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Quel rendement attendre d’une SCPI ?

L’investissement en SCPI est réglementé par l’Autorité des Marchés Financiers (AMF). Au-delà d’une surveillance très attentive du marché (collecte et modalités de fonctionnement des SCPI), la réglementation fait état d’un nombre important de recommandations auprès des associés ou futurs associés porteurs de parts. Ces recommandations ont trait à la durée de détention des parts et au fait que le capital et les rendements, notamment le meilleur taux de rendement des SCPI, ne sont pas garantis.

Rappelons que les SCPI sont des produits d’investissement mutualisés à la fois d’un point de vue sectoriel et géographique. Il en découle un très fort amoindrissement des risques encourus. Comme il est impossible à un investisseur particulier de parvenir à un tel niveau de diversification avec un investissement en immobilier locatif en direct, mieux vaut donc se tourner vers les SCPI.

Même si les performances SCPI passées ne présagent pas des performances futures, il est important de bien connaître quelle a été l’évolution du marché des SCPI au cours des dernières années et notamment le meilleur taux de rendement des SCPI afin d’en tirer des enseignements et de saisir l’opportunité d’un investissement en fonction de sa stratégie d’investissement.

Le rendement moyen des SCPI et leur capitalisation

Sur les cinq dernières années le rendement moyen des SCPI est passé de 5,08 % en 2014 à 4,35 % en 2018. Entre le 31 décembre 2013 et le 31 décembre 2018, le taux de rentabilité interne (TRI) des SCPI a été de 5,1 % alors que l’inflation plafonnait à 0,7 %. Ce léger recul de la performance s’explique en partie par la très forte augmentation de la capitalisation totale des SCPI qui a atteint 55,4 milliards d’euros au 31 décembre 2018. Il en a découlé un afflux de liquidités sur le marché, donc un accroissement des prix des actifs sous-jacents et par-là même un recul du rendement des SCPI.  Le rendement moyen des SCPI devrait toutefois légèrement augmenter en 2019.

Les loyers perçus par les SCPI sont issus des baux que la société de gestion à signé avec les locataires. Ces baux étant indexés sur l’inflation, le pouvoir d’achat des associés porteurs de parts est préservé. Ainsi, en cas d’accélération de l’inflation, il s’en suivra mécaniquement une hausse des loyers, donc des dividendes, versés aux associés, ce qui induira toutes choses égales par ailleurs un meilleur taux de rendement des SCPI.

Taux de rotation et parts en attente de cession

Parmi les autres critères permettant d’estimer le futur taux de rendement des SCPI figurent à la fois le taux de rotation et le taux de parts en attente de cession.

Le taux de rotation représente la part de la capitalisation totale des SCPI changeant de main chaque année. Le taux de rotation a été de 1,78 % en 2017 et de 1,97 % en 2018. Plus ce pourcentage est bas, mieux se porte le marché de la pierre-papier puisque les investisseurs immobiliers conservent longtemps leurs parts. Ainsi, au regard du taux de rotation de l’année 2018, il faudrait plus de 50 ans (100 / 1,97) pour que l’ensemble des parts de SCPI change entièrement de mains. Ce marché est donc très peu volatil. Au regard des performances des SCPI, les investisseurs conservent très longtemps leurs parts, à savoir 27 ans en moyenne, et ce en raison du couple risque/rendement de la SCPI qui est très favorable.

De son côté, le taux de parts en attente de cession représente la capitalisation des parts faisant l’objet d’un ordre de vente ne trouvant pas d’acheteurs sur la capitalisation totale du marché des SCPI. Ce taux était de 0,20 % en 2017 et de 0,19 % en 2018, soit des résultats epsilonesques. Concrètement, cela signifie qu’il est très facile de céder ses parts de SCPI bien qu’il s’agisse d’un placement immobilier et que le marché des SCPI est très liquide. Précisons que c’est sur le marché des SCPI à capital fixe que se trouvent généralement les parts en attente d’un acheteur.

La collecte des SCPI

La collecte annuelle du marché des SCPI constitue un indicateur très pertinent permettant aux investisseurs immobiliers de se faire une idée précise de la vitalité du marché de la pierre digitale. Ainsi, plus la collecte annuelle est importante, plus les investisseurs ont souhaité mettre en portefeuille des parts de SCPI. L’attractivité des SCPI est donc proportionnelle à l’importance de leur collecte annuelle.
La collecte brute représente le montant total des souscriptions de parts de SCPI tandis que la collecte nette est égale à la différence entre la collecte brute et le montant des retraits de parts, c’est-à-dire les demandes de remboursements émanant des associés porteurs de parts ayant trouvé preneur.

La moindre attractivité des contrats d’assurance-vie en euros a été l’un des facteurs de l’irrésistible accroissement de la collecte brute au cours des dernières années. Celle-ci a été de près de 7 milliards d’euros en 2017 et de 6,3 milliards d’euros en 2018. Au titre de 2019, la collecte brute devrait dépasser 8 milliards d’euros ce qui constitue une performance historique. À titre indicatif, les collectes nettes ont été de 6,1 milliards d’euros en 2017 et de 5 milliards d’euros en 2018.

Il est bien évidemment impossible de prévoir quel sera à l’avenir le rendement moyen des SCPI et le meilleur taux de rendement des SCPI. En revanche, il apparaît clairement que les sociétés civiles de placement immobilier demeurent des boucliers patrimoniaux aux performances globalement stables, et en tout état de cause supérieures à la hausse des prix. En outre, les SCPI sont des placements décorrélés de l’évolution des marchés financiers.

En recourant aux spécialistes de La Centrale des SCPI, vous pourrez mettre en portefeuille les produits d’épargne immobilière assistée offrant le meilleur taux de rendement des SCPI pour avoir un portefeuille multi-SCPI efficient.

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