, il est possible de profiter de différentes fiscalités locales et de minimiser les risques.

2. Utiliser le démembrement de propriété des parts de SCPI : La nue-propriété et l'usufruit permettent de bénéficier d'avantages fiscaux spécifiques, notamment en matière d’impôt sur le revenus, de succession et de transmission. 3. Investir en SCPI à travers une société à l’IS : Investir via une personne morale imposée à l’impôt sur les sociétés peut également permettre de réduire la fiscalité des revenus des SCPI, ce placement doit alors répondre à objectif patrimoniale ou de placement de trésorerie.

4. Consulter un conseiller SCPI : Pour réaliser un investissement personnalisée, l'expertise d'un professionnel est souvent précieuse, les consultants de La Centrale des SCPIsont joignables aux 01 44 56 00 23 pour répondre et accompagner les épargnants dans la constitution de portefeuilles SCPI diversifiés.

La fiscalité des SCPI est un élément à considérer pour tout investisseur qui souhaitent bénéficier de revenus complémentaires performants. En France, les revenus fonciers sont soumis au régime réel, tandis que les investissements européens ont des impositions spécifiques liées aux conventions fiscales bilatérales. Une bonne stratégie d'investissement, combinée à une connaissance des règles fiscales, permettra de tirer le meilleur parti d’un placement SCPI.