« La fin d’année sera prometteuse pour les SCPI »

Lionel Benhamou bonjour, il semble qu’à près la période chamboulée que nous avons vécue à la suite de la crise du Covid-19, les investisseurs aient repris le chemin de l’investissement immobilier. Quelle est votre analyse ?

Lionel Benhamou: Bonjour, effectivement, personne ne s’attendait à ce que le monde et la France soient autant impactés par un virus. Fort heureusement, les scientifiques sont parvenus à créer un vaccin. Nous sommes donc en convalescence avec de très bonnes chances de recouvrer une parfaite santé, notamment financière en 2022.

Nous voyons d’ailleurs déjà les prémices de cette recovery. Cela est de bon aloi. N’oublions pas que sans moral et sans vision de l’avenir, il est très difficile de se projeter. Acheter des parts de SCPI, c’est se projeter vers un horizon d’au moins huit, et souvent plus de dix ans. Bien sûr, parce qu’il s’agit d’immobilier, le temps n’a pas la même valeur que lorsqu’on spécule en Bourse. Pour profiter pleinement de son investissement immobilier, il faut se constituer des rentes, mois après mois ou trimestre après trimestre. C’est pour cela que l’on souscrit à des parts de SCPI de rendement.

Et cela, les investisseurs qui nous téléphonent au 01.44.56.00.23, l’ont parfaitement compris. Dans dix ans, ils seront très contents d’avoir acheté des SCPI, notamment au regard de la résurgence de l’inflation.

Au mois de septembre, les prix à la consommation ont augmenté de 2,1 % sur un an selon les données provisoires publiées la semaine dernière par l'Insee. Il apparaît que la cause principale de la hausse des prix soit liée à la flambée des prix de l'énergie. Il est donc bon d’investir dans des SCPI ISR ?

Lionel Benhamou: Nous avons fait partie des premiers à croire dans la pertinence du lien entre SCPI de rendement et limitation des charges. Les locataires, qu’il s’agisse d’entreprises ou de particuliers, sont très attentifs à l’évolution de leurs charges. Ils préfèrent donc légitimement se tourner vers des immeubles peu énergivores.

À La Centrale des SCPI, nous avons créé des portefeuilles SCPI ISR ce qui intéresse de plus en plus ceux qui placent leur argent en SCPI. Il ne s’agit pour l’instant que d’une niche mais d’une niche qui prend de l’ampleur mois après mois. Au-delà des aspects purement environnementaux, la résurgence de l’inflation va laminer le pouvoir d’achat des détenteurs de contrats d’assurance-vie en fonds euros.

Nous avons donc une responsabilité vis-à-vis de nos interlocuteurs et leur disons : « Attention, l’inflation, c’est un mal pernicieux, un cancer économique et social dont il faut s’inquiéter. » Une fois cette prise de conscience réalisée, il importe d’augmenter son pouvoir d’achat et non de le voir s’étioler comme peau de chagrin. D’où l’intérêt de se bâtir un portefeuille SCPI puisque les loyers versés par les SCPI sont indexés sur l’inflation. Nous ne rappellerons jamais assez que ce n’est pas du tout le cas des contrats d’assurance-vie en fonds euros.

Donc, attrait de l’immobilier, protection contre l’inflation et revalorisation de son patrimoine constitueraient le trépied de cette fin d’année 2021 ?

Lionel Benhamou: Effectivement, l’immobilier pour la sécurité, les dividendes pour lutter contre l’inflation et l’augmentation du prix des parts avec de régulières revalorisations effectuées par les sociétés de gestion.

Nous demeurons très confiants sur le fait qu’une fois de plus, les meilleures SCPI rapporteront autour de 6 % en 2021, à comparer avec une hausse des prix de 2,0 à 2,5 %. Notre devoir de conseil nous conduit donc à inciter les investisseurs immobiliers à placer autour de 20 % de leur patrimoine dans les SCPI de rendement. Cela ne nous semble ni trop ni trop peu.

Au cours du premier semestre 2021, 3,63 milliards d’euros ont été collectés sur les SCPI, soit 1,68 milliard d’euros au 1er trimestre et 1,95 milliard au deuxième. Cela prouve comme je l’évoquais, que le marché des SCPI a retrouvé de l’allant du fait de la confiance des investisseurs. Nous n’avons évidemment pas encore les chiffres définitifs de 2021 mais tout porte à croire que la collecte sera sensiblement supérieure à celle de 2020.

Évoquons maintenant les SCPI européennes dont la dynamique de tarit pas. Pourquoi d’ailleurs ?

Lionel Benhamou: Les SCPI de rendement ont réalisé 38 % de leurs acquisitions hors de nos frontières en 2021. Il y a dix ans, nous en étions à 0 %, c’est dire le chemin parcouru. Le fait que les dividendes des SCPI européennes ne soient pas assujettis aux prélèvements sociaux (17,2 %) n’y est pas pour rien mais pas uniquement.

Les investisseurs qui placent leur épargne en SCPI de rendement européennes souhaitent également diversifier au maximum leurs patrimoines. L’Allemagne, seconde terre d’accueil des SCPI derrière la France, a capté 15 % de la collecte des SCPI, loin devant le Royaume-Uni (9%), l’Espagne (4%) et l’Irlande (3%). Notons qu’il s’agit à la fois de pays de la zone euro et de pays hors zone euro.

Les SCPI européennes sont donc devenues des éléments structurants de tout patrimoine immobilier diversifié et pérenne.

Du côté des SCPI thématiques, qu’est-ce qui a poussé les investisseurs à se ruer, le mot n’est pas trop fort, sur les SCPI logistiques ?

Lionel Benhamou: C’est le fait que pendant des années, l’immobilier logistique était le parent pauvre du monde des SCPI. Depuis l’explosion du e-commerce, les entrepôts et les locaux d’activités ont poussé comme des champignons sur l’ensemble du territoire. Il en a découlé, à juste titre, une appétence nouvelle pour les SCPI logistiques stimulées par la crise sanitaire qui font partie des meilleures SCPI.

Rappelons que la SCPI Activimmo, gérée par Alderan, a rapporté 6,05 % l’an dernier à ses associés porteurs de parts. Les investisseurs ne s’y sont donc pas trompés puisque la capitalisation d’Activimmo a presque triplé entre fin 2020 et le mois d’août dernier. Cet exemple prouve que la fin d’année sera prometteuse pour les SCPI.

Merci pour votre éclairage toujours très pertinent sur l’évolution du marché des SCPI.

Lionel Benhamou: Merci à vous.