Quelle est cette SCPI qui s'est revalorisée de 25% en 2022 ?

Un fait amusant : une SCPI a revalorisé son prix de part de 25% en 2022. L'idée n'est pas de vous expliquer que nous avons trouvé une martingale de revalorisation des SCPI mais il s'agit d'une excellente occasion pour vous reparler du système à capital fixe et à capital variable.

Quelle SCPI a augmenté son prix de part de 25% en 2022 ?

Sans plus attendre, mettons fin à ce suspense, il s'agit de la SCPI Accès Valeur Pierre, une SCPI du groupe BNP Paribas REIM. On aimerait vous dire que le gestionnaire a trouvé la recette secrète pour générer des plus-values extraordinaires, qu'ils investissent sur des biens avec travaux qui valorisent les immeubles à outrance ou qu'ils négocient les prix d'achat des biens avec des techniques de mentalistes... Mais non...

Il s'agit en réalité d'un effet technique. Cette SCPI était une SCPI à capital fixe et BNP Paribas REIM a décidé de la transformer en SCPI à capital variable.

Les SCPI à capital fixe s'échangent entre les épargnants de façon libre, un peu comme un marché où chacun peut proposer le prix qu'il veut. Le prix n'a aucun rapport avec celui de l'immobilier possédé par la SCPI. On peut donc faire de très bonnes affaires, comme de très mauvaises.

On peut imaginer que l'épargnant qui avait une part d'Accès Valeur Pierre a donc réalisé une très bonne opération puisqu'il a vu son prix grimper. Mais en réalité, cela voulait surtout dire que cela faisait des années que le prix était bien en dessous de la valeur réelle du patrimoine de la SCPI. Une situation qui durait peut être depuis plus de 10 ans ! Celui a qui vendu ses parts avant cette transformation a donc réalisé une très mauvaise affaire alors même qu'il détenait peut être la SCPI depuis plus de 10 ans !

SCPI à capital variable: les avantages sur le capital fixe

Lorsque BNP a choisi le prix de part d'Accès Valeur Pierre pour la transformer en capital variable, ils ont simplement choisi un prix par part se rapprochant de la valeur réelle du foncier détenu par la SCPI. Logique. Cela voulait surtout dire que les épargnants s'échangeaient cette part à un prix sans aucun rapport avec sa valeur réelle depuis des années.

C'est bien là la limite du système à capital fixe. Désolé pour ceux qui croient en la théorie de l'efficience des marchés... Le problème est que beaucoup d'épargnants sont dans l'émotion. Ils entendent parler de télétravail lors d'une discussion à la machine à café, ils s'imaginent de suite que le marché des bureaux va s'effondrer et vendent donc leurs parts à n'importe quel prix. Ils passent devant le centre commercial près de chez eux et constatent que des locaux sont vacants: ça y'est le marché des commerces s'effondre à son tour ! Vite, vendons les parts de SCPI de commerces et tant pis si on brade le prix de part...

Cet effet de "prophéties autoréalisatrices" a été très visible en 2020 pendant l'année covid. Certains épargnants opportunistes ont racheté à bon compte les parts de SCPI à capital fixe de ceux qui paniquaient...

L'énorme avantage du capital variable est donc de protéger l'épargnant de lui-même. Le prix de part est fixé en fonction de la valeur du foncier des SCPI qui découle de valeurs d'expertises faites annuellement par des professionnels. Pas d'émotion, du factuel. Il peut bien sûr arriver qu'un expert se trompe sur la valorisation exacte d'un immeuble parmi les centaines que possède une SCPI mais ce système élimine en réalité dans les faits les erreurs grossières que l'on retrouvait dans les SCPI à capital fixe.

Conclusion: comment bien investir en SCPI ?

La conclusion que l'on peut tirer plus largement de tout ceci est qu'il ne faut pas toujours chercher la SCPI qui va se revaloriser de 5, 10 ou 20 %, pas besoin non plus de chercher le meilleur secteur ou de prophétiser le devenir de l'hôtellerie ou du bureau... Mieux vaut simplement sélectionner un panier de très bonnes SCPI, de façon diversifiée et de donner du temps au temps.

En ayant un patrimoine réparti sur toutes les classes d'actifs de l'immobilier, l'épargnant va bénéficier de sa performance dans le temps, passivement, sans perdre son temps à gérer. Votre meilleur allié est donc le temps et votre pire ennemi est l'émotion.