Qu’est-ce que le démembrement viager de parts de SCPI ?

Le démembrement viager est un montage patrimonial largement utilisé par les notaires. Tout comme un bien immobilier traditionnel, il est possible de démembrer les parts de SCPI afin d’en optimiser la transmission en réduisant au maximum les droits de transmission.

Quel est le fonctionnement du démembrement viager de SCPI ?

Le démembrement viager de parts de SCPI est une technique qui vise à préparer et à optimiser la transmission de son patrimoine. Ce procédé consiste à séparer de façon viagère (c’est-à-dire à vie) l’usufruit (les loyers) et la nue-propriété (la propriété des “murs”). Concrètement, cela revient à acquérir soi-même l’usufruit des SCPI et à faire acquérir la nue-propriété à ses héritiers, généralement ses enfants. L’usufruitier perçoit l’intégralité des revenus générés par les SCPI et à son décès, le nu propriétaire récupère la pleine propriété des SCPI sans aucun frottement fiscal.

Il est possible d’opérer le démembrement viager au moment de l’acquisition des parts de SCPI ou à posteriori, auprès d’un notaire, lorsque la transmission devient l’objectif patrimonial premier de l’investisseur.

Quels sont les droits de l’usufruitier ?

Les parents occupent le plus souvent le rôle d’usufruitiers car en besoin d’un complément de revenus. Il perçoivent l'intégralité des loyers des SCPI mais n’ont aucun droit sur le capital qui reviendra au nu-propriétaire au terme de l’opération. Par conséquent, un usufruitier de parts de SCPI ne s’acquitte que d’une partie du prix de souscription mais profite de tous les loyers générés par les SCPI. L’usufruitier ne peut agir seul en pour la revente de ses parts.

Quels sont les droits du nu-propriétaire ?

Le nu-propriétaire est le plus souvent un héritier de détenteur de l’usufruit de parts de SCPI. Il est détenteur du capital et n’hérite de la pleine propriété des parts de SCPI qu’au décès de l’usufruitier. Avant ce terme, il ne perçoit aucun loyer et ne peut pas demander la revente des parts sauf accord avec l'usufruitier. La valeur de la nue-propriété est calculée par déduction en fonction de la valeur de l’usufruit des parts de SCPI.

Comment calcule-t-on la valeur de l’usufruit et de la nu-propriété ?

La clé de répartition entre usufruitier et nu-propriétaire est déterminée par le barème fiscal de l’article 669 du Code Général des Impôts. La valeur de l’usufruit et la valeur de la nue-propriété dépendent de l’âge de l’usufruitier.

Ci-essous, le tableau de répartition usufruit / nu-propriété :

Âge de l’usufruitier

Valeur usufruit

Valeur nue-propriété

Moins de 21 ans

90 %

10 %

de 21 à 30 ans

80 %

20 %

de 31 à 40 ans

70 %

30 %

de 41 à 50 ans

60 %

40 %

de 51 à 60 ans

50 %

50 %

de 61 à 70 ans

40 %

60 %

de 71 à 80 ans

30 %

70 %

de 81 à 90 ans

20 %

80 %

à partir de 91 ans

10 %

90 %

Âge de l’usufruitier

Moins de 21 ans

Valeur usufruit

90 %

Valeur nue-propriété

10 %

Âge de l’usufruitier

de 21 à 30 ans

Valeur usufruit

80 %

Valeur nue-propriété

20 %

Âge de l’usufruitier

de 31 à 40 ans

Valeur usufruit

70 %

Valeur nue-propriété

30 %

Âge de l’usufruitier

de 41 à 50 ans

Valeur usufruit

60 %

Valeur nue-propriété

40 %

Âge de l’usufruitier

de 51 à 60 ans

Valeur usufruit

50 %

Valeur nue-propriété

50 %

Âge de l’usufruitier

de 61 à 70 ans

Valeur usufruit

40 %

Valeur nue-propriété

60 %

Âge de l’usufruitier

de 71 à 80 ans

Valeur usufruit

30 %

Valeur nue-propriété

70 %

Âge de l’usufruitier

de 81 à 90 ans

Valeur usufruit

20 %

Valeur nue-propriété

80 %

Âge de l’usufruitier

à partir de 91 ans

Valeur usufruit

10 %

Valeur nue-propriété

90 %

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