SCPI en démembrement : mode d’emploi

Les SCPI, Société Civile de Société Immobilier, permettent d’investir dans l’immobilier sans avoir à se soucier de la gestion. Le placement SCPI permet également aux épargnants de se constituer une rente dans une stratégie de diversification de leur patrimoine. Les SCPI ont l’avantage d’être accessibles de plusieurs manières, en pleine propriété mais également en démembrement viager et en démembrement temporaire de propriété qui correspond à acheter la nue-propriété ou l’usufruit d’une part. Dans cet article nous vous disons tout sur l’acquisition de SCPI en démembrement temporaire de propriété.

Qu’est-ce que le démembrement temporaire de propriété ?

Le démembrement de parts de SCPI constitue à diviser la part entre deux parties : le nu-propriétaire qui possède le droit de propriété et l’usufruitier qui lui a le droit de jouir des revenus.

Dans le cadre d’un démembrement temporaire de propriété, les deux parties s’engagent sur durée de démembrement déterminée lors de la souscription initiale. A la fin du démembrement, le nu-propriétaire récupère la pleine propriété des parts revalorisées et perçoit des loyers forcement plus élevés.

Le démembrement temporaire de parts de SCPI peut être mis en place pour des durées de 3 et 20 ans et présente des avantages pour les 2 parties. Les durées de démembrement temporaire les plus sont utilisées 5 et 10 ans.

Quels sont les avantages à acquérir des SCPI en démembrement ?

1) Pour le nu-propriétaire :

Le nu-propriétaire achète les parts de SCPI à un prix décoté, plus la durée du démembrement est importante plus la décote l’est également. En effet, chaque SCPI définit ses clés de répartition dans le cadre d’un barème évolutif.

Posséder la nu-propriété des parts permet d’éviter toute fiscalité durant la période choisie et de voir son capital se valoriser fortement au fil des ans.

Cette stratégie est pertinente lorsque l’investisseur n’a pas besoin de revenus complémentaires à court ou moyen et souhaite valoriser son capital en prévoyance de la retraite par exemple. En effet, à l’échéance du démembrement, le nu-propriétaire devient propriétaire de la pleine propriété des parts et touche à son tour les loyers.

Le mot de l’expert : « Acquérir la nue-propriété de parts de SCPI constitue la meilleure solution pour les personnes fortement imposées, qui n’ont pas besoin de revenus complémentaire à court termes ou qui sont imposées à l’IFI puisque les parts acquises en nue-propriété n’y sont pas soumises. La nue-propriété est également intéressante dans le cadre d’une stratégie d’anticipation successorale puisqu’elle permet de valoriser son patrimoine, ainsi d’avantager ses héritiers ».

Exemple : Imaginons un démembrement temporaire de 10 ans. Le nu-propriétaire fait l’acquisition des parts pour 65% de leur prix en pleine propriété est récupère 100% de la valeur de la part en année 10, ainsi que la revalorisation potentielle des parts durant la période.

À la fin du démembrement temporaire de propriété, l’investisseur peut choisir de conserver les parts ou de les revendre.

2) Pour l’usufruitier :

Durant le temps du démembrement, l’usufruitier qui a acquis les parts à un prix fortement décoté, touche l’intégralité des loyers générés, à savoir 100% des loyers.

Acquérir l’usufruit des parts est souvent préconisé pour placer de la trésorerie d’entreprise à court terme.

Exemple : Dans le cadre d’un démembrement temporaire de 10 ans, l’usufruitier achète l’usufruit pour 35% de la valeur de la part et perçoit l’intégralité des rendements annuels. Une opération qui rencontre un franc succès auprès des entreprises.

Où se renseigner pour investir dans une SCPI en démembrement ?

Pour réaliser le meilleur investissement SCPI en démembrement temporaire de propriété, il est fortement recommander d’être accompagné et conseillé par un spécialiste du démembrement. 

La Centrale des SCPI met à disposition de ses clients une équipe de consultants  experts en démembrement disponibles pour les accompagner dans la réalisation d’opérations patrimoniales pertinentes.

La plateforme possède un large panel de SCPI dont les décotes sont intéressantes dans le cadre de démembrement temporaire de propriété, comme la SCPI Coeur d’Europe gérées par la société de gestion Sogénial Immobilier. La jeune SCPI propose des clés de démembrement élevées et possède un potentiel de développement intéressant dans les années à venir. Acquérir des parts démembrées de la SCPI Coeur d’Europe pourrait constituer une belle opportunité pour les investisseurs en 2022.

Témoignages de clients ayant réalisé un démembrement temporaire de parts de SCPI.

Monique et Bernard H. ont 67 ans « Nous possédons un gros patrimoine immobilier et souhaitions valoriser notre capital pour que à nos enfants en bénéficient quand nous ne seront plus là sans pour autant être imposés à l’IFI. Nous avons grâce à notre consultant de La Centrale des SCPI, réalisé un démembrement temporaire de 7 ans sur les SCPI Activimmo et Vendôme Régions, la souscription s’est faite dans de bonnes conditions, nous sommes donc très contents ».

Matthieu B. client de La Centrale des SCPI « J’ai 53 ans, comme je suis commerçant j’aurai une petite retraite. Grâce aux SCPI en démembrement, je n’ai pas alourdi ma fiscalité et j’ai pu investir une partie de mon épargne, résultat : cela va me permettre de me constituer un patrimoine solide et à terme je percevrai un complément de revenus qui fera la différence pour mes vieux jours ».
Pauline C. a 26 ans et est expatriée « J’ai reçu un héritage il y a 3 ans, pour des raisons professionnelles je vis à l’étranger mais je pense revenir en France par la suite, j’ai donc réaliser un démembrement de 5 ans sur les SCPI Coeur de Régions et Epargne Pierre, de cette façon je ne me complique la vie avec les déclarations d’impôt durant la période et le capital à terme me permettra d’envisager sereinement mon retour en France. Je suis vraiment satisfaite de l’accompagnement de la Centrale des SCPI qui à fortement simplifié le processus grâce à son parcours de souscription en ligne ! ».
Dans la période que nous connaissons, il est urgent de protéger son pouvoir d’achat et de se constituer un capital. L’achat de SCPI en démembrement temporaire de propriété représente une solution pertinente pour beaucoup d’épargnants et permet de contrer l’inflation.

Toutes les SCPI de rendement sont accessibles en démembrement temporaire de propriété, cependant certaines d’entre elles sont plus avantageuses. Afin de réaliser la meilleure opération patrimoniale, faire appel à des experts est fortement recommandé. Les consultants de La Centrale des SCPI se tiennent à votre disposition pour vous accompagner au mieux dans la réalisation de vos projets SCPI.