La SCPI Le Patrimoine Foncier poursuit la réhabilitation de son patrimoine

Créée en octobre 1968, La SCPI Le Patrimoine Foncier est l’un des plus anciens boucliers patrimoniaux de la place. Il s’agit d’une SCPI de rendement à capital fixe francilienne gérée par Foncia Pierre Rendement. Concrètement, son patrimoine est composé au 31 mars 2019 de 85 % de bureaux, de 11 % de locaux commerciaux, de 3 % de locaux d’activités et de 1 % d’actifs immobiliers divers. Le parc, d’une surface de près de 41 000 m², est situé à 81 % en Île-de-France dont 71 % à Paris et 10 % en région parisienne. Le solde, soit 19 % des actifs en valeur d’expertise, se trouve en province. Le Patrimoine Foncier n’a donc pas réalisé d’investissements immobiliers en dehors de l’hexagone.

À moins de 102 millions d’euros au 31 mars 2019, la capitalisation de la SCPI Le Patrimoine Foncier est limitée. Son nombre d’associés est de 3 040. Le taux d’occupation financier (TOF) de ce bouclier patrimonial est de 80,02 % - contre 75,88 % au 31 décembre 2018 - sans compter 4,74 % du parc sous franchise de loyers. La hausse du TOF au cours du premier trimestre est la conséquence de la relocation de l’immeuble situé rue de Milan (75009) au 1er décembre 2018 à la suite de la fin des travaux qui y avaient été entrepris.

En apparence, il s’agit d’une situation préoccupante. Toutefois, ce faible taux s’explique par le fait que certains des 37 immeubles sont en cours de travaux afin d’être rénovés. Il s’agit notamment de l’immeuble situé rue Vellefaux à Paris (75010) dont les travaux seront terminés au cours du premier semestre de l’année prochaine. L’idée sous-jacente de Foncia Pierre Rendement est de rénover dans les meilleures conditions et dans les meilleurs délais les actifs immobiliers devant être restructurés.

Il en découle un coût important mais qui, sur le long terme, sera compensé par la perception de loyers plus élevés. À court terme, les dividendes sont impactés et la SCPI Le Patrimoine Foncier n’a versé qu’un rendement de 4 % à ses associés porteurs de parts au cours de l’année écoulée mais le report à nouveau, c’est-à-dire les sommes mises en réserve par la société de gestion, représente près de huit mois de loyers. Sur le long terme en revanche, le taux de rentabilité interne (TRI) délivré par la SCPI Le Patrimoine Foncier a été d’excellente facture, à 12,16 % sur 10 ans au 31 décembre 2018, à 13,35 % sur 15 ans et à 11,92 % sur 20 ans. Du fait des travaux entrepris depuis plusieurs années, le TRI sur 5 ans n’a été que de 4,98 %.

La conclusion de ces faits et chiffres laisse entrevoir que, sur le long terme, un patrimoine immobilier bien situé offre de belles perspectives financières mais qu’il est nécessaire de l’adapter au goût du jour et aux besoins actuels de ses locataires ou de la demande du marché immobilier en réalisant des travaux.

Notons également qu’entre les mois de janvier et de mars, la SCPI Le Patrimoine Foncier n’a procédé à aucune acquisition et à aucun arbitrage. Sur le marché secondaire, 298 parts ont été échangées au prix acquéreur de 1 210,00 euros par part au mois d’avril dernier alors que la valeur de reconstitution de la SCPI Le Patrimoine Foncier était de 1 444,86 euros au 31 décembre 2018, soit 19,41 % de plus.

Vous pouvez vous rendre compte à partir de cet exemple que l’achat de parts de SCPI ne s’improvise pas et ne peut être réalisé qu’après une analyse fine de la SCPI que l’on envisage de mettre en portefeuille. Il s’agit d’un travail qui nécessite du temps et de solides connaissances en immobilier. Il s’agit donc du travail des spécialistes de La Centrale des SCPI qui analysent en permanence l’ensemble des SCPI du marché pour conseiller à leurs clients les meilleures SCPI.

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