SCPI en démembrement viager : Une opportunité pour transmettre son patrimoine

De plus en plus de Français se préoccupent de la transmission de leur patrimoine. L'avenir de leurs descendants est devenue une priorité pour de nombreux parents. L'augmentation du coût de la vie, l'incertitude économique et les défis liés à l'accès à la propriété incitent les familles à anticiper et à préparer la transmission de leur patrimoine de manière plus efficace et avantageuse. Il ne s'agit plus simplement de transmettre un héritage, mais de s'assurer que cet héritage puisse véritablement aider les générations futures. Parmi les différentes possibilités, le démembrement viager de parts de SCPI émerge comme une solution privilégiée.

1) Qu’est-ce que le démembrement viager de parts de SCPI ?

Le démembrement de propriété, concept bien connu des investisseurs immobiliers, consiste à séparer la nue-propriété de l'usufruit. En ce qui concerne les parts de SCPI, cela signifie qu'un parent peut garder l’usufruit des parts de SCPI et donner à ses héritiers la nue-propriété des parts. Le démembrement viager est basé sur l’âge de l’usufruitier au moment de la donation, rendant cette approche particulièrement interessante pour certaines stratégies patrimoniales :

En séparant la nue-propriété et l'usufruit, cette stratégie permet de répondre à plusieurs objectifs patrimoniaux simultanément. Les parents peuvent ainsi transmettre une partie de leur patrimoine tout en continuant à percevoir des revenus réguliers pour maintenir leur niveau de vie.

2) Quels sont les principaux avantages du démembrement viager de parts de SCPI ?

Les SCPI sont considérées dans le cadre d’une succession comme les biens immobiliers détenus en direct avec le gros avantage d’éviter les situations d’indivision entre les héritiers.

- Optimisation fiscale : la nue-propriété des parts de SCPI, n’induit aucune fiscalité pour les héritiers durant la période du démembrement et n’intègre pas non plus le patrimoine immobilier des nus-propriétaires assujettis à l’impôt sur la fortune immobilière.

- Valorisation du capital : À l'issue du démembrement viager, l'usufruit s'éteint et le nu-propriétaire récupère la pleine propriété des parts de SCPI. La valorisation des parts peut alors représenter un gain significatif, surtout dans un contexte de marché immobilier haussier.

- Revenus complémentaires pour l'usufruitier : Pour l'usufruitier, souvent retraité ou proche de la retraite, le démembrement viager permet de percevoir des revenus réguliers, c’est une solution sécurisante pour assurer un complément de retraite.

3) SCPI en démembrement viager, un cadre juridique sécurisé.

Les SCPI constituent le placement à privilégier dans le cadre d’une donation, en effet, beaucoup moins contraignantes qu’un immeuble en direct, elles sont éligibles à un certains nombres d’actes notariés. Dans le cadre d’une stratégie d’anticipation successorale, la donation viagère, c’est à dire un démembrement de propriété est généralement mis en place pour favoriser les héritiers.

Par ailleurs, le cadre juridique du démembrement viager est strictement encadré par le Code civil, offrant ainsi une sécurité juridique aux investisseurs. Les modalités de calcul de la répartition entre nue-propriété et usufruit sont établies par la loi ce qui garantit une équité pour les deux parties.

En France, chaque parent peut transmettre jusqu'à 100 000 euros par enfant tous les quinze ans en franchise d'impôt. Le démembrement viager permet de maximiser ces abattements en réduisant la base taxable de la donation, puisque seule la valeur de la nue-propriété est prise en compte. Au décès de l’usufruitier, l’héritier récupère la pleine propriété des parts qui n’entre pas dans le calcul des doits de succession. Cette approche permet non seulement de réduire les droits de donation et de succession, mais aussi de préserver l'équilibre financier des parents grâce aux revenus générés par l'usufruit.

4) Une stratégie de plus en plus populaire

Les chiffres récents montrent une augmentation notable du recours au démembrement viager de parts de SCPI parmi les investisseurs français. Selon l'Association Française des Sociétés de Placement Immobilier (ASPIM), cette pratique séduit de plus en plus de familles, conscientes des bénéfices fiscaux et patrimoniaux qu'elle procure. Cette tendance reflète une prise de conscience accrue de l'importance de planifier la transmission de son patrimoine de manière anticipée et structurée.

Un exemple concret de démembrement viager pour optimiser la transmission de son patrimoniale :

David, 63 ans, divorcé et père de quatre enfants, est propriétaire de 800 parts de la SCPI Transitions Europe, chacune évaluée à 200€. Désireux de transmettre une partie de son patrimoine à ses enfants - Jean, Solène, Arthur et Clarisse - il choisit de réaliser un démembrement viager sur ses parts.

La stratégie de David

David décide de donner la nue-propriété de 200 parts à chacun de ses enfants, tout en conservant l'usufruit, c'est-à-dire le droit de percevoir les loyers. À 63 ans, l'usufruit de David vaut 40% de la valeur des parts. Ainsi, la nue-propriété représente 60% de la valeur de chaque part, soit 120€ par part.

**Les avantages fiscaux**

Grâce à cette répartition, seules 60% de la valeur des parts sont considérées dans le cadre de la donation. Pour chaque enfant, cela équivaut à une donation de 24 000€ (200 parts x 120€). Cette approche permet à David d'optimiser fiscalement la transmission de son patrimoine.

Les revenus durant le démembrement

Pendant le démembrement, David continue de percevoir l'intégralité des revenus générés par ses parts. En 2023, la SCPI Transitions Europe affichait un rendement de 8,16%, ce qui correspond à un revenu annuel de 13 056€ pour David, soit un revenu mensuel d'environ 1 088€ calculé sur une base de 160 000€ (800 parts x 200€).

Transmission de la pleine propriété

À son décès, les enfants de David hériteront de la pleine propriété des parts, sans que la différence de valeur ne soit intégrée à la succession. Chaque enfant recevra donc la pleine valeur des parts, soit 200€ par part, ce qui équivaut à 40 000€ par enfant, hors éventuelle revalorisation des parts et commenceront à percevoir les loyers attachés aux parts, assurant ainsi une source de revenus réguliers.

Le choix de David de réaliser un démembrement viager de ses parts de SCPI permet non seulement de préparer la transmission de son patrimoine de manière fiscalement avantageuse, mais aussi d'assurer un revenus complémentaires à ses enfants sur le long terme. Cette stratégie représente une solution pertinente pour toute personne cherchant à optimiser la transmission de son patrimoine tout en conservant une source de revenus stable. Pour en savoir plus sur les SCPI en démembrement viager et découvrir les opportunités d'investissement, les consultants spécialisés de La Centrale des SCPI sont joignables au 01 44 56 00 23.