Quels sont les 5 risques d’un investissement en SCPI ?

Dans le contexte macroéconomique actuel, les Sociétés Civiles de Placement en Immobilier (SCPI) tirent leur épingle du jeu et sont de plus en plus prisées par les épargnants. Attention cependant à ne pas se laisser emporter par la vague d’euphorie et bien mesurer les risques associés à cet investissement immobilier.

Depuis plusieurs années, les épargnants privilégient l’investissement immobilier en parts de SCPI à l’achat d’un appartement en raison d’un confort de gestion et d’une forte diversification patrimoniale. Depuis quelques temps, les épargnants font également une croix sur les produits d’épargne bancaire, peu rentable, comme les assurances vie en fonds en euros ou les divers livrets. Encore une fois, la SCPI de rendement apparaît comme une bonne alternative à l’épargne bancaire, en déclin. Si vous vous intéressez à ce type de placement et envisager d’y placer votre épargne, voici les principaux écueils à connaître avant de vous lancer.

Risque N°1 à investir en SCPI

I. L'immobilier tertiaire dépend il de la conjoncture économique ?

Les SCPI de rendement investissent principalement dans l’immobilier d’entreprise, la niche la plus rentable de l’immobilier, dans les biens comme les bureaux, les commerces, les entrepôts ou les immeubles d’activité. Le taux d’occupation des SCPI et le montant de loyers sont donc susceptibles d’évoluer en fonction des variations économiques.

Cependant, les sociétés de gestion agréées par l’Autorité des Marchés Financiers choisissent pointilleusement les entreprises locataires pour leurs SCPI. Il s’agit d’occupants solides, souvent de grands groupes internationaux ou de leaders nationaux de divers domaines d’activité. Quoi qu’il en soit, l’épargnant ne dépend jamais d’un seul locataire car chaque SCPI est diversifiée sur des centaines de biens, occupés par un nombre important d’entreprises. Celles-ci s’engageant généralement à payer leur loyer dans le cadre de baux fermes de longues durées, ce qui permet à l’épargnant d’avoir une bonne visibilité de son investissement en parts de SCPI et de son rendement sur du long terme.

Enfin, comme le souligne les maîtres de la SCPI au sein de La Centrale des SCPI, il faut toujours investir dans un portefeuille multi-SCPI, permettant de diversifier ses investissements en France et en Europe, ce qui permet de ne pas dépendre d’une seule économie.

Aussi, il est possible d’acheter des SCPI thématiques comme par exemple la SCPI Pierval Santé et la SCPI Primovie, investies dans le domaine de la santé et de l’éducation, décorrélés de l’économie. Ainsi, l’impact de l’évolution économique est bien maîtrisé dans les SCPI, à condition de faire le bon choix de SCPI en collaboration avec un expert indépendant de la SCPI.

Risque N°2 à investir en SCPI

II. Les frais sont-ils plus élevés ?

A la première vue, les frais liés à l’investissement en parts de SCPI semblent élevés. Entre les frais de gestion de 10% en moyenne prélevés sur vos loyers et les frais de souscription identiques, les non-connaisseurs constatent rapidement que leur niveau est élevé. Cependant, mettons les points sur les i :

• Les rendements annoncés par les SCPI ainsi que les loyers qui sont versés aux associés sont nets de frais de gestion. Les frais sont donc transparents pour vous, quel que soit leur montant. C’est comme si vous aviez mis votre appartement locatif en gestion dans une agence immobilière.

• Les frais de souscription qui correspondent approximativement aux frais de notaires, ne sont déduits qu’à la revente de vos parts. Ainsi, le rendement de la SCPI est calculé sur la totalité de votre investissement et ce n’est qu’au moment de revente que vous récupérez un capital net de frais.

Les professionnels de la gestion de patrimoine déconseillent à juste titre de loger ses SCPI dans les assurances vie. En effet, les assurances vie peuvent comporter d’autres frais comme les frais d’entrée, les frais de gestion du contrat ou les frais de conseil, et raboter le rendement final de votre placement. Il faut toujours privilégier la détention en direct de vos parts de SCPI.

Risques N°3 à investir en SCPI

III. La fiscalité est-elle élevée ?

La fiscalité des SCPI, et plus globalement de l’immobilier locatif, est parfois dissuasive pour les contribuables français. Le montant de l’imposition est calculé en ajoutant les prélèvements sociaux de 17.2% à sa tranche marginale d’imposition, variable entre 0% et 45%. Les SCPI s'ajoutent également à l’assiette taxable à l'impôt sur la fortune immobilière (IFI) pour les contribuables les plus fortunés. Cependant, il existe de nombreuses solutions patrimoniales permettant d’alléger l’imposition. Les experts de La Centrale des SCPI recommandent notamment :

• L’achat des SCPI européennes comme les SCPI allemandes Eurovalys et Novapierre Allemagne 2 ou la SCPI Elialys, investie en Europe du Sud, dont les loyers de source européenne sont exonérés de prélèvements sociaux de 17.2%. • L’investissement à crédit en parts de SCPI pour profiter de la déductibilité des intérêts et des assurances. • L’achat de la nue-propriété des SCPI qui n’est soumise à aucune fiscalité sur toute la durée du démembrement temporaire de propriété, généralement comprise entre 5 et 10 ans. L’épargnant profite d’une décote sur le prix de la part au moment de l’investissement et ce n’est qu’au terme du démembrement qu’il commence à jouir de ses loyers.

Dans l’immobilier, la fiscalité n’est donc pas une fatalité.

Risque N°4 à investir en SCPI

IV. La liquidité des parts de SCPI est-elle limitée ?

Comme il s’agit d’un placement immobilier, il va de soi que la liquidité est moins bonne que celle des actions des entreprises du CAC 40. En termes de liquidité, la SCPI de rendement est comparable avec l’immobilier physique dont la revente n’est jamais immédiate (six mois en moyenne en France). Cependant, depuis la création des SCPI à capital variable, la revente est beaucoup plus simple et beaucoup plus fluide. Celles-ci bénéficient donc d’une meilleure liquidité que les SCPI premièrement créées à capital fixe qui s’échangent sur un marché secondaire de gré à gré. Les délais approximatifs de cession des SCPI sont actuellement compris entre un et trois mois, selon les sociétés de gestion.

Il reste que le placement SCPI s’envisage sur du long terme, dans l’objectif d’obtenir un complément de revenu ou de retraite, sans devoir toucher au capital. Pour preuve, les épargnants conservent leurs parts de SCPI pendant près de 30 ans en moyenne.

Risques N°5 à investir en SCPI

V. Tous les portefeuilles multi-SCPI se valent ils ?

Investir dans trois SCPI de rendement au sein d’une même société de gestion ne vous offre une suffisamment bonne diversification. Vous mutualisez certes mes risques locatifs sur trois parcs immobiliers différents, mais étant gérées par la même société de gestion, ces SCPI se ressemblent beaucoup. Les professionnels clament l’importance d’une diversification sectorielle et géographique puissante, afin de ne dépendre d’aucun marché. Il existe près de 180 SCPI gérées par une trentaine de gestionnaires. Il y a donc de quoi choisir avant de doubler les SCPI au sein de la même société de gestion.

Véronique Baron, manager au sein de La Centrale des SCPI partage son portefeuille multi-SCPI performant qu’elle a recommandé à l’un de ses clients pour un investissement de 300 000 euros, à la suite d’une vente immobilière :

Ainsi l’épargnant ne dépend pas d’une stratégie d’investissement, d’une politique de gestion, d’un marché ou d’une économie. Il a également plus de chance d’avoir une augmentation du prix de la part et optimise le rendement final ainsi que la qualité de son patrimoine.

Les SCPI de rendement offrent donc un niveau de risque maîtrisé, tout en générant des rendements compétitifs pouvant atteindre les 6% net pour les meilleures SCPI. Alors si vous souhaitez investir en parts de SCPI, le seul écueil à ne pas commettre est de ne pas vous entourer des experts indépendants de La Centrale des SCPI qui maîtrisent les SCPI sur le bout des doigts.

« Tous les clients qui nous appellent au 01 44 56 00 23 bénéficient de notre expertise unique et de notre accompagnement tout au long de leur investissement. Et même après, car nous les aidons à réaliser les formalités fiscales chaque année gratuitement. Ainsi, ils ne sont jamais seuls ce qui serait le plus grand risque pour leur investissement en SCPI. » indique Véronique Baron, directrice associée de La Centrale des SCPI.