Le démembrement viager est un montage patrimonial largement utilisé par les notaires. Tout comme un bien immobilier traditionnel, il est possible de démembrer les parts de SCPI afin d’en optimiser la transmission en réduisant au maximum les droits de transmission.

Quel est le fonctionnement du démembrement viager de SCPI ?

Le démembrement viager de parts de SCPI est une technique qui vise à préparer et à optimiser la transmission de son patrimoine. Ce procédé consiste à séparer de façon viagère (c’est-à-dire à vie) l’usufruit (les loyers) et la nue-propriété (la propriété des “murs”). Concrètement, cela revient à acquérir soi-même l’usufruit des SCPI et à faire acquérir la nue-propriété à ses héritiers, généralement ses enfants. L’usufruitier perçoit l’intégralité des revenus générés par les SCPI et à son décès, le nu propriétaire récupère la pleine propriété des SCPI sans aucun frottement fiscal.

Il est possible d’opérer le démembrement viager au moment de l’acquisition des parts de SCPI ou à posteriori, auprès d’un notaire, lorsque la transmission devient l’objectif patrimonial premier de l’investisseur.

Quels sont les droits de l’usufruitier ?

Les parents occupent le plus souvent le rôle d’usufruitiers car en besoin d’un complément de revenus. Il perçoivent l'intégralité des loyers des SCPI mais n’ont aucun droit sur le capital qui reviendra au nu-propriétaire au terme de l’opération. Par conséquent, un usufruitier de parts de SCPI ne s’acquitte que d’une partie du prix de souscription mais profite de tous les loyers générés par les SCPI. L’usufruitier ne peut agir seul en pour la revente de ses parts.

Quels sont les droits du nu-propriétaire ?

Le nu-propriétaire est le plus souvent un héritier de détenteur de l’usufruit de parts de SCPI. Il est détenteur du capital et n’hérite de la pleine propriété des parts de SCPI qu’au décès de l’usufruitier. Avant ce terme, il ne perçoit aucun loyer et ne peut pas demander la revente des parts sauf accord avec l'usufruitier. La valeur de la nue-propriété est calculée par déduction en fonction de la valeur de l’usufruit des parts de SCPI.

Comment calcule-t-on la valeur de l’usufruit et de la nu-propriété ?

La clé de répartition entre usufruitier et nu-propriétaire est déterminée par le barème fiscal de l’article 669 du Code Général des Impôts. La valeur de l’usufruit et la valeur de la nue-propriété dépendent de l’âge de l’usufruitier.

Ci-essous, le tableau de répartition usufruit / nu-propriété :