L'interview croisée 2017 des fondateurs de La Centrale des SCPI

En 2017, l'épargne immobilière assistée (L'EIA), s'impose sur le marché grand public. Les SCPI, parce que c'est d'elles dont il s'agit, ne sont plus réservées à une clientèle bien informée mais se démocratisent. En outre, comme tout investissement immobilier, il est possible d'acquérir ses parts à crédit comme pour un appartement locatif.

Afin de faire plus ample connaissance avec ce placement financier qui séduit de plus en plus de Français, donnons la parole à deux des trois associés-fondateurs de La Centrale des SCPI : Véronique Baron et Lionel Benhamou.

Véronique Baron, pourquoi les SCPI, que vous qualifiez d'épargne immobilière assistée se démocratisent-elles ?

Au fil des années, les SCPI sont passées de produit d'épargne relativement confidentiel à celui de placement à la portée de tous. Aujourd'hui, l'investissement minimal pour devenir associé tourne autour de 1 000,00 euros. S'il est bien évidemment différent en fonction des SCPI que l'on choisit de mettre en portefeuille, 1 000,00 euros suffisent. C'est un montant relativement modeste qui permet de prendre acte.

En effet, la souplesse d'achat des parts permet de renouveler régulièrement son investissement en fonction de ses rentrées d'argent et de l'intensité de son épargne. Il est par exemple possible d'investir 10 000,00 euros au cours d'un mois N, et 30 000,00 euros trois mois ou six mois plus tard. C'est l'investisseur qui choisit le rythme de son investissement. Quoi de plus démocratique que de ne pas être lié par des versements réguliers sur de longues périodes ?

En ce sens, les SCPI sont un vrai produit d'épargne populaire, dans tous les sens du terme. En outre, le développement du marché incite les sociétés de gestion à créer de nouvelles SCPI afin de diversifier leur offre. Plus le nombre de SCPI sera important, plus le choix des épargnants sera élevé. Par conséquent, le nombre de possibilités de création d'un portefeuille des parts de SCPI sur mesure devient infini. Chaque épargnant détiendra un portefeuille unique de SCPI en fonction de son profil patrimonial.

Si chaque SCPI est différente, chaque associé l'est également. L'année 2017 va à la fois voir s'accroître le nombre d'associés du fait de la popularité croissante des SCPI, mais également le nombre de ces dernières. C'est la preuve que ce produit financier a le vent en poupe. Il a d'autant plus le vent en poupe que le rendement offert aux associés dépasse, et de très loin, celui généré par l'épargne réglementée et par les contrats d'assurance-vie en euros. À près de 4,7 % de rendement, sans compter une éventuelle revalorisation du prix des parts, les résultats sont au rendez-vous, je dirais même, sont encore et toujours au rendez-vous. Je prends même le pari avec vous qu'ils seront encore au rendez-vous dans les prochaines années.

Je suis donc très confiante dans l'avenir des SCPI qui séduisent de plus en plus nos compatriotes du fait de leur solidité, de l'absence de contraintes de gestion et de leur rentabilité, très supérieure aux résultats obtenus par d'autres placements concurrents

Lionel Benhamou, vous êtes également convaincu du potentiel des SCPI à moyen et long terme mais la question porte davantage sur le mode d'acquisition des parts de SCPI. Pouvez-vous nous expliquer pourquoi il est intéressant de les acquérir à crédit ?

Les SCPI sont un produit d'épargne immobilière assistée permettant d'investir à long terme dans la pierre. Comme tout investissement immobilier, les parts de SCPI s'achètent généralement à crédit afin de bénéficier d'un effet de levier.

Il s'agit de profiter du différentiel entre le rendement de la SCPI que l'on met en portefeuille et le coût du crédit. Pour 2016, le rendement des SCPI devrait avoisiner 4,7 % tandis qu'il est possible d'emprunter à des taux historiquement bas sur 15 ans ou 20 ans pour acquérir ses parts.

En outre, les intérêts d'emprunt sont 100% déductibles des revenus perçus. Gardons à l'esprit qu'investir en immobilier, c'est aussi maîtriser les règles fiscales.

Alors, pourquoi est-il judicieux d'investir maintenant à crédit dans ses parts de SCPI ? Tout simplement parce que cela constitue une alternative solide à l’achat d’un investissement immobilier locatif dont les prix sont élevés et les rendements faibles. Sans compter les risques liés à la gestion du locataire. Une acquisition de parts de SCPI à crédit est beaucoup plus sécurisé et rentable pour arriver au même objectif : se créer du patrimoine et des revenus complémentaire pour la retraite. Le panier moyen de nos investisseurs à crédit est de 180 000 euros sur trois SCPI. La plus petite enveloppe était un crédit SCPI de 25 000 euros, la plus grande était un crédit SCPI de 782 000 euros.

Investir à crédit dans des parts de SCPI, c'est se constituer progressivement un capital dont on profitera pleinement à l'issue de sa dernière mensualité de crédit. Il est ainsi astucieux de faire coïncider celle-ci avec la date de son départ en retraite. Les revenus générés par les SCPI participent au paiement des mensualités et réduisent d'autant l'effort d'épargne.

Chaque profil est toutefois unique et la situation de chacun diffère en fonction des résultats de son bilan patrimonial. De même, il importe de choisir les meilleures SCPI. Ce sont celles qui, sur le long terme, constitueront le bouclier patrimonial le plus solide, à savoir celles qui procureront à la fois un rendement élevé et régulier.

Enfin, s'agissant de l'offre de crédit, il est aussi nécessaire de trouver la plus compétitive afin de limiter au minimum son taux d'emprunt. Il s'agit donc de réaliser une opération d'ingénierie patrimoniale pure et sur-mesure. Et cela, c'est le métier de nos consultants qui sont rompus à ce type d'exercice.

C'est pour cela que nous invitons nos lecteurs à prendre contact avec nous (www.centraledesscpi.com) afin de bénéficier gratuitement et sans engagement d'une simulation SCPI à partir des éléments que vous leur communiquerez. Au regard des sommes en jeu, mieux vaut s'entourer des conseils de professionnels qui maîtrisent ce type de montage. Sur le long terme, vous serez gagnant(e).