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SCPI Fructipierre : augmentation de capital et amélioration du taux d’occupation financier

Focus
Mis à jour le 28 octobre 2019

Une fois n’est pas coutume, nous allons évoquer une SCPI de rendement à capital fixe. Pour mémoire, la distinction entre les SCPI de rendement à capital fixe et à capital variable résulte du fait que, dans le premier cas, il faut attendre qu’un associé cède ses parts avant de pouvoir en acquérir tandis que s’agissant des SCPI de rendement à capital variable, il est possible d’en acheter à tout moment à un prix connu à l’avance. Le prix d’achat de parts de SCPI à capital fixe résulte d’une confrontation entre offre et demande. Au prix net vendeur s’ajoutent des droits et des frais. La société de gestion qui a créé et qui gère la SCPI en question peut également procéder à une augmentation de capital à un prix de part défini afin de trouver de nouveaux associés.

Les SCPI de rendement à capital fixe sont moins nombreuses que celles à capital variable et représentent donc une capitalisation moindre. Fructipierre est une société civile de placement immobilier à capital fixe créée en 1987 qui capitalisait 934 millions d’euros au 30 juin dernier et avait la confiance de 11 801 associés. Elle est spécialisée dans le secteur des bureaux Le dernier prix de confrontation entre l’offre et la demande a permis de déterminer un prix d’exécution de 500,00 euros par part avant droits et frais. Le marché des SCPI à capital variable est animé par la société de gestion de la SCPI en question, AEW Ciloger en l’occurrence.

Le patrimoine de la SCPI Fructipierre est essentiellement composé de bureaux à hauteur de 85 % de sa valeur vénale contre 9 % de commerces, 4 % de locaux mixtes bureaux/commerces et 2 % de centres commerciaux. Fructipierre investit uniquement en France et quasi-exclusivement au sein de la région capitale avec 55 % de ses actifs à Paris et 36 % dans le reste de l’Île-de-France. La province ne compte que pour 9 % du total. La SCPI Fructipierre est donc une SCPI de rendement de bureaux à capital fixe francilienne.

Le taux de distribution sur valeur de marché (TDVM) qui correspond à son taux de rendement était de 4,04 % en 2017 et il est prévu qu’il soit de 4,02 % cette année. Sur une plus longue période, les résultats sont meilleurs puisque, au 31 décembre 2017, les taux de rendement interne (TRI) respectifs de Fuctipierre sur 5 ans, 10 ans et 15 ans étaient de 5,17 %, 7,23 % et 8,23 %.

Le taux de rendement de cette SCPI est pénalisé par le faible taux d’occupation financier (TOF) de ce produit d’épargne immobilière assistée. En effet, celui-ci était de 84,96 % au 30 juin, soit très loin de 90,00 % jugés nécessaires à la délivrance d’un taux de rendement satisfaisant. Toutefois, ce taux d’occupation financier a augmenté de 1,59 point au cours du deuxième trimestre.

Ainsi, entre les mois d’avril et de juin, 2 604 m² ont été reloués tandis que 2 101 m² ont été libérés. Il est donc très important pour les sociétés de gestion de tout mettre en œuvre pour limiter au minimum la vacance puisque celle-ci induit de moindres loyers perçus donc de moindre dividendes distribués et par-là même un moindre rendement. Pour en revenir à la SCPI Fructipierre, son taux d’occupation physique (TOP) était de 88,31 %, c’est-à-dire que 18 233 m² étaient vacants sur les 155 873 composant le parc.

En matière de gestion d’actifs, ce que les anglo-saxons appellent l’asset mangement, SCPI Fructipierre a engagé la restructuration lourde de l’un de ses immeubles situés dans le 3ème arrondissement de la capitale. Cet immeuble est donc vide pour l’instant, ce qui explique pour partie le niveau du taux d’occupation. À l’issue des travaux, l’immeuble se reloué afin de percevoir des loyers et de distribuer davantage de dividendes sans compter une appréciation de la valeur de ce bien immobilier.

Si aucun investissement immobilier n’a été réalisé au cours du second trimestre, SCPI Fructipierre a en revanche cédé pour 1,13 million d’euros des bureaux acquis en 1990 à Clichy (92). Cette vente a permis de dégager une plus-value nette de 0,23 million d’euros. AEW Ciloger souhaite en effet réaliser des arbitrages en cédant des biens immobiliers ne correspondant plus à sa stratégie actuelle.

Comme vous pouvez vous en rendre compte, l’achat de parts de SCPI à capital fixe demeure plus complexe que celui de SCPI à capital variable. C’est d’ailleurs pour cela qu’il existe de moins en moins de SCPI à capital fixe.

Toutefois, la SCPI Fructipierre est de nouveau ouverte aux souscripteurs depuis le 30 juillet 2018 dans le cadre d’une augmentation de capital, et ce jusqu’au 31 janvier 2019. Pour devenir associé durant ce laps de temps, il suffit d’acheter au moins 15 parts au prix unitaire de 544,00 euros, soit une souscription de 8 160,00 euros. AEW Ciloger vise 45 millions d’euros de souscriptions correspondant à 82 720 parts nouvelles.

À La Centrale des SCPI nous vous invitons plutôt à mettre en portefeuille des parts de SCPI à capital variable. Vous serez notamment certains du prix d’achat de vos parts. En outre, le choix de SCPI est beaucoup plus étoffé.

Si vous souhaitez faire le point sur toutes ces questions et sur l’ensemble de vos placements et autres investissements immobiliers, nous vous invitons à nous contacter.

Pour ce faire, vous pouvez nous téléphoner six jours sur sept au 01.44.56.00.23 pour qu’un spécialiste de la pierre-papier puisse vous faire découvrir le monde des SCPI en mettant l’accent sur tous les avantages qui existent à détenir des parts de SCPI de rendement à capital variable.

Si vous préférez le contact physique et si vous habitez en région parisienne, n’hésitez pas à nous rendre visite dans notre boutique du 15 rue Saint-Roch (75001 Paris) afin de profiter des mêmes services mais en face à face et dans un cadre plus feutré autour d’un café.

Enfin, sur notre site Internet, vous trouverez toute la documentation possible vous permettant de choisir les meilleures SCPI grâce à l’ensemble de nos outils (calculateurs et simulateurs, fiches SCPI et sociétés de gestion, classements SCPI…), sans oublier des actualités tenues à jour en permanence.

Vous disposez donc de toutes les cartes en main pour augmenter le rendement de votre patrimoine avec un investissement immobilier qui a fait ses preuves.

Article publié le 11 septembre 2018

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