Le démembrement viager est un montage patrimonial largement utilisé par les notaires. Tout comme un bien immobilier traditionnel, il est possible de démembrer les parts de SCPI afin d’en optimiser la transmission en réduisant au maximum les droits de transmission.
Le démembrement viager de parts de SCPI est une technique qui vise à préparer et à optimiser la transmission de son patrimoine. Ce procédé consiste à séparer de façon viagère (c’est-à-dire à vie) l’usufruit (les loyers) et la nue-propriété (la propriété des “murs”). Concrètement, cela revient à acquérir soi-même l’usufruit des SCPI et à faire acquérir la nue-propriété à ses héritiers, généralement ses enfants. L’usufruitier perçoit l’intégralité des revenus générés par les SCPI et à son décès, le nu propriétaire récupère la pleine propriété des SCPI sans aucun frottement fiscal.
Il est possible d’opérer le démembrement viager au moment de l’acquisition des parts de SCPI ou à posteriori, auprès d’un notaire, lorsque la transmission devient l’objectif patrimonial premier de l’investisseur.
Les parents occupent le plus souvent le rôle d’usufruitiers car en besoin d’un complément de revenus. Il perçoivent l'intégralité des loyers des SCPI mais n’ont aucun droit sur le capital qui reviendra au nu-propriétaire au terme de l’opération. Par conséquent, un usufruitier de parts de SCPI ne s’acquitte que d’une partie du prix de souscription mais profite de tous les loyers générés par les SCPI. L’usufruitier ne peut agir seul en pour la revente de ses parts.
Le nu-propriétaire est le plus souvent un héritier de détenteur de l’usufruit de parts de SCPI. Il est détenteur du capital et n’hérite de la pleine propriété des parts de SCPI qu’au décès de l’usufruitier. Avant ce terme, il ne perçoit aucun loyer et ne peut pas demander la revente des parts sauf accord avec l'usufruitier. La valeur de la nue-propriété est calculée par déduction en fonction de la valeur de l’usufruit des parts de SCPI.
La clé de répartition entre usufruitier et nu-propriétaire est déterminée par le barème fiscal de l’article 669 du Code Général des Impôts. La valeur de l’usufruit et la valeur de la nue-propriété dépendent de l’âge de l’usufruitier.
Ci-essous, le tableau de répartition usufruit / nu-propriété :
Âge de l’usufruitier | Valeur usufruit | Valeur nue-propriété |
---|---|---|
Moins de 21 ans | 90 % | 10 % |
de 21 à 30 ans | 80 % | 20 % |
de 31 à 40 ans | 70 % | 30 % |
de 41 à 50 ans | 60 % | 40 % |
de 51 à 60 ans | 50 % | 50 % |
de 61 à 70 ans | 40 % | 60 % |
de 71 à 80 ans | 30 % | 70 % |
de 81 à 90 ans | 20 % | 80 % |
à partir de 91 ans | 10 % | 90 % |
Âge de l’usufruitier
Moins de 21 ans
Valeur usufruit
90 %
Valeur nue-propriété
10 %
Âge de l’usufruitier
de 21 à 30 ans
Valeur usufruit
80 %
Valeur nue-propriété
20 %
Âge de l’usufruitier
de 31 à 40 ans
Valeur usufruit
70 %
Valeur nue-propriété
30 %
Âge de l’usufruitier
de 41 à 50 ans
Valeur usufruit
60 %
Valeur nue-propriété
40 %
Âge de l’usufruitier
de 51 à 60 ans
Valeur usufruit
50 %
Valeur nue-propriété
50 %
Âge de l’usufruitier
de 61 à 70 ans
Valeur usufruit
40 %
Valeur nue-propriété
60 %
Âge de l’usufruitier
de 71 à 80 ans
Valeur usufruit
30 %
Valeur nue-propriété
70 %
Âge de l’usufruitier
de 81 à 90 ans
Valeur usufruit
20 %
Valeur nue-propriété
80 %
Âge de l’usufruitier
à partir de 91 ans
Valeur usufruit
10 %
Valeur nue-propriété
90 %
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