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La SCPI Pf1 de Périal met le cap sur la création de valeur

Focus
Mis à jour le 5 mars 2020

Napoléon disait fort à propos que « le temps est tout ». En immobilier, la création de valeur s’inscrit dans la durée. Les spécialistes parlent de temps long. Investir en immobilier, ce n’est pas spéculer en Bourse. C’est une philosophie et une psychologie différentes. Sur le long terme, les résultats portent leurs fruits pour le plus grand profit des investisseurs. Il en est ainsi des sociétés civiles de placement immobilier, les SCPI.

Créée en 1966, la SCPI Pf1 fait partie des plus anciennes du marché. Elle est investie en immobilier d’entreprise et gérée par Perial Asset Management. Sa pérennité lui a permis de réunir plus de 14 300 associés. Ils ont perçu 21,50 euros de dividendes par part en 2015, soit un rendement de 5,21 %, supérieur aux 4,85 % générés par la moyenne des SCPI. La capitalisation de la SCPI Pf1 approchait 483 millions d’euros au 31 mars 2016.

Cette SCPI Pf1 de Périal est à capital fixe, c’est-à-dire qu’elle ne peut recevoir de nouvelles souscriptions que dans le cadre d’une augmentation de capital dûment approuvée en assemblée générale. Toutefois, afin de fluidifier la vente et l’achat des parts, un marché secondaire, appelé aussi de gré à gré, est organisé par la société de gestion. La liquidité des parts est ainsi assurée sans augmentation de capital. Le prix des parts dépend alors de l’offre et de la demande, comme dans tout marché.

La SCPI PF1 de Périal est ancienne mais toujours en recherche de création de valeur

Dans le cas de la SCPI Pf1, près de 5 000 parts ont été échangées au cours du premier trimestre, ce qui révèle une fluidité satisfaisante.

Au-delà de la nature de cette SCPI Pf1, quelles sont ses caractéristiques et son actualité ?

Au 31 mars dernier, la SCPI Pf1 de Périal accueillait 497 locataires hébergés à 87 % (valeur d’expertise des actifs) dans des immeubles de bureaux. Le solde se répartit entre des locaux d’activités (6 %), des commerces (5 %), des entrepôts (1 %) et des terrains (1 %). Toujours en valeur d’expertise, le patrimoine est majoritairement investi en Ile-de-France, à concurrence de 53 % en région parisienne et de 20 % à Paris. Un peu plus du quart des biens se trouvent en province (27 %).

Il est donc juste de définir Pf1 de Périal comme une SCPI de bureaux investie en Ile-de-France.

De même, il est juste d’indiquer que cette SCPI Pf1 est particulièrement active. Ainsi, au cours du premier trimestre, elle a investi plus de 19 millions d’euros et signé deux promesses de vente pour un montant de 15 millions d’euros. Ces acquisitions ont notamment été financées par emprunt afin de bénéficier de taux historiquement bas, donc d’un effet de levier.

D’un point de vue purement immobilier, le renouvellement du parc s’inscrit dans une modernisation et une dynamisation de celui-ci. Plus que jamais, l’immobilier doit s’adapter aux réalités du temps présent, notamment à la demande locative.

Afin d’optimiser le portefeuille de la SCPI Pf1, Périal a réalisé quatre cessions en Ile-de-France et en province. Elles ont permis de dégager plus de 2,4 millions d’euros. D’autres cessions sont prévues à brève échéance. Cette politique d’arbitrages permet à la fois de recentrer le patrimoine sur les bureaux et de se séparer de locaux vacants dont la détention pèse sur les résultats financiers. Les équipes de gestion mettent également tout en œuvre pour relouer le plus rapidement possible les locaux vacants. Ainsi, 13 relocations sont intervenues entre les mois de janvier et de mars.

Cette politique active ne peut donc avoir que des effets bénéfiques pour les associés.

Si l’on revient sur les acquisitions du premier trimestre de la SCPI Pf1, celles-ci ont eu lieu dans le département des Yvelines, à Elancourt, au cœur du parc d’activité la Clé Saint Pierre. Elles ont porté sur deux immeubles, Buroplus 2 et Buroplus 3 qui développent une surface conjointe de près de 9 700 m². Buroplus 2 procure un rendement net de 8,11 % tandis que celui de Buroplus 3 est de 7,75 %. Il s’agit de taux particulièrement satisfaisants. Parmi les locataires figure notamment la société Thalès. Enfin, les bâtiments sont récents, notamment Buroplus 3, livré en 2008 et encore sous garantie décennale.

Depuis lors, la SCPI Pf1 a annoncé l’acquisition au mois de mai d’un immeuble de huit étages et de plus de 2 200 m² de surface utile à Boulogne-Billancourt, dans le département des Hauts-de-Seine. Cet actif procure un rendement de 5,8 %. Son achat a mobilisé plus de 12 millions d’euros. Il est précisément situé à 200 mètres de la Porte de Saint-Cloud et a fait l’objet d’une rénovation importante en l’an 2000. Cette nouvelle acquisition s’inscrit dans la stratégie définie.

À la Centrale des SCPI, nous pensons nous aussi que la gestion immobilière doit être active et répondre du mieux possible à la demande des locataires. C’est pour cela que nous sommes attentifs à toutes ces questions. Leur prise en compte nous permet de vous conseiller au mieux de vos intérêts. Notre indépendance fait notre force.

Notre but est simple : trouver les SCPI qui répondent le mieux à vos attentes. Pour ce faire, nos consultants ont besoin de définir avec vous vos besoins. Aussi, n’hésitez pas à nous rendre visite au sein de la première boutique exclusivement consacrée aux SCPI, au 15 rue Saint Roch, dans le 1er arrondissement de Paris.

Vous pouvez également nous contacter par téléphone : un conseiller dédié répondra à toutes vos questions et saura vous orienter entre toutes les SCPI du marché. Enfin, afin de vous faire une idée précise de ce produit immobilier et de souscrire en ligne si vous savez déjà sur quelle(s) SCPI portera votre achat, une seule adresse Internet, celle de notre site : www.centraledesscpi.com.

Aussi, prenez le temps de nous rencontrer ou de nous contacter. Nous vous garantissons qu’il ne sera pas perdu.

Article publié le 27 juin 2016

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Article publié le 27 juin 2016

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