Les sociétés civiles immobilières ou SCI sont des sociétés dont l’objet porte sur l’immobilier. Le recours à une SCI évite l’indivision qui peut déboucher sur un blocage issu d’une mésentente entre les associés. La SCI peut posséder des actifs immobiliers mais aussi des parts de sociétés civiles de placement immobilier. De plus en plus d’associés achètent des parts de sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) via leur SCI. Quel est l’objectif de ce montage et comment faire pour le réaliser ? Voici la réponse.
Qu’est-ce qu’une SCI ?
Une SCI est une société patrimoniale permettant l’achat, la gestion et la cession d’actifs immobiliers par au moins deux associés même si, à titre transitoire, une SCI ne peut être détenue que par un seul associé.
Créer une SCI ne pose pas de problème particulier mais il faut recourir à un certain formalisme. Il faut d’abord créer des statuts rédigés sous seing privé ou via un acte authentique. La durée de vie d’une SCI ne peut être supérieure à 99 ans, ce qui permet de voir venir. Depuis le 1er janvier 2023, les formalités de création passent obligatoirement par le guichet unique électronique des formalités d'entreprises, géré par l'INPI, qui se charge de transmettre le dossier aux organismes concernés — greffe, administration fiscale, INSEE. La SCI doit également publier dans un journal d’annonces légales les informations suivantes : dénomination sociale, capital social et identité de son gérant. Le tribunal de commerce inscrira la SCI au registre du commerce et des sociétés. La SCI se verra enfin remettre son Kbis.
Comment fonctionne une SCI ?
D’un point de vue fiscal, « les SCI sont majoritairement des sociétés fiscalement transparentes, c'est-à-dire que ce sont les associés qui sont personnellement redevables de l'impôt à due proportion de leur participation au capital. Cependant, les SCI peuvent être fiscalement opaques, à savoir opter pour l’impôt sur les sociétés » comme l’indique Véronique Baron, l’une des associés-fondateurs de La Centrale des SCPI, pionnière de la SCPI en ligne depuis 2010.
Une SCI confère à ses associés un avantage fiscal pour la transmission des parts puisque, contrairement à l'immobilier détenu en direct, il est possible de déduire son endettement pour déterminer la valeur de l'actif net qui servira d'assiette pour le calcul des droits de mutation.
L’un des avantages de la SCI est qu’elle peut être donnée partiellement sous forme de donations de parts sociales. Étaler les donations de parts de SCI dans le temps conduit à bénéficier d’abattements et d'éluder ou de minorer les droits de succession.
Pourquoi créer une SCI pour y loger ses parts de SCPI ?
La finalité des SCPI est d'augmenter son pouvoir d'achat et son patrimoine après avoir investi en immobilier de manière mutualisée. Le taux de distribution varie fortement d'une SCPI à l'autre, et il se lit avec précaution : il s'entend net des frais de gestion, mais avant impôt sur le revenu et prélèvements sociaux. Vous pouvez comparer les véhicules du marché dans notre classement des SCPI, en gardant à l'esprit que les performances passées ne préjugent pas des performances futures et que le capital n'est pas garanti. Les SCPI sont créées et gérées par des sociétés de gestion dont c’est l’unique métier. Les dividendes des SCPI sont versés aux associés chaque mois ou chaque trimestre.
Les SCPI peuvent acheter tout type d’actif immobilier (bureaux, murs de commerces, locaux d’activités, entrepôts, immobilier en lien avec la santé et l’éducation, immobilier résidentiel…). Les SCPI peuvent détenir des immeubles à la fois en France mais aussi en Europe (zone euro et reste du continent).
Le principal avantage à loger dans sa SCI ses parts de SCPI est qu’il est possible de donner l’usufruit ou la nue-propriété de sa SCI aux autres associés, en l’occurrence ses enfants.
En l’espèce, ce ne sont pas les parts de la SCPI qui seront démembrées mais celles de la SCI. Le gérant de la SCI gardera donc l’intégralité de ses pouvoirs de contrôle et de gestion.
Les parents peuvent ainsi effectuer une donation temporaire d'usufruit de leurs parts de SCI au profit de leurs enfants — ce sont bien les parts de la société qui sont démembrées, pas celles des SCPI qu'elle détient. L'enfant usufruitier perçoit alors les revenus que les SCPI versent à la SCI.
Le régime fiscal dépend entièrement de celui de la SCI. Si elle relève de l'impôt sur le revenu, le cas le plus fréquent, ces revenus sont des revenus fonciers : l'enfant reste redevable des prélèvements sociaux au taux de 17,2 %, mais il peut n'être que faiblement imposé, voire pas imposé du tout à l'impôt sur le revenu si ce sont ses seules ressources. Les parents, devenus nus-propriétaires des parts, allègent de leur côté leur fiscalité, notamment leur Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) le cas échéant. Le raisonnement ne tient plus pour une SCI à l'impôt sur les sociétés : l'enfant y percevrait des dividendes, soumis au prélèvement forfaitaire unique porté à 31,4 % par la loi de financement de la Sécurité sociale pour 2026.
L'opération doit par ailleurs répondre à un besoin patrimonial réel de l'enfant — financer ses études, par exemple — sous peine d'être requalifiée en abus de droit au sens de l'article L64 A du Livre des procédures fiscales. La doctrine fiscale n'admet ce type de montage que pour un enfant majeur qui ne fait pas partie du foyer fiscal du donateur (BOFiP, BOI-CF-IOR-30-20, § 120).
Les parents pourront également effectuer une donation viagère de nue-propriété. Dans ce cas, ils percevront l’usufruit des dividendes des SCPI afin de vivre correctement jusqu’à la fin de leurs jours. La nue-propriété appartiendra aux enfants. Au décès des parents, l’usufruit s’éteindra automatiquement et les enfants nus-propriétaires posséderont alors la pleine propriété des parts démembrées sans droits de succession à payer.
Notons que la donation de parts de SCI, nécessite un acte notarié.
Comment-faire pour loger ses parts de SCPI dans une SCI ?
Le moyen le plus simple pour loger ses parts de SCPI dans une SCI consiste à se faire aider par des spécialistes des SCPI. Ces hommes et ces femmes distribuent à la fois toutes les SCPI du marché mais sont aussi spécialisés en ingénierie patrimoniale.
Ainsi que le suggère Laurent Fages, manager au sein de La Centrale des SCPI : « Les clients qui nous contactent au 01.44.56.00.23 cherchent à la fois à trouver les meilleures SCPI mais aussi la meilleure ingénierie patrimoniale. Nous possédons ce double savoir-faire depuis plus de dix ans. Se renseigner ne coûte rien sachant que le prix des parts des SCPI est identique quel que soit le canal de distribution. »
Créer une SCI est simple mais encore faut-il savoir pourquoi on le fait. Les SCI ont énormément d’atouts, notamment le fait d’y loger des SCPI de rendement. Pour ce faire, il faut réfléchir à la meilleure ingénierie patrimoniale afin de ne pas se tromper dans son montage.
Certaines sociétés, spécialisées dans les SCPI, savent aussi créer des SCI pour y loger ses SCPI. Parmi les plus connues figure La Centrale des SCPI dont le siège se trouve au 15 rue Saint-Roch à Paris (75001).
Les SCI sont avant tout connues pour leur capacité à éviter l’indivision de biens immobiliers détenus en direct. Elles sont également de plus en plus utilisées pour loger des parts de SCPI, afin de mutualiser un patrimoine immobilier, d'en organiser la transmission et, selon le régime fiscal retenu et la situation de chaque associé, d'en ajuster la fiscalité. Le montage n'a rien d'automatique : c'est l'objectif patrimonial qui doit commander le choix de la structure, pas l'inverse.
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