Comment fonctionne une SCPI ? Définition et principe d'une SCPI

En une poignée d’années, la Société de Civile de Placement Immobilier est devenue un support d’épargne incontournable, chez les Français. La raison du succès ? Des rendements attractifs, une facilité de gestion, une mutualisation des risques locatifs, une sécurité d’investissement…

Si la liste est encore longue, ce qui est sûr, c’est que ce placement d’épargne rassure les particuliers, car il repose sur de l’immobilier locatif.

Reprenons pas à pas le mécanisme de fonctionnement d’une SCPI.

Définition d'une SCPI

La SCPI, communément appelée « pierre-papier » est un placement financier qui permet aux souscripteurs d’investir collectivement dans de l’immobilier locatif.

Le mode de fonctionnement d’une SCPI est assez simple !

C’est une Société de gestion agréée par l’AMF (Autorité des Marchés Financiers) qui gère la vie de la SCPI : acquisition de biens, choix des locataires, entretiens ou bien même valorisation du patrimoine immobilier. En investissant sur ce support financier, l’épargnant devient propriétaire, d’un parc immobilier déjà constitué de divers actifs tertiaires : immeubles de bureaux, de commerces, de logistiques ou bien même d’actifs acycliques comme les cliniques, les écoles et les hôtels. Tous les mois ou tous les trimestres en fonction des SCPI, il perçoit un loyer net de frais de gestion, d’assurances et de taxes foncières au prorata de son investissement de départ.

A savoir : l’AMF recommande aux particuliers de détenir leurs parts de SCPI durant 8 ans au minimum, pour rentabiliser à 100% leur placement.

En somme, l’achat de parts de SCPI permet de profiter pleinement des avantages d’un investissement immobilier, en ne subissant pas les contraintes sous-jacentes !

Définition des différentes SCPI du marché

Il existe plusieurs types de SCPI sur le marché. Toutefois, les deux types de SCPI reconnues sur le marché aujourd’hui sont :

• SCPI de rendement: Les SCPI de rendement sont les plus répandues aujourd’hui. Elles répondent parfaitement à l’investisseur cherchant des taux de rendement élevés et un potentiel d’appréciation de son capital. En bref, elles recueillent les meilleures SCPI du marché.
• SCPI fiscale: Les SCPI fiscales, comme les « SCPI Pinel » ou « SCPI Malraux », sont généralement perçues comme les solutions à l’optimisation d’impôts. Qui plus est, le gros point faible de ces SCPI est qu’elles présentent des taux de rendement très faibles. Il est donc préférable d’investir sur une SCPI de rendement puisqu’il existe des mécanismes simples permettant d’optimiser au mieux sa fiscalité.

Principe de gestion des SCPI

Ce sont les Sociétés de gestion, à l’image de Primonial REIM, CORUM AM, PERIAL ou La Française, qui gèrent les SCPI pour les épargnants. Vous êtes donc débarrassé de toutes les obligations liées à l’investissement immobilier locatif : vacances locatives, soucis avec les locataires, dégradation de biens, …

• L’exception fiscale des SCPI européennes: Chaque SCPI arbore une stratégie de développement qui lui est propre. La grande tendance du moment, lancée par la SCPI CORUM Origin (anciennement nommée CORUM) est l’investissement immobilier en zone euro. La dernière SCPI de Corum, la SCPI EURION cible également la totalité de la zone Euro. Certaines SCPI de rendement comme EUROVALYS gérée par le groupe Advenis, investissent même exclusivement à l’étranger : 100 % de ses actifs immobiliers sont localisés en Allemagne.

L’avantage premier d’une telle stratégie d’investissement est l’optimisation fiscale. Seule la part du patrimoine immobilier en France de la SCPI de rendement est imposée en revenus fonciers français. Ainsi, l’impôt est payé directement à la source, dans chaque pays, par les gestionnaires de SCPI.

Le principe de la SCPI est facile à comprendre : plus il y a d’investisseurs, plus l’enveloppe totale à investir est grande donc plus le parc immobilier s’agrandit et le risque se dilue !

Bien entendu, il est possibilité d’acheter et de vendre ses parts. Un investissement en parts de SCPI équivaut à un investissement immobilier. Ce qui veut dire, qu’il est possible d’acheter et de vendre ses parts quoi qu’il arrive, que la SCPI soit à Capital Fixe ou à Capital Variable.

• SCPI à capital fixe : Le capital de la SCPI étant inclus dans les statuts, l’achat et la revente de parts de SCPI ne peut se faire que sur le marché secondaire.
• SCPI à capital variable : Pour une SCPI à capital variable, l’achat et la revente de parts de SCPI peut se faire à n’importe quel moment.

Comment fonctionne la fiscalité des SCPI ?

En matière de fiscalité, rien de plus simple ! Expliquons comment un particulier détenteur de SCPI 100% françaises est fiscalisé.

Fonctionnement de la fiscalité sur les SCPI de rendement

Comme pour un investissement immobilier traditionnel, l’associé personne physique est imposé à sa Tranche Marginale d’Imposition (11%, 30%, 41%), sur les loyers qu’il perçoit ; auquel s’ajoute 17,2% de prélèvements sociaux.

Mais, miser sur les SCPI de rendement qui investissent en zone euro ou à l’international, permet à la fois de profiter de performances remarquables et d’une fiscalité attrayante. Pour illustration, les SCPI EURION et CORUM XL gérées par la société de gestion CORUM AM et la SCPI Eurovalys, du groupe ADVENIS INVESTISSEMENT, investissent toutes les trois à 100% à l’étranger.

Acheter des parts de ces SCPI présente un avantage double. D’une part, CORUM AM et ADVENIS INVESTISSEMENT s’acquittent pour vous, de l’impôt dans chaque pays où elle possède des actifs. D’autre part, sur les loyers nets que vous percevez, vous n’êtes pas soumis aux prélèvements sociaux. Ainsi, vous neutralisez efficacement votre fiscalité !

Vous pouvez consulter plus en détail la fiscalité des SCPI ici.

Voici un tableau récapitulatif des meilleures SCPI de rendement lorsqu’on souhaite optimiser sa fiscalité :

*La SCPI EURION a été lancée début 2020, son objectif de rendement est de 4,50%.

QUELLE EST LE PRINCIPE POUR SOUSCRIRE AUX SCPI DE RENDEMENT ?

Investir dans les SCPI peut se faire via de multiples procédés :

• Au comptant : Si vous avez des liquidités qui dorment sur un support d’épargne, que vous jugez mal placé, il est temps de prendre les choses en main. Avec l’achat au comptant, vous pouvez investir sur un support attractif et ainsi valoriser votre patrimoine.
• À crédit : Autre possibilité, comme pour un investissement immobilier traditionnel, l’acquisition de SCPI peut se faire à crédit. Avantage considérable, l’ensemble des intérêts d’emprunts et des assurances liées au crédit sont déductibles de vos charges.
• En démembrement temporaire de propriété : Ce mode d’acquisition permet d’acheter ses parts moins chers en profitant d’une décote. Le démembrement temporaire de propriété est généralement destiné aux investisseurs souhaitant anticiper leur départ à la retraite, ne rencontrant pas le besoin immédiat de percevoir des loyers.

Quoi qu’il arrive, la SCPI à réponse à tout ! Ainsi, quel que soit la situation immobilière ou financière d’un individu, il peut aisément souscrire à de la SCPI de rendement.

EXPLICATION POUR DEVENIR ASSOCIE D’UNE SCPI DE RENDEMENT

Pour mieux comprendre le rôle d’un associé de SCPI, une explication s’impose !

Comme dans toute société, en achetant des parts de SCPI, vous devenez associé de cette dernière. Ce qui veut dire, que vous participez pleinement à la vie de la société.

Tout d’abord, en devenant associé d’une SCPI, vous recevez régulièrement des bulletins trimestriels qui vous tiennent informé des nouveautés. Ce document d’information retrace en détail les performances de la SCPI de rendement sur le trimestre. C’est généralement alimenté de graphiques et de pictogrammes que ces bulletins trimestriels vous informent de toutes les nouveautés (investissements réalisés, stratégie de développement, taux de rendement, prix de part, taux d’occupation, capitalisation…). Il est donc important de maitriser tous ces termes techniques et d’en comprendre le sens pour pouvoir lire aisément ce document d’information. Ces bulletins trimestriels sont essentiels puisqu’ils vous tiennent au courant du dynamisme de la SCPI en question.

En plus des bulletins trimestriels, des Rapports Annuels de Gestion vous sont envoyés à chaque fin d’année. Ces documents d’informations donnent une visibilité plus grande à l’activité de la SCPI. Elles mettent en lumière les temps forts de la SCPI sur l’année en question, un récapitulatif détaillé de tous les biens acquis, une explication claire de la stratégie développée, un détail complet de la situation financière de la SCPI et les ambitions pour l’année à venir. Ce document d’information imposé par l’AMF, met totalement à nu la SCPI pour ses associés.

Bien entendu, devenir associé d’une SCPI, ce n’est pas recevoir uniquement de la documentation. C’est aussi pouvoir être impliqué pleinement dans la prise de décision de la SCPI investie, à travers son Conseil de Surveillance. Ce Conseil de Surveillance est d’intérêt crucial puisqu’il sert d’arbitre. Il garantit la totale transparence de la gestion de la SCPI de rendement. Le président du Conseil rédige ensuite un rapport qui figure obligatoirement dans le Rapport Annuel de Gestion. D’un point de vu juridique, les membres du Conseil de Surveillance sont élus dans les statuts de chaque SCPI (pour une durée de 3 ans renouvelable la plupart du temps).

EXPLICATIONS POUR BIEN CHOISIR SES SCPI ?

Tournez-vous vers des professionnels en investissement immobilier ! La SCPI de rendement comme tout autre placement financier est un domaine complexe.

Pour maximiser vos chances de réussites, le mieux est de faire confiance à un expert en SCPI. En plus de vous expliquer plus en détail le fonctionnement des SCPI de rendement, il sélectionnera pour vous, les meilleures SCPI du marché.

La Centrale des SCPI, courtier en immobilier ayant conclu de multiples partenariats avec les Sociétés de gestion, vous ouvre toute l’offre SCPI du marché. En passant par ce cabinet parisien situé au 15 rue Saint Roch, dans le 1er arrondissement de Paris, face au Jardin des Tuileries, vous pourrez mixer efficacement les différentes SCPI disponibles.