Actualité

SCPI en démembrement viager : Une opportunité pour transmettre son patrimoine

Publié le 06 juin 2024
Partager

De plus en plus de Français se préoccupent de la transmission de leur patrimoine. L'avenir de leurs descendants est devenue une priorité pour de nombreux parents. L'augmentation du coût de la vie, l'incertitude économique et les défis liés à l'accès à la propriété incitent les familles à anticiper et à préparer la transmission de leur patrimoine de manière plus efficace et avantageuse. Il ne s'agit plus simplement de transmettre un héritage, mais de s'assurer que cet héritage puisse véritablement aider les générations futures. Parmi les différentes possibilités, le démembrement viager de parts de SCPI émerge comme une solution privilégiée.

1) Qu’est-ce que le démembrement viager de parts de SCPI ?

Le démembrement de propriété, concept bien connu des investisseurs immobiliers, consiste à séparer la nue-propriété de l'usufruit. En ce qui concerne les parts de SCPI, cela signifie qu'un parent peut garder l’usufruit des parts de SCPI et donner à ses héritiers la nue-propriété des parts. Le démembrement viager est basé sur l’âge de l’usufruitier au moment de la donation, rendant cette approche particulièrement interessante pour certaines stratégies patrimoniales :

Âge de l'usufruitierValeur de l'usufruitValeur de la nue-propriété

De 0 à 20 ans

90%

10%

De 21 ans révolus à 30 ans

80%

20%

De 31 ans révolus à 40 ans

70%

30%

De 41 ans révolus à 50 ans

60%

40%

De 51 ans révolus à 60 ans

50%

50%

De 61 ans révolus à 70 ans

40%

60%

De 71 ans révolus à 80 ans

30%

70%

De 81 ans révolus à 90 ans

20%

80%

91 ans et après

10%

90%

En séparant la nue-propriété et l'usufruit, cette stratégie permet de répondre à plusieurs objectifs patrimoniaux simultanément. Les parents peuvent ainsi transmettre une partie de leur patrimoine tout en continuant à percevoir des revenus réguliers pour maintenir leur niveau de vie.

2) Quels sont les principaux avantages du démembrement viager de parts de SCPI ?

Les SCPI sont considérées dans le cadre d’une succession comme les biens immobiliers détenus en direct avec le gros avantage d’éviter les situations d’indivision entre les héritiers.

- Optimisation fiscale : la nue-propriété des parts de SCPI, n’induit aucune fiscalité pour les héritiers durant la période du démembrement et n’intègre pas non plus le patrimoine immobilier des nus-propriétaires assujettis à l’impôt sur la fortune immobilière.

- Valorisation du capital : À l'issue du démembrement viager, l'usufruit s'éteint et le nu-propriétaire récupère la pleine propriété des parts de SCPI. La valorisation des parts peut alors représenter un gain significatif, surtout dans un contexte de marché immobilier haussier.

- Revenus complémentaires pour l'usufruitier : Pour l'usufruitier, souvent retraité ou proche de la retraite, le démembrement viager permet de percevoir des revenus réguliers, c’est une solution sécurisante pour assurer un complément de retraite.

3) SCPI en démembrement viager, un cadre juridique sécurisé.

Les SCPI constituent le placement à privilégier dans le cadre d’une donation, en effet, beaucoup moins contraignantes qu’un immeuble en direct, elles sont éligibles à un certains nombres d’actes notariés. Dans le cadre d’une stratégie d’anticipation successorale, la donation viagère, c’est à dire un démembrement de propriété est généralement mis en place pour favoriser les héritiers.

Par ailleurs, le cadre juridique du démembrement viager est strictement encadré par le Code civil, offrant ainsi une sécurité juridique aux investisseurs. Les modalités de calcul de la répartition entre nue-propriété et usufruit sont établies par la loi ce qui garantit une équité pour les deux parties.

En France, chaque parent peut transmettre jusqu'à 100 000 euros par enfant tous les quinze ans en franchise d'impôt. Le démembrement viager permet de maximiser ces abattements en réduisant la base taxable de la donation, puisque seule la valeur de la nue-propriété est prise en compte. Au décès de l’usufruitier, l’héritier récupère la pleine propriété des parts qui n’entre pas dans le calcul des doits de succession. Cette approche permet non seulement de réduire les droits de donation et de succession, mais aussi de préserver l'équilibre financier des parents grâce aux revenus générés par l'usufruit.

4) Une stratégie de plus en plus populaire

Les chiffres récents montrent une augmentation notable du recours au démembrement viager de parts de SCPI parmi les investisseurs français. Selon l'Association Française des Sociétés de Placement Immobilier (ASPIM), cette pratique séduit de plus en plus de familles, conscientes des bénéfices fiscaux et patrimoniaux qu'elle procure. Cette tendance reflète une prise de conscience accrue de l'importance de planifier la transmission de son patrimoine de manière anticipée et structurée.

Un exemple concret de démembrement viager pour optimiser la transmission de son patrimoniale :

David, 63 ans, divorcé et père de quatre enfants, est propriétaire de 800 parts de la SCPI Transitions Europe, chacune évaluée à 200€. Désireux de transmettre une partie de son patrimoine à ses enfants - Jean, Solène, Arthur et Clarisse - il choisit de réaliser un démembrement viager sur ses parts.

La stratégie de David

David décide de donner la nue-propriété de 200 parts à chacun de ses enfants, tout en conservant l'usufruit, c'est-à-dire le droit de percevoir les loyers. À 63 ans, l'usufruit de David vaut 40% de la valeur des parts. Ainsi, la nue-propriété représente 60% de la valeur de chaque part, soit 120€ par part.

**Les avantages fiscaux**

Grâce à cette répartition, seules 60% de la valeur des parts sont considérées dans le cadre de la donation. Pour chaque enfant, cela équivaut à une donation de 24 000€ (200 parts x 120€). Cette approche permet à David d'optimiser fiscalement la transmission de son patrimoine.

Les revenus durant le démembrement

Pendant le démembrement, David continue de percevoir l'intégralité des revenus générés par ses parts. En 2023, la SCPI Transitions Europe affichait un rendement de 8,16%, ce qui correspond à un revenu annuel de 13 056€ pour David, soit un revenu mensuel d'environ 1 088€ calculé sur une base de 160 000€ (800 parts x 200€).

Transmission de la pleine propriété

À son décès, les enfants de David hériteront de la pleine propriété des parts, sans que la différence de valeur ne soit intégrée à la succession. Chaque enfant recevra donc la pleine valeur des parts, soit 200€ par part, ce qui équivaut à 40 000€ par enfant, hors éventuelle revalorisation des parts et commenceront à percevoir les loyers attachés aux parts, assurant ainsi une source de revenus réguliers.

Le choix de David de réaliser un démembrement viager de ses parts de SCPI permet non seulement de préparer la transmission de son patrimoine de manière fiscalement avantageuse, mais aussi d'assurer un revenus complémentaires à ses enfants sur le long terme. Cette stratégie représente une solution pertinente pour toute personne cherchant à optimiser la transmission de son patrimoine tout en conservant une source de revenus stable. Pour en savoir plus sur les SCPI en démembrement viager et découvrir les opportunités d'investissement, les consultants spécialisés de La Centrale des SCPI sont joignables au 01 44 56 00 23.

Tout sur les SCPI en vidéo

-
Investir en immobilier, c'est un peu comme faire du sportDémarrer la vidéo

Investir en immobilier, c'est un peu comme faire du sport

Il faut s'entourer de bons professionnelles pour vos expliquer les bonnes méthodes d'investissements et vous faire atteindre vos objectifs. Les experts de La Centrale des SCPI sont à vos cotés pour muscler vos investissements immobiliers.

Où placer son épargne dans un monde de taux bas ?Démarrer la vidéo

Où placer son épargne dans un monde de taux bas ?

Comment placer son argent avec les taux bas ? Pour ré-arbitrer son épargne et avoir du rendement sur son argent dans un monde de taux bas, la SCPI de rendement constitue une opportunité rentable et sécurisée d’accéder aux performances du marché immobilier. Pourquoi faire le choix de la Centrale des SCPI ? La Centrale des SCPI vous garantit le plus large choix de SCPI dans une totale indépendance. Offrez vous la liberté de choisir dans la totalité des 180 SCPI de rendement existantes et ne vous liez pas à une seule société de gestion. Les hyper-spécialistes de la Centrale des SCPI construisent pour vous le portefeuille de SCPI adapté à vos objectifs et à votre situation patrimoniale. Ils s’appuient sur des analyses poussées des différentes SCPI de la place pour vous offrir une totale satisfaction.

Conseil en SCPI, fonctionnement des SCPI, tout savoir sur les SCPIDémarrer la vidéo

Conseil en SCPI, fonctionnement des SCPI, tout savoir sur les SCPI

Pour composer votre portefeuille de SCPI en fonction de votre situation patrimoniale, la Centrale des SCPI s’impose comme la référence du conseil patrimonial. Théo Darroman, consultant senior pour la Centrale des SCPI vous explique où trouver le meilleur conseil SCPI. Pour connaitre le fonctionnement des SCPI, avoir des avis sur les meilleures SCPI, bien acheter vos parts de SCPI à crédit ou au comptant, choisir la bonne clé de démembrement de vos parts de SCPI et composer votre portefeuille de SCPI en fonction de votre situation patrimoniale, la Centrale des SCPI s’impose comme la référence du conseil patrimonial et le conseil en SCPI. Les consultants de la Centrale des SCPI sauront vous guider pas à pas pour tout savoir sur les SCPI et constituer votre sélection de SCPI avec des conseils avisés propres à vos objectifs.

Voir toutes les vidéosicon

Les dossiers La Centrale des SCPI

Guide des SCPI

Guide des SCPI

Investir dans des SCPI est une solution intelligente pour augmenter son capital, préparer sa retraite ou profiter d’une défiscalisation particulièrement avantageuse. Mais face aux nombreuses offres qui existent et aux spécificités qui s’y rattachent, il n’est pas toujours simple de prendre les bonnes décisions.

Lire la suiteicon
Fiscalité

Fiscalité

Comment se déclare les revenus que je perçois ? Les propriétaires de parts perçoivent deux types de revenus : fonciers ou financiers

Lire la suiteicon
Définition SCPI

Définition SCPI

Les SCPI sont des Sociétés Civiles de Placement Immobilier créées pour de l’investissement dans l’immobilier d’entreprises. A La Centrale des SCPI nous vous permettons de tout savoir sur les SCPI et d’investir facilement dans les meilleures SCPI du moment grâce à nos conseils en SCPI.

Lire la suiteicon

Vous souhaitez en savoir plus sur l'investissement en SCPI ?
Contactez notre équipe

iconContact
icon01 44 56 00 23

Coût d'un appel local

Pour recevoir plus d'informations sur les SCPI

Recevez de la documentation et bénéficiez gratuitement de conseils précis et professionnels.

Tout comprendre à la SCPI

ou
icon01 44 56 00 23

Coût d'un appel local

Nous contacter

Inscription newsletter

Les informations recueillies sur ce formulaire sont enregistrées dans un fichier informatisé par la Centrale des SCPI pour permettre de vous adresser des contenus adaptés à vos centres d’intérêt. Elles sont conservées pendant 3 ans et sont destinées au service marketing. Conformément à la loi « informatique et libertés », vous pouvez exercer votre droit d’accès aux données vous concernant et les faire rectifier en contactant : contact[@]lacentraledesscpi.fr'

Suivez-nous

  • Facebok
  • X
  • Youtube
  • LinkedIn
  • Instagram