« La collecte des SCPI est restée dynamique au premier trimestre » l’interview de Lionel Benhamou, associé-fondateur de La Centrale des SCPI

Lionel Benhamou, bonjour, une fois de plus, les oiseaux de mauvais augure se sont trompés puisque la collecte des SCPI est restée sur de très bon rails au cours du premier trimestre. Est-ce que cela vous a surpris ?

Bonjour, et merci d’indiquer en filigrane que le pire n’est jamais sûr. Bien évidemment, dire que tout va bien en France serait faire preuve d’une certaine myopie mais les Français continuent d’épargner. Comme la performance des contrats d’assurance-vie en fonds euros et celle des livrets bancaires ne les satisfait pas, ils poursuivent leurs achats de parts de SCPI de rendement. C’est pourquoi la collecte des SCPI est restée dynamique au premier trimestre. Cette dernière a ainsi atteint 2,4 milliards d’euros, soit un montant supérieur à la moyenne des cinq dernières années.

Je ne suis pas surpris par ce chiffre en raison de l’inflation. La hausse des prix qui tourne autour de 6 % par an incite nos compatriotes qui peuvent épargner à le faire sur des produits dont la performance est supérieure à ce chiffre. C’est le cas des meilleures SCPI de rendement.

Quelles sont les différences entre les meilleures SCPI de rendement et les autres ?

Les meilleures SCPI de rendement surfent sur les cycles immobiliers et n’hésitent pas à céder des immeubles avec plus-values afin de réinvestir dans des actifs disposant d’une marge de manœuvre en termes de revalorisation.

La SCPI qui a su le mieux, au cours des dernières années, tirer son épingle du jeu au vu des cycles immobiliers est incontestablement la SCPI Corum Origin, gérée par Corum Asset Management. Les plus-values générées par les cessions d’immeubles du parc immobilier de Corum Origin ont ainsi participé à son taux de rendement interne (TRI) qui a dépassé 7 % (7,06 % exactement) sur 10 ans, au 31 décembre 2022.

Cette performance est à souligner et montre le potentiel du placement SCPI sur le long terme. L’immobilier, on ne le répètera jamais assez, est un actif non-spéculatif de long terme. Les épargnants qui ont placé leur argent sur Corum Origin il y a dix ans ont donc fait une excellente affaire et ce n’est pas terminé.

Bien sûr, certaines SCPI de rendement ont, toutes choses égales par ailleurs, souffert d’une stratégie immobilière assez conservatrice et tournée uniquement vers les bureaux, notamment en Île-de-France. Leur mono-activité et leur mono-implantation a montré ses limites même si leurs performances n’ont rien de dramatique.

Vous privilégiez donc les SCPI diversifiées ?

Ce que nous privilégions par-dessus tout, ce sont des portefeuilles SCPI mixant au moins trois de ces produits d’épargne. Notre expérience montre que, parmi ces SCPI de rendement, doivent figurer une SCPI diversifiée, une SCPI thématique et une SCPI européenne.

Grâce à ce mix, il est possible de couvrir à la fois toutes les typologies d’actifs mais aussi toutes les implantations. Nous ne nous limitons pas également à une seule société de gestion, chacune d’entre elles ayant ses spécificités.

Nous mettons donc un point d’honneur à ce que la performance de nos portefeuilles SCPI soit supérieure à 6 % net pour les SCPI acquises au comptant.

Et s’agissant des autres SCPI ?

Outre les achats de SCPI de rendement au comptant, il est, comme vous le savez, possible de les acquérir à crédit. Avec la hausse des taux d’intérêt, acheter ses SCPI à crédit est moins intéressant qu’il y a deux ans mais reste néanmoins profitable puisque la performance des meilleures SCPI dépasse le niveau des taux d’intérêt.

S’agissant des investissements en démembrement temporaire de propriété et plus particulièrement de l’achat de nue-propriété, ce choix est judicieux pour les épargnants ayant un taux marginal d’imposition (TMI) supérieur à 30 %. À titre d’exemple, sur six ans, il est ainsi possible de placer son épargne à plus de 5,1 % net sans la moindre fiscalité.

Comme vous pouvez le constater, le placement SCPI convient à tous les épargnants, de ceux en quête de revenus complémentaires à ceux voulant augmenter leur patrimoine, à crédit ou grâce au démembrement temporaire de propriété.

La multiplicité des choix de SCPI et de leur mode d’acquisition incitent donc à se rapprocher de professionnels des SCPI afin de ne pas se tromper n’est-ce pas ?

Effectivement, mieux vaut demander conseil à des spécialistes des SCPI qu’à sa banque ou à son propre jugement. Aucun épargnant ne dispose d’une vision globale du marché des SCPI. Il s’en crée en effet de plus en plus avec un nombre de sociétés de gestion en hausse également.

Comparer seul toutes les SCPI et effectuer des dizaines de simulations SCPI, c’est l’assurance d’une belle migraine. Fort heureusement, nous sommes là depuis plus de 12 ans pour nos clients afin de modéliser pour eux des portefeuilles SCPI sur-mesure.

Grâce à nos algorithmes et à nos liens avec toutes les société de gestion du marché, nous permettons à nos clients de ne pas se tromper dans leur choix de SCPI et de l’opérer sans le moindre frais supplémentaire puisque le prix des parts est le même quel que soit le canal de distribution.

Nos consultants suivent régulièrement les portefeuilles SCPI qu’ils ont confectionnées et répondent à toutes les questions qui leur sont posées, notamment celles concernant la fiscalité des SCPI de rendement. Pour ceux souhaitant de nouveau investir en SCPI de rendement, nous avons mis en place une veille « nouveaux achats de SCPI » qui leur permet de découvrir de nouvelles SCPI.

Ainsi, la SCPI LOG IN, gérée par Theoreim, est une SCPI européenne dédiée à l’immobilier industriel et logistique très récente qui a versé son premier dividende au titre du premier trimestre 2023. Ce dividende trimestriel correspond à un rendement net annuel de 6,02 %. C’est donc une belle entrée en matière.

Lionel Benhamou, merci d’avoir conclu cette interview sur une belle note d’optimisme qui démontre que le placement SCPI n’a rien perdu de son attrait pour les investisseurs recherchant à la fois un rendement supérieur à l’inflation et l’augmentation de leur patrimoine sans la moindre contrainte de gestion.

Merci à vous.