SCPI PARTICIPATION FONCIERE OPPORTUNITEOuvert

Au fil des années, la SCPI PfO est devenue une SCPI européenne avec 22 % de son parc situé en zone euro (9 % en Allemagne, 8 % aux Pays-Bas, 3 % en Italie et 2 % en Espagne). En France, 1 % du parc se trouve à Paris, 31 % en région parisienne et 46 % en province. Le patrimoine qui couvre plus de 360 000 m² regroupe 143 immeubles loués via 363 baux. Ces derniers ont été signés avec des sociétés telles Peugeot, Holiday Inn, Léon de Bruxelles et la mutuelle d’assurance santé Apicil. Pôle Emploi fait également partie des locataires de ce bouclier patrimonial.

Cette double diversification a attiré les associés de la SCPI PfO, au nombre de 8 595, qui se partagent une capitalisation de plus de 745 millions d’euros. La part de PfO est proposé par Perial Asset Management au prix de 966,00 euros et il faut en acheter au moins cinq pour en devenir associé. Les parts portent jouissance le 1er jour du sixième mois suivant la souscription. Notons que la valeur de reconstitution de la SCPI PfO était de 1 015,55 euros fin 2018, soit 5,13 % de plus que son prix de vente actuel.

Le taux d’occupation financier (TOF) de la SCPI PfO demeure perfectible, à 89,6 % non compris 5,4 % d’actifs loués en franchise de loyers. Côté performances, le rendement 2019 de PfO a surperformé de 52 points le rendement moyen des SCPI de rendement, à 4,92 % contre 4,40 %. En outre, au 31 décembre 2019, le taux de rentabilité interne (TRI) à cinq ans s’élève à 6,43 %.

Stratégie de la SCPI PfO :

La stratégie de la SCPI PfO s’inscrit autour de deux axes : une diversification typologique en investissant dans des actifs acycliques (hôtels, résidences étudiantes, résidences séniors) et une diversification géographique, notamment en zone euro, au sein de marchés locatifs profonds correspondant à des métropoles et offrant de réelles perspectives de revalorisation de la valeur des actifs immobiliers.

L’idée de Perial Asset Management est de réduire la part des immeubles de bureaux possédés par la SCPI PfO qui demeure majoritaires au sein des investissements immobiliers réalisés jusqu’à présent. Cette réduction de la part des bureaux dans le patrimoine peut prendre la forme de cessions d’actifs qui ne correspondent plus à la stratégie actuelle de PfO. Ainsi, les arbitrages du second semestre 2019 ont porté sur huit actifs de bureaux localisés en France.

L’ouverture européenne opérée à partir de 2017 avec l’acquisition de murs d’un EHPAD en Allemagne a également permis de diversifier encore davantage le patrimoine immobilier de la SCPI PfO. Ce type d’actif acyclique, c’est-à-dire non corrélé aux cycles immobiliers traditionnels permet de faire reposer la stratégie de la SCPI PfO sur trois pieds.  Au regard du rendement servi aux associés porteurs de parts, cette stratégie porte ses fruits.

Perial Asset Management va ainsi poursuivre et amplifier la diversification de la SCPI PfO, notamment d’un point de vue géographique, en trouvant des opportunités immobilières susceptibles de recéler un potentiel de revalorisation des loyers, supérieur à celui existant en France. C’est notamment pour cela que les murs d’un hôtel ont été achetés en Espagne en 2019. C’est de la complémentarité des actifs que naîtra la valeur permettant de servir aux associés des dividendes attractifs qui ont augmenté en 2019 pour la deuxième année consécutive.

Répartition sectorielle

Répartition géographique

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Theo Darroman, Consultant sénior au sein de La Centrale des SCPI