Pourquoi faut-il vendre son appartement locatif avant le 1er janvier 2023 ?

À partir du 1er janvier 2023, les logements dont la consommation annuelle d'énergie est supérieure à 450 kWh par m² (DPE G) ne seront plus autorisés à la location. Environ 90 000 logements en location sont concernés par cette nouvelle mesure dont autour de 20 000 dans le monde HLM. Il est donc fort probable que ce durcissement de la réglementation conduise les investisseurs immobiliers à vendre leurs appartements concernés le plus rapidement possible. Cependant, comment réinvestir le produit de la vente de son appartement énergivore ? Les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) constituent une alternative prometteuse. Aussi comment faire pour investir en SCPI ? C’est l’objet de cet article.

Pourquoi les normes énergétiques incitent-elles à vendre son immobilier locatif ?

Depuis de nombreuses années, les pouvoirs publics ont considérablement alourdi la règlementation relative au respect des normes énergétiques dans l’immobilier. Ainsi, l’article 17 de la loi du 8 novembre 2019 relative à l’énergie et au climat a fixé l’obligation pour les propriétaires de mettre en location au 1er janvier 2023 les seuls logements dont la performance énergétique ne dépasse pas « un seuil maximal de consommation d’énergie finale par mètre carré et par an ».

Un décret signé le 11 janvier 2022 pour l’application de l’article précité précise qu’en métropole, les logements loués doivent avoir une consommation estimée par le diagnostic de performance énergétique (DPE), qui ne dépasse pas « 450 kilowattheures d’énergie finale par mètre carré de surface habitable et par an. »

Comme le craint Gregorie Moulinier, l’un des associés-fondateurs de La Centrale des SCPI (www.centraledesscpi.com), le premier réseau d’épargne digitale français : « Les investisseurs immobiliers vont de plus en plus devoir effectuer de travaux s’ils souhaitent pouvoir continuer de louer leurs logements locatifs. Être confronté à de lourds travaux en n’en ayant pas forcément les moyens incite donc les épargnants à céder leurs biens pour investir en SCPI. Nous recevons de plus en plus d’appels à ce sujet au 01.44.56.00.23. »

Pourquoi le coût des travaux énergétiques est-il rédhibitoire pour les investisseurs immobiliers ?

Avec la hausse des prix des matières premières et de la main-d’œuvre, le coût des travaux énergétiques est devenu tel que beaucoup d’investisseurs ayant effectué leurs calculs ne s’y retrouvent pas. En effet, au coût des travaux précité, il faut ajouter la hausse des taxes foncières, des primes d’assurance et des charges de copropriété.

Il faut aussi garder à l’esprit qu’avec leur perte de pouvoir d’achat, de plus en plus de Français peinent à régler leurs loyers. Dans ces conditions, est-il réellement rentable de placer son argent en immobilier locatif ?

De leur côté, les meilleures SCPI de rendement rapportent autour de 6 % nets par an, soit beaucoup plus que l’immense majorité des appartements et des maisons locatifs. Mieux vaut donc céder sont immobilier locatif et investir en SCPI de rendement afin d’augmenter son pouvoir d’achat dans les meilleures conditions.

Pourquoi les SCPI de rendement permettent-elles dans la plupart des cas de s’affranchir de la réglementation immobilière relative aux logements locatifs ?

Les SCPI de rendement détiennent très majoritairement de l’immobilier d’entreprise (bureaux, murs de commerces, locaux d’activités, immobilier en lien avec la santé et l’éducation, immobilier touristique et murs d’hôtels. Les immeubles précités ne sont donc pas concernés par cette nouvelle mesure.

La réglementation immobilière française étant plus stricte que celle de la grande majorité des pays européen, il est possible, pour anticiper un durcissement encore plus important en matière énergétique, d’acheter des SCPI européennes. Les SCPI européennes permettent en outre de profiter d’une fiscalité moins pénalisante puisque leurs dividendes ne sont pas assujettis aux prélèvements sociaux (17,2 %) pour les loyers perçus en dehors de la France.

Au-delà des aspects réglementaires et fiscaux, investir en SCPI de rendement est opportun afin de mutualiser son patrimoine immobilier grâce aux sociétés de gestion qui ont créé et qui gèrent l’ensemble des SCPI du marché. En plaçant son argent en parts de SCPI de rendement, il n’y a pas la moindre contrainte de gestion et pas le moindre risque avec ses locataires.

Comment investir en SCPI de rendement après avoir vendu son appartement locatif ?

Après avoir cédé son appartement locatif, il importe de trouver les meilleures SCPI de rendement afin de se confectionner un portefeuille SCPI sur-mesure. Il convient de mixer au moins trois SCPI de rendement afin de renforcer encore davantage la mutualisation de son patrimoine immobilier.

Lire les classements SCPI et effectuer des simulations SCPI avant son achat de parts de SCPI a du sens mais n’est pas suffisant. En effet, les classements SCPI ne sont pas tenus à jour chaque mois, et s’agissant des simulations SCPI, il est possible de se tromper. C’est pour cela qu’il vaut mieux demander conseil à des spécialistes des SCPI.

Ces consultants qui ne font que ce métier distribuent toutes les SCPI du marché sans surcoût. En effet, le prix des SCPI est identique quel que soit le canal de distribution. Leur compétence leur permet de trouver les meilleures SCPI, voire le meilleur crédit SCPI pour les investisseurs voulant profiter d’un effet de levier tant qu’il en est encore temps.

« En tant que spécialistes des SCPI, nous conseillons à nos clients de placer autour de 20 % de leur patrimoine en SCPI afin de bénéficier de compléments de revenus toujours bienvenus en période d’inflation comme actuellement. Investir en SCPI permet de concilier performance et sérénité » suggère Laurent Fages, manager au sein de La Centrale des SCPI.

Les pouvoirs publics ont fait le choix de durcir la réglementation immobilière pour le bien de la planète. Toutefois, de plus en plus d’investisseurs immobiliers préfèrent vendre leurs appartements et leurs maisons locatifs les plus énergivores dans un premier temps. Mais comme la réglementation va être de plus en plus dure, il convient de prendre les devants et de vendre son immobilier locatif afin d’investir en SCPI de rendement. Pour ce faire, le meilleur moyen consiste à se faire conseiller par des spécialistes des SCPI, comme ceux de La Centrale des SCPI (01.44.56.00.23), le premier comparateur SCPI du marché.

Investir en immobilier locatif est de plus en plus compliqué pour les épargnants qui ne jurent que par les appartements locatifs. En revanche, pour ceux qui possèdent des parts de SCPI de rendement, placer son argent en immobilier est très aisé. Aussi, pourquoi ne pas faire comme eux et profiter de son temps et de son argent ?