SCPI : avantages et inconvénients de la pierre papier

En 2018, les Sociétés Civiles de Placement Immobilier, plus connues sous l’acronyme SCPI, viennent remplacer l’immobilier locatif physique et les supports bancaires dans le patrimoine des Français. Les SCPI sont un excellent outil pour diversifier son patrimoine, réaliser un placement d’épargne rentable et pour préparer sa retraite. Avant d’investir, il est important d’avoir en tête les avantages et les inconvénients des SCPI.

Quels sont les avantages d’une SCPI ?

• SCPI = un placement immobilier

En achetant des parts des Sociétés Civiles de Placement Immobilier, vous investissez indirectement dans l’immobilier tertiaire. En investissant dans les SCPI, vous bénéficiez de la sécurité et de la rentabilité de l’immobilier, considéré comme valeur sûre. De plus, l’immobilier d’entreprise est un des plus rentables aujourd’hui avec des loyers significatifs et des charges basses.

• SCPI = un bon couple rendement-risque

Le marché immobilier est beaucoup plus stable que la Bourse, le risque est donc moindre. En investissant dans les SCPI****de rendement, vous profitez d’un rendement élevé pouvant aller jusqu’à 6% net en 2017, tout en prenant un risque modéré. En 2017, les SCPI ont réalisé un rendement moyen très avantageux, de 4.43% net, soit plus de 6 fois supérieur au rendement du Livret A.

• SCPI = un patrimoine diversifié au niveau sectoriel et géographique

Chaque SCPI a une politique d’investissement différente : certaines SCPI investissent dans le domaine de la santé, d’autre SCPI se focalisent sur les immeubles respectant les dernières normes environnementales, quelques SCPI investissent uniquement à l’étranger, d’autre SCPI profitent du Grand Paris et achètent des immeuble en région parisienne, pouvant profiter d’une importante revalorisation ou encore quelques-unes se focalisent sur les immeubles de petite taille dont la valeur ne dépasse pas 10 millions d’euros.

Compte tenu des différentes stratégies, les SCPI investissent dans différentes zones géographiques (Paris, province, zone euro) et achète différents types d’actifs (bureaux, commerces, immeubles d’activité, cliniques, crèches, immeubles de logistique, hôtels, etc). De ce fait, vous n’êtes pas dépendant d’une seule région, d’une seule ville et d’un type de bien, et vous mutualisez les risques, l’un des principaux avantages des SCPI.

• SCPI = pas de frais de notaire pour votre achat immobilier

Contrairement à un achat immobilier en direct, il n’y a pas de passage chez le notaire pour l’acquisition des parts de SCPI et donc pas de frais de notaire. Une belle économie d’environ 10% et un avantage non-négligeable pour la SCPI !

• SCPI = un placement accessible à tous les budgets

Dans les SCPI, il est possible de devenir propriétaire avec un petit budget. Les SCPI sont accessibles à partir de seulement 185€. En 2018, tout le monde peut investir dans la pierre et percevoir un loyer régulier.

• SCPI = un placement adapté à tous les profils

Les SCPI sont un placement très flexible et s’adaptent à tous les profils d’épargnants : étudiants, jeunes actifs, retraités. Il n’y a pas d’âge minimum ou maximum pour acheter des parts de SCPI. En 2018, tout le monde peut devenir propriétaire dans parc immobilier à partir de 185€ seulement !

• SCPI = un large choix de produit

Aujourd’hui, il existe plus de 150 SCPI différentes : SCPI européennes, SCPI régionales, SCPI thématiques, SCPI opportunistes, etc. Pour trouver toutes ces SCPI à un seul endroit, une seule adresse est à garder en tête : La Centrale des SCPI au 15 rue Saint Roch dans le 1er arrondissement parisien ou encore www.centraledesscpi.com pour les profils digitaux.

• SCPI = diverses méthodes d’acquisition

Les SCPI peuvent faire objet de diverses stratégies patrimoniales : achat de SCPI à crédit, au comptant, en démembrement temporaire de propriété ou par le biais d’une assurance vie. Les trois premières méthodes privilégiant une détention de parts de SCPI en direct doivent être privilégiées.

• SCPI = un produit à la fiscalité avantageuse

Certaines SCPI permettent d’optimiser votre fiscalité. Il s’agit des SCPI européennes dont les revenus proviennent de différents pays de la zone euro et sur lesquels vous ne payez pas de prélèvements sociaux, qui s’élèvent à 17.2% depuis le 1er janvier 2018. Votre imposition devient ainsi beaucoup plus avantageuse.

• SCPI = immobilier sans gestion

Les SCPI sont gérée pour vous par une société de gestion. Parmi toutes les sociétés de gestion, les plus connues sont les suivantes : Voisin, Paref Gestion, La Française, Perial, Primonial ou Corum AM. Elles s’occupent également de l’acquisition des immeubles, la valorisation du patrimoine et de l’entretien et des éventuels travaux. Pour vous, les SCPI sont de l’immobilier tout confort.

• SCPI = un placement liquide

Les SCPI à capital variable sont beaucoup plus liquides que leurs précurseurs, les SCPI à capital fixe. Les SCPI à capital variable absorbent toujours de nouveaux associés. Ainsi, si un jour vous souhaitez récupérer votre capital, vous pourrez revendre facilement et rapidement vos parts de SCPI à un nouvel entrant.

• SCPI = pas de risque de dégradation

Les actifs des SCPI sont occupés par des entreprises qui se sont engagées à entretenir les locaux et de réaliser des travaux en cas de besoin. Dans les SCPI, le risque de dégradation est ainsi quasiment inexistant comparé à l’immobilier locatif d’habitation.

• SCPI = un placement réglementé par l’AMF

Le placement SCPI est un placement réglementé par l’Autorité des marchés financiers. Elle encadre le prix de parts et contrôle les sociétés de gestion, émettrices de parts de SCPI. Ainsi, en investissant dans les SCPI, vous placez votre argent sur un support immobilier sécurisé et encadré.

• SCPI = un placement sur mesure

Afin de diversifier au maximum votre patrimoine, il est recommandé d’investir sur plusieurs SCPI différentes. En passant par La Centrale des SCPI, le premier distributeur de parts de SCPI en France, vous pourrez composer un panier de SCPI sur mesure à l’aide d’un conseiller dédié.

• SCPI = un revenu complémentaire régulier

Acheter des parts de SCPI signifie devenir propriétaire d’un parc immobilier locatif et percevoir des loyers réguliers générés par la location de biens. Les loyers sont généralement distribués tous les mois ou tous les trimestres, en fonction des SCPI. Que ce soit pour préparer votre retraite, augmenter votre pouvoir d’achat ou anticiper les études des enfants, les SCPI sont un excellent moyen d’obtenir un revenu complémentaire.

• SCPI = rendement calculé sur la totalité de la somme investie

Si vous achetez 100 000€ de SCPI, dont le rendement est de 5%, vous percevrez bien 5 000€ de loyer par an. Le rendement annoncé est net de frais d’assurance, net de frais de gestion, net de taxe foncière, net de charges de copropriété. Aucun frais n’est plus à déduire de vos revenus de SCPI, sauf votre fiscalité.

La SCPI représente de nombreux avantages, pourquoi continuez à se priver de l’immobilier en 2018 alors qu’un produit simple, accessible, réglementé et rentable existe ?

Quels sont les points d’attention à garder en tête ?

Avant d’investir dans l’immobilier, vous devez savoir :

• SCPI = un délai de 4 mois en moyenne avant de profiter pleinement de vos loyers

C’est ce que l’on appelle les délais de jouissance. C’est le temps que la société de gestion estime nécessaire pour investir les fonds collectés auprès des épargnants et repartir le patrimoine entre tous les associés. Cela permet de conserver le rendement stable sur la durée et protéger ainsi les épargnants de la volatilité. Rien de méchant, les délais varient entre 2 à 6 mois en fonction des SCPI.

• SCPI = capital non garanti

Le capital investi dans les SCPI n’est pas garanti, mais rien ne vous garantie que vous récupérerez la somme que vous avez investi dans l’achat de votre résidence principale ou de votre bien locatif. C’est de l’immobilier. Néanmoins, les SCPI se revalorisent d’environ 1.5% en moyenne depuis plusieurs années.

• SCPI = frais uniquement à la sortie

Contrairement à l’immobilier traditionnel où les frais de notaire sont payés dès le moment où vous devenez propriétaire, dans les SCPI les frais de sortie s’applique à la revente de parts. Ainsi, si vous ne revendez jamais vos parts, vous ne payerez jamais ces frais. Intéressant, non ?

• SCPI = placement moyen-long terme

Aujourd’hui, la durée de détention des parts de SCPI est longue. L’AMF, l’Autorité des marchés financiers qui encadre ce placement, recommande une durée de détention minimum de 8 ans, le temps nécessaire d’amortir les frais de sortie.

Article publié le 19 février 2018

Article publié le 19 février 2018