SCPI Efimmo : l'immobilier de bureaux avec effet de levier

La société de gestion Sofidy est connue pour ses SCPI qui font partie des plus importantes du marché. Parmi celles-ci figure Efimmo, société civile de placement immobilier à capital variable qui capitalisait plus de 910 millions d'euros au 30 septembre dernier et avait séduit plus de 10 000 associés.

Le prix de la part d'Efimmo est de 230,00 euros et tout nouvel associé doit en souscrire au moins dix. Pour les autres, il n'existe pas de nombre minimal.

Du point de vue de ses performances, Efimmo a produit un rendement de 5,17 % en 2015, soit 32 points de plus que la moyenne des SCPI du marché. Sur 10 ans, le taux de rendement interne (TRI) était de 7,03 % au 31 décembre 2015 et de 7,49 % sur 15 ans. Sur longue période Efimmo réalise donc des performances de bonne facture. Cela confirme la conviction de Lionel Benhamou, l'un des fondateurs de La Centrale des SCPI qui déclare que : "Les SCPI sont des investissements de long terme dont les performances ne peuvent s'apprécier qu'à partir d'une durée de détention d'au moins huit ans."

Pour 2016, Sofidy prévoit pour Efimmo un rendement de 4,83 % qui sera plus du double que celui généré par les contrats d'assurance vie en euros mais également supérieur à celui de la moyenne des SCPI de la place.

Efimmo est une SCPI de bureaux puisque ces derniers composent près de 82 % du patrimoine (81,88 %). Le solde est réparti entre des commerces de moyenne surface situés en périphérie d'agglomérations (8,52 %), des commerces de centre-ville (7,24 %), des galeries et des centres commerciaux (1,21 %), des locaux d'activités (1,03 %), et enfin des locaux d'habitation mais pour une proportion epsilonesque de 0,12 %.

Le patrimoine de la SCPI Efimmo est essentiellement localisé en région parisienne à hauteur de 61,08 % dont 13,53 % à Paris, 32,96 % en province mais également 5,96 % à l'étranger, à savoir en Belgique et aux Pays-Bas. Comme de très nombreuses autres SCPI, Efimmo s'internationalise peu à peu.

Du point de vue de la gestion, le taux d'occupation financier (TOF) d'Efimmo était de 91,45 % à la fin du troisième trimestre, en légère baisse de 15 points par rapport au 30 juin. De son côté, le taux d'occupation physique (TOP) se situait légèrement sous la barre des 90 %, à 89,59 %. Entre les mois de juillet et de septembre, 11 surfaces de bureaux et 56 emplacements de parking ont pu être reloués. En superficie, les principaux types de locaux vacants demeurent des bureaux, ce qui est logique au regard de la typologie du patrimoine.

Au cours du troisième trimestre, la collecte nette a atteint près de 23 millions d'euros. Elle a permis de procéder à de nouveaux investissements pour un montant de 34,4 millions d'euros. La différence entre les investissements et la collecte provient de la trésorerie d'Efimmo qui n'avait pas encore été investie jusqu'à présent. Concrètement, Efimmo s'est portée acquéreur d'un immeuble multi-locataires de près de 7 700 m² situé à Paris et acquis pour un prix de revient de 23,1 millions d'euros, d'un hôtel particulier situé à Cannes (06) acheté pour 5,7 millions d'euros, et une surface de bureaux, toujours située à Paris, dans le 14ème arrondissement, pour un prix de 5,7 millions d'euros. D'autres projets d'achats sont également en cours pour un montant de plus de 31 millions d'euros.

Afin de maximiser le rendement de ses investissements, Efimmo recourt à l'emprunt et utilise donc un effet de levier. Ainsi, au 30 septembre, la dette bancaire s'élevait à 134 millions d'euros et représentait 15,43 % de la valeur du patrimoine. Il s'agit toutefois d'un effet de levier relativement modéré. Signalons le faible taux moyen de financement de la dette, à 2,63 %. Celle-ci est très majoritairement financée à taux fixe (82,09 %) contre 17,91 % à taux variable.

En outre, Efimmo a procédé durant la même période à des arbitrages en se séparant de plus de 16,8 millions d'actifs. Ces ventes ont généré plus de 3,8 millions de plus-values nettes au bénéfice des associés. Sachant que les bien cédés étaient majoritairement vacants, ces cessions vont améliorer les taux d'occupation dans les prochains trimestres. La stratégie d'Efimmo est donc particulièrement active.

À La Centrale des SCPI, nous savons que le rôle de la société de gestion est essentiel pour maximiser le rendement offert aux associés. Notre stratégie consiste à trouver pour nos clients les sociétés de gestion les plus dynamiques qui sont les plus aptes à manager leur(s) SCPI dans de bonnes conditions. C'est pour cela que nous avons tissé de nombreux liens avec les sociétés de gestion du marché.

Nous avons également la conviction qu'il est important de profiter de taux de crédit historiquement bas pour accroître le rendement de ses capitaux propres. En ce sens, le recours à l'effet de levier réalisé par Efimmo nous semble très judicieux.

Si vous partagez notre idée de la gestion d'une SCPI et que vous souhaitez nous confier vos problématiques patrimoniales, nous vous attendons pour en discuter. Notre boutique, la première consacrée exclusivement à la distribution de parts de SCPI est située à Paris, dans le 1er arrondissement, au 15 rue Saint-Roch. Nous sommes ouverts six jours sur sept.

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